Cum identifici un cartier cu potențial pentru o investiție imobiliară

Investițiile în imobiliare sunt cele mai rentabile, iar identificarea unei oportunități la timp poate aduce investiției un plus de valoare important. Într-un mediu urban dinamic, un cartier care care nu părea să fie o variantă viabilă se poate transforma într-o oportunitate reală.

În principiu, închirierea pe termen lung sau închirierea în regim hotelier sunt destinațiile date apartamentelor cumpărate cu scop investițional. În ceea ce privește închirierea în regim hotelier, potențialul maxim îl are zona centrală, dar pentru cealaltă variantă de obținere a unui venit constant, aria localizării se extinde și devine mai mult sau mai puțin profitabilă în funcție de cartier.

În condițiile pieței imobiliare din Brașov, ambele variante sunt viabile, mai ales că mediul din oraș este unul dinamic și, oricând, s-ar putea ridica un cartier mai slab cotat. Dacă plănuiești o investiție imobiliară în Brașov, „scanează” zonele după următoarele indicii care le-ar putea crește potențialul:

  • Investiții în retail: dacă se un retailer mare are intenția să construiască un magazin în zonă sau se anunță proiecte pentru construcția unui mall, va avea impact atât asupra prețurilor de vânzare, cât și asupra chiriilor.
  • Investiții în infrastructură: în cazul în care autoritățile locale investesc în modernizarea zonei, atât din punctul de vedere al racordării la utilități, cât și a rețelei de drumuri, trotuare, spații verzi, locuri de joacă și recreere, etc. se va resimți și în evoluția prețurilor locuințelor în zonă.
  • Apariția unui angajator mare în zonă: în cazul în care o multinațională construiește un sediu operațional în zonă, acesta va crește, implicit și creșterea pentru segmentul rezidențial, în special chirii.
  • Timpul mediu de vânzare a locuințelor. Discută cu un agent imobiliar pentru a afla care este timpul de vânzare a unei proprietăți. Dacă este unul scurt, atunci zona are deja un potențial bun care va marca o evoluție pozitivă în următoarea perioadă.

Închirierea în regim hotelier devine o afacere profitabilă în Brașov

Brașovul este un oraș cu un potențial turistic atât din perspectiva atracțiilor pe care le oferă cât și din perspectiva potențialului zonei. De aceea, proprietarii de apartamente din Brașov și din Poiana Brașov se pot orienta către închirierea în regim hotelier.

Acest tip de afacere a devenit din ce în ce mai populară odată cu dezvoltarea platformelor de rezervări online care permit proprietarilor să-și publice ofertele și să-și gestioneze ușor rezervările. O contribuție importantă a avut-o și creșterea interesului pentru destinațiile din România, atât din partea turiștilor români, cât și din partea turiștilor străini.

În acest context investiția într-un apartament poziționat într-o zonă centrală a orașului sau într-o stațiune turistică poate aduce un venit imediat. Bineînțeles, apartamentul trebuie amenajat și utilat corespunzător pentru a oferi toate condițiile de confort turiștilor.

Din punctul de vedere al potențialului turistic, Brașovul este o locație privilegiată. Turiștii vizitează atât orașul, cât și stațiunea Poiana Brașov.

Conform unui top al celor mai favorabile zone pentru investiția în locuințe pentru închiriere în regim hotelier, publicat de Money.ro, Poiana Brașov este pe primul loc, urmată de Brașov. Pe următoarele poziții se clasează în ordine Mamaia, București și Cluj-Napoca.

Studiul relevă și veniturile medii care pot fi obținute în aceste cinci „puncte fierbinți” ale turismului autohton.

1. Poiana Brașov – 11.000 – 13.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

2. Brașov – 8.000 – 9.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

3. Mamaia – 7.000 eur/an cu 75 de zile de sezon plin și 8-9 luni de extrasezon în care se practică închirierea pe termen lung.

4. București – 7.000 eur/an, cu o creștere considerabilă în cazul în care proprietatea este poziționată în centru, în apropierea centrelor de afaceri sau a centrelor medicale.

5. Cluj-Napoca – 8.000 eur/an pentru un apartament standard, dar cifrele se pot dubla în cazul apartamentelor mai mari.

5 sfaturi pentru amenajarea unui home office într-un spațiu restrâns

Munca de acasă devine o tendință din ce în mai pregnantă și în România, iar numărul de angajați care lucrează permanent de acasă sau regulat de acasă este în creștere. În aceste condiții locuințele trebuie adaptate noilor tendințe, așa că amenajarea unui home office este aproape obligatorie, în special pentru tinerii profesioniști în domeniile cele mai de actualitate.

Provocarea amenajării unui biru este una majoră, mai ales în locuințele care nu au o încăpere care poate fi dedicată acestui scop. În aceste condiții, ai nevoie de puțină imaginație astfel încât să transformi o parte a unei camere într-un birou funcțional, fără să afectezi destinația camerei respective.

Folosește fiecare metru pătrat

Dacă ai o debara, un balcon sau un alt spațiu de depozitare care ar putea fi convertit în spațiu de birou, folosește-l. Astfel intervenția asupra confortului spațiului de locuit este minimă. În plus, ai ocazia să mai elimini din obiectele pe care le depozitai inutil în acea debara.

Încearcă să împarți camera, cel puțin vizual

Încearcă să delimitezi cumva zona de birou de cea de locuit, dar cât mai discret cu putință. Un corp de mobilier, cum ar fi niște rafturi verticale, care poate face trecerea dintre cele două zone ale încăperii.

Folosește pereții

Pentru depozitare, încearcă să folosești la maxim potențialul pereților. Poți pute o serie de corpuri suspendate care pot acoperi o arie largă de nevoie de depozitare. Încearcă totuși să nu transformi camera într-un birou dedicat.

Mobilier multifuncțional

Folosește mobilier care poate să acopere și utilitățile livingului. De obicei, livingul primește și funcția de birou, fiind cea mai spațioasă încăpere. Așadar, un birou care poate deveni măsuță de cafea în afara orelor de lucru ar putea fi foarte practic.

Canapea în loc de pat

Dacă nu vrei să sacrifici livingul, poate dormitorul se pretează să găzduiască biroul. Dacă înlocuiești patul cu o canapea extensibilă, vei avea destul spațiu pentru a lucra confortabil de acasă.

Cele mai importante 3 încăperi pentru o vânzare rapidă

Modul de prezentare a locuinței este esențial pentru timpul pe care îl petrece proprietate pe piață. Listarea unui anunț cu informații relevante și complete, ilustrat de un set de imagini care să-i sublinieze avantajele sunt aspecte pe care vânzătorul nu trebuie să le neglijeze, mai ales dacă dorește o vânzare rapidă.

Chiar dacă este indicată oferirea unei priviri de ansamblu asupra locuinței, unele încăperi par să fie mai convingătoare decât altele. De obicei, sunt încăperile în care cumpărătorul potențial estimează că își petrece mai mult timp, încăperile în care are nevoie atât de funcționalitate, de spațiu, cât și de confort.

Trei încăperi s-au dovedit a fi mai convingătoare în fața cumpărătorului potențial care ia decizia să viziteze locuința vizată după studierea în amănunt a anunțului. Cele mai convingătoare încăperi sunt:

Livingul. Este încăperea principală a locuinței unde se reunește întreaga familie pentru a petrece timp împreună. De asemenea, este locul în care se primesc musafirii. Livingul este locul de socializare, locul în care se consumă divertisment, competiții sportive și se joacă jocuri de societate. Așadar această încăpere trebuie să fie spațioasă și flexibilă din perspectiva amenajării.

Bucătăria. Este cea de-a două încăpere în ordinea importanței. Aici se pune accent pe funcționalitate. În același timp, bucătăria poate fi, la rândul ei, un loc de socializare atât cu familia, cât și cu prietenii. Aici, spațiul trebuie să fie suficient pentru găzduirea electrocasnicelor dar și pentru prepararea și servirea mâncării.

Dormitorul matrimonial. Deși este o încăpere mai puțin frecventată de persoanele din afara proprietarilor locuinței, trebuie să poată găzdui toatele elementele de mobilier astfel încât să ofere confortul cuplului. Pe lângă pat, ar trebui să poată găzdui și o măsuță de toaletă, poate un dulap dacă locuința nu are un dressing separat. În același timp, dormitorul trebuie să fie delimitat de restul apartamentului.

Provocările cumpărării unei locuințe în clădire istorică

Apartamentele în clădiri istorice sunt alternative tentante, mai ales din perspectiva poziționării. De obicei, clădirile istorice sunt poziționate în zonele centrale, așa că din acest punct de vedere, pot deveni locuințe ideale pentru familiile care au nevoie de acces rapid la zonele de servicii și de divertisment specifice mediului urban.

Un alt plus este spațiul pe care aceste locuințe îl propun. De obicei, apartamentele în clădiri istorice au suprafețe mai generoase decât cele în blocurile obișnuite, indiferent că este vorba de construcții noi sau mai vechi. Tavanul mai înalt și suprafața generoasă a încăperilor permit locatarilor o flexibilitate sporită din punctul de vedere al amenajării interioare.

Chiar dacă avantajele sunt tentante, cumpărătorii potențiali de astfel de locuințe ar trebui să fie pregătiți să facă față unor provocări importante.

  • Prețul – o primă provocare în achiziția unui astfel de apartament. Unitățile locative în clădiri istorice sunt semnificativ mai scumpe decât alternativele similare din clădiri obișnuite. Prețul este dat atât de poziționarea în zona centrală cât și de suprafețele generoase ale apartamentelor.
  • Starea clădirii – un cumpărător potențial ar trebui să fie foarte atent la starea clădirii în care se află apartamentul. Chiar dacă unitatea locativă este într-o stare foarte bună, o clădire deteriorată va proiecta efecte negative asupra apartamentului. De asemenea, cererea de referințe în ceea ce privește starea instalațiilor ar trebui să fie o prioritate.
  • Restricții legale. Lucrările de renovare într-o clădire istorică trebuie să se supună unor norme speciale. De aceea, pentru renovarea locuinței este nevoie de obținerea unor aprobări speciale, mai ales dacă aceste lucrări vor avea rezultate vizibile și la exterior.
  • Lucrări de renovare costisitoare. Pe lângă faptul că prețul de achiziție este unul consistent, s-ar putea să fie nevoie și de lucrări de renovare consistente. Așadar, înainte de luarea unei decizii de cumpărare, ar trebui evaluate costurile pentru stabilirea unui buget realist care să permită folosirea locuinței.

Un apartament în clădire istorică în Brașov poate fi și o oportunitate de investiție foarte bună. Un astfel de apartament poate fi închiriat în regim hotelier, mai ales că Brașovul devine o destinație din ce în ce mai atractivă atât pentru turiștii români, cât și pentru cei veniți din străinătate.

Evoluția prețurilor în 2019: creșteri în mediul urban, stagnare în mediul rural

Previziunile pentru evoluția pieței imobiliare autohtone vizează două viteze, una pentru mediul urban, iar cealaltă pentru mediul rural. În timp ce dezvoltatorii vor continua investițiile în noi proiecte în zonele urbane, încercând să facă față cererii, în mediul rural, activitatea pe piața imobiliară va fi una mult mai temperată, atât din perspectiva investițiilor, cât și a tranzacțiilor.

Aceste tendințe se vor resimți și în evoluția prețurilor. În timp ce în mediul urban creșterile vor intra pe o tendință temperată, respectiv ritmul de creștere va fi unul mult mai redus în comparație cu anii trecuți, în zonele rurale, lipsa cererii va determina chiar o înghețare atât a prețurilor cât și a tranzacțiilor.

Conform analizei citate de Agerpress, cererea va continua să pună presiune pe ofertă, în București și în marile orașe din țară, ceea ce va fi „motorul” aprecierii temperate a unităților locative. În același timp, în zonele rurale investițiile ar putea fi înghețate, în special în ceea ce privește construcția de locuințe unifamiliale.

Segmentul rezidențial al pieței imobiliare din România se caracterizează încă prin decalajul foarte mare între cerere și ofertă. Deficitul de locuințe consemnat la nivel național este în jurul nivelului de un milion de unități locative. Acest deficit este dat de prețurile accesibile în comparație cu prețurile locuințelor prezentate de țările din regiune, dar și a apetitului românilor pentru statutul de proprietari de locuințe.

Conform analizei firmei de consultanță Farmes, anul în curs va marca menținerea la un nivel ridicat al cererii de locuințe în marile orașe, inclusiv în Brașov. Această tendință ascendentă a cererii va fi o motivație puternică pentru dezvoltatori pentru a se implica în proiecte noi, în special în construcția de blocuri.

Odată cu apariția de proiecte noi, am putea asista și o creștere a calității locuințelor. Chiar dacă cererea depășește capacitatea ofertei, comportamentul cumpărătorului s-a schimbat foarte mult. Cumpărătorul a devenit mai atent la detalii, mai informat și mai exigent în ceea ce privește așteptările pe care le are la achiziția unei locuințe.

Diferențele de curs amenință achizițiile prin programul Prima Casă

Cumpărătorii care au aplicat pentru programul Prima Casă și au fost declarați eligibili la finalul anului trecut riscă să nu-i poată cumpăra locuințele dorite. Devalorizarea leului în ultima perioadă determină diferențe substanțiale la achiziția unui apartament, diferențe cu care cumpărătorii ar trebui să completeze suma împrumutată.

Conform datelor prezentate de Profit.ro și preluate de Money.ro, pentru o locuință de 60.000 de euro s-a ajuns la diferențe de până la 6.000 de lei. În aceste condiții, chiar dacă sunt eligibili pentru finanțare, dar nu au suma disponibilă pentru acoperirea diferenței de curs, cumpărătorii se văd în situația de a renunța la achiziție.

Creditele acordate prin Prima Casă sunt în lei, iar prețurile de referință pentru locuințe sunt exprimate în euro. În condițiile fluctuațiilor semnificative în detrimentul leului, apar, într-un interval foarte scurt, diferențe importante în prețul de achiziție.

Așadar, un cumpărător a cărui dosar a fost declarat eligibil pentru obținerea finanțării maxime prin programul Prima Casă, trebuie să fie pregătit să adauge la suma obținută, respectiv 266.000 de lei, încă 6.000 de lei pentru a putea achiziționa locuința vizată. Cumpărătorul se poate vedea nevoit să renunțe la bugetul pentru renovările minimale ale locuinței pentru a nu bloca achiziția. Eliminarea acestui buget poate duce la întârzieri semnificative până la folosirea propriu-zisă a apartamentului achiziționat.

Cumpărătorul își asumă, vrând-nevrând, diferențele de curs, de cele mai multe ori survenite în defavoarea leului. Pentru eliminarea acestui risc care poate duce la situații neplăcute, ar fi ideal, dacă în momentul pre-contractului s-ar stabili prețul în lei care va rămâne neschimbat până la achitarea locuinței.

În cazul continuării devalorizării leului, diferențele pe care cumpărătorii ar trebui să le acopere ar deveni și mai mari. Conform estimărilor Profit.ro, cumpărătorii de apartamente ar putea ajunge să acopere o diferență de până la 20.000 de lei, în cazul în care un euro ar ajunge la 5 lei. Această diferență ar putea avea un impact negativ major asupra numărului de tranzacții de pe piața imobiliară națională.

3 elemente obligatorii pentru pregătirea casei pentru vânzare

În majoritatea cazurilor, prima impresie creată cumpărătorului este decisivă pentru soarta tranzacției. De aceea, este foarte important ca această impresie să fie una pozitivă, fapt pentru care, înainte de listarea casei pe piață este nevoie de câteva lucrări mici, dar esențiale.

Partea cea mai bună este că, pentru aceste lucrări nu vei avea nevoie de constructori și meseriași. Le poți face împreună cu prietenii și familia într-un weekend.

Ordine și curățenie

O casă curată în care toate lucrurile sunt ordonate va crea, cu siguranță, o impresie pozitivă. Chiar dacă nu mai locuiești în proprietatea pe care vrei să o vinzi, nu este indicat să o prezinți cumpărătorului potențial într-o stare care i-ar putea ascunde atuurile.

Câțiva pași pentru a bifa cu succes această etapă pregătitoare:

  • Elimină dezordinea. Aruncă obiectele vechi și cele care nu mai sunt folosite. Ar fi ideal să elimini și mobila pentru a oferi o perspectivă cât mai „curată” asupra spațiului. Obiectele aflate în stare bună pot fi donate sau vândute pe site-urile dedicate în vânzări de obiecte uzate.
  • Curățenie detaliată. Nu este suficient să aspiri. Trebuie să faci o curățenie mai aprofundată de atât. În momentul prezentării casa trebuie să miroasă a proaspăt, să aibă geamurile curate pentru a maximiza efectul luminii naturale asupra spațiului.

Mici reparații

În funcție de gravitatea problemei, s-ar putea ca, în această etapă să ai nevoie de un ajutor specializat. Dacă sunt lucrări ușoare de reparații, le poți face singur. S-ar putea să nici nu ai nevoie de aceste lucrări în condițiile în care casa a fost întreținută corespunzător.

Cele mai frecvente lucrări de reparații:

  • defecțiuni la robineți și toalete
  • înlocuirea scurgerilor
  • recondiționarea tencuielii, dacă este cazul
  • recondiționarea pereților
  • repararea geamurilor, dacă este cazul
  • înlocuirea becurilor, dacă este cazul

Curățarea curții

Curățenia la interior este foarte importantă, dar primul contact al cumpărătorului este cu exteriorul casei. Amenajează curtea astfel încât să arate îngrijită. Ai grijă ca vegetația să nu o acopere complet deoarece îl va împiedica pe cumpărător să-și dea seama de potențialul pe care îl are. O vegetație neîngrijită alterează avantajele curții.

2019 debutează cu o schimbare a regulilor de creditare

Achiziția unei locuințe în 2019 s-ar putea să fie mai dificilă decât în anii trecuți. Se preconizează o îngreunare a accesului la credite, inclusiv la cele acordate prin programul Prima Casă. Așadar, dacă te-ai gândit să cumperi în acest an, ar trebui să te pui la curent cu noul context care se manifestă în piață.

Anul care tocmai s-a încheiat a fost unul marcat de stabilitate. Odată cu 1 ianuarie 2019 se schimbă regulile jocului pe piața imobiliară odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări anunțate de Banca Națională a României (BNR) în direcția condițiilor de creditare. Noile norme adopte la finalul anului trecut vizează pragul total de îndatorare. Astfel, cei interesați de un credit imobiliar vor trebui să-și recalculeze situația.

Dacă până la 1 ianuarie era acceptat un grad maxim de îndatorare de până la 60% din venitul net, noile reglementări impun un prag maxim de până la 40%.

În aceste condiții, dacă în 2018 cumpărătorul putea obține un credit pentru o locuință mai mare, conform noilor reguli, în cazul în care nu are o creștere a venitului, va trebui să se reorienteze către o proprietate care se poate încadra în finanțarea pe care poate să o obțină.

Prin măsurile adoptate și intrate în vigoare se urmărește o creștere sănătoasă și sustenabilă a activității de creditare, precum și o simplificare, pe termen mediu și lung, a accesului la credite. Simplificare vizează accesul facil al solicitantului la calcularea sumei pentru care este eligibil, cât și a ratei lunare pe care va trebui să o achite.

În același timp, este vizată protejarea solicitantului de supraîndatorare prin oferirea accesului la o finanțare care îi este accesibilă și nu îi alterează calitatea vieții. În anii trecuți au fost semnalate o serie de cazuri în care beneficiarii de credite au ajuns să nu se mai poată achita de obligații.

Ghidul cumpărătorului: Ce trebuie să urmărești la o vizionare?

Vizionarea unei locuințe este, de cele mai multe ori, pasul decisiv în achiziția unei locuințe. În această etapă se pot identifica unele defecte ale locuinței, invizibile în poze și se poate demara o negociere cu vânzătorul pornind de la viciile identificate. În plus, vizionarea este pasul care spune clar dacă o locuință este sau nu potrivită pentru un anumit cumpărător.

Așadar, dacă ai programată o vizionare, nu o trata cu superficialitate. Acordă atenție următoarelor aspecte:

  • Zona. Este foarte important să te familiarizezi cu zona. Nu ar strica să faci o plimbare prin cartierul respectiv înainte de vizionare. Dacă nu reușești să faci această plimbare, ar fi bine ca în drum spre proprietate să analizezi împrejurimile, să vezi dacă străzile sunt curate, există spațiu suficient pentru pietoni, etc.
  • Aspectul exterior. Acordă atenției stării exteriorului imobilului. Un exterior degradat nu este altceva decât indiciul unui interior cu o serie de vicii mai mult sau mai puțin vizibile. Termoizolația este o calitate importantă a imobilului. De asemenea, uite-te cu atenție după crăpături în tencuială. Acoperișul este un alt aspect important care trebuie avut în vedere.
  • Starea locuinței. Proprietarul s-ar putea să se fi pregătit pentru vânzare. Este posibil să fi făcut și o igienizare, respectiv o zugrăveală proaspătă. Este important să te uiți cu atenție la toate elementele locuinței. O vopsea proaspătă poate ascunde vicii severe.
  • Discuții cu proprietarul. Este foarte important să discuți cu proprietarul să ceri informații suplimentare și detalii în timpul vizionării. Astfel, vei putea să-ți formezi o părere despre proprietar și dacă acesta este sincer sau nu în ceea ce expune.
  • Vecinii. Un aspect important sunt vecinii, mai ales la bloc. Obiceiurile acestora pot provoca un disconfort major. De exemplu, oricât de mult ai aprecia muzica, nu ți-ai dori să stai perete în perete cu un pianist care repetă noaptea. Încearcă să afli de la proprietar detalii despre vecini.