Cele mai importante 3 încăperi pentru o vânzare rapidă

Modul de prezentare a locuinței este esențial pentru timpul pe care îl petrece proprietate pe piață. Listarea unui anunț cu informații relevante și complete, ilustrat de un set de imagini care să-i sublinieze avantajele sunt aspecte pe care vânzătorul nu trebuie să le neglijeze, mai ales dacă dorește o vânzare rapidă.

Chiar dacă este indicată oferirea unei priviri de ansamblu asupra locuinței, unele încăperi par să fie mai convingătoare decât altele. De obicei, sunt încăperile în care cumpărătorul potențial estimează că își petrece mai mult timp, încăperile în care are nevoie atât de funcționalitate, de spațiu, cât și de confort.

Trei încăperi s-au dovedit a fi mai convingătoare în fața cumpărătorului potențial care ia decizia să viziteze locuința vizată după studierea în amănunt a anunțului. Cele mai convingătoare încăperi sunt:

Livingul. Este încăperea principală a locuinței unde se reunește întreaga familie pentru a petrece timp împreună. De asemenea, este locul în care se primesc musafirii. Livingul este locul de socializare, locul în care se consumă divertisment, competiții sportive și se joacă jocuri de societate. Așadar această încăpere trebuie să fie spațioasă și flexibilă din perspectiva amenajării.

Bucătăria. Este cea de-a două încăpere în ordinea importanței. Aici se pune accent pe funcționalitate. În același timp, bucătăria poate fi, la rândul ei, un loc de socializare atât cu familia, cât și cu prietenii. Aici, spațiul trebuie să fie suficient pentru găzduirea electrocasnicelor dar și pentru prepararea și servirea mâncării.

Dormitorul matrimonial. Deși este o încăpere mai puțin frecventată de persoanele din afara proprietarilor locuinței, trebuie să poată găzdui toatele elementele de mobilier astfel încât să ofere confortul cuplului. Pe lângă pat, ar trebui să poată găzdui și o măsuță de toaletă, poate un dulap dacă locuința nu are un dressing separat. În același timp, dormitorul trebuie să fie delimitat de restul apartamentului.

Provocările cumpărării unei locuințe în clădire istorică

Apartamentele în clădiri istorice sunt alternative tentante, mai ales din perspectiva poziționării. De obicei, clădirile istorice sunt poziționate în zonele centrale, așa că din acest punct de vedere, pot deveni locuințe ideale pentru familiile care au nevoie de acces rapid la zonele de servicii și de divertisment specifice mediului urban.

Un alt plus este spațiul pe care aceste locuințe îl propun. De obicei, apartamentele în clădiri istorice au suprafețe mai generoase decât cele în blocurile obișnuite, indiferent că este vorba de construcții noi sau mai vechi. Tavanul mai înalt și suprafața generoasă a încăperilor permit locatarilor o flexibilitate sporită din punctul de vedere al amenajării interioare.

Chiar dacă avantajele sunt tentante, cumpărătorii potențiali de astfel de locuințe ar trebui să fie pregătiți să facă față unor provocări importante.

  • Prețul – o primă provocare în achiziția unui astfel de apartament. Unitățile locative în clădiri istorice sunt semnificativ mai scumpe decât alternativele similare din clădiri obișnuite. Prețul este dat atât de poziționarea în zona centrală cât și de suprafețele generoase ale apartamentelor.
  • Starea clădirii – un cumpărător potențial ar trebui să fie foarte atent la starea clădirii în care se află apartamentul. Chiar dacă unitatea locativă este într-o stare foarte bună, o clădire deteriorată va proiecta efecte negative asupra apartamentului. De asemenea, cererea de referințe în ceea ce privește starea instalațiilor ar trebui să fie o prioritate.
  • Restricții legale. Lucrările de renovare într-o clădire istorică trebuie să se supună unor norme speciale. De aceea, pentru renovarea locuinței este nevoie de obținerea unor aprobări speciale, mai ales dacă aceste lucrări vor avea rezultate vizibile și la exterior.
  • Lucrări de renovare costisitoare. Pe lângă faptul că prețul de achiziție este unul consistent, s-ar putea să fie nevoie și de lucrări de renovare consistente. Așadar, înainte de luarea unei decizii de cumpărare, ar trebui evaluate costurile pentru stabilirea unui buget realist care să permită folosirea locuinței.

Un apartament în clădire istorică în Brașov poate fi și o oportunitate de investiție foarte bună. Un astfel de apartament poate fi închiriat în regim hotelier, mai ales că Brașovul devine o destinație din ce în ce mai atractivă atât pentru turiștii români, cât și pentru cei veniți din străinătate.

Evoluția prețurilor în 2019: creșteri în mediul urban, stagnare în mediul rural

Previziunile pentru evoluția pieței imobiliare autohtone vizează două viteze, una pentru mediul urban, iar cealaltă pentru mediul rural. În timp ce dezvoltatorii vor continua investițiile în noi proiecte în zonele urbane, încercând să facă față cererii, în mediul rural, activitatea pe piața imobiliară va fi una mult mai temperată, atât din perspectiva investițiilor, cât și a tranzacțiilor.

Aceste tendințe se vor resimți și în evoluția prețurilor. În timp ce în mediul urban creșterile vor intra pe o tendință temperată, respectiv ritmul de creștere va fi unul mult mai redus în comparație cu anii trecuți, în zonele rurale, lipsa cererii va determina chiar o înghețare atât a prețurilor cât și a tranzacțiilor.

Conform analizei citate de Agerpress, cererea va continua să pună presiune pe ofertă, în București și în marile orașe din țară, ceea ce va fi „motorul” aprecierii temperate a unităților locative. În același timp, în zonele rurale investițiile ar putea fi înghețate, în special în ceea ce privește construcția de locuințe unifamiliale.

Segmentul rezidențial al pieței imobiliare din România se caracterizează încă prin decalajul foarte mare între cerere și ofertă. Deficitul de locuințe consemnat la nivel național este în jurul nivelului de un milion de unități locative. Acest deficit este dat de prețurile accesibile în comparație cu prețurile locuințelor prezentate de țările din regiune, dar și a apetitului românilor pentru statutul de proprietari de locuințe.

Conform analizei firmei de consultanță Farmes, anul în curs va marca menținerea la un nivel ridicat al cererii de locuințe în marile orașe, inclusiv în Brașov. Această tendință ascendentă a cererii va fi o motivație puternică pentru dezvoltatori pentru a se implica în proiecte noi, în special în construcția de blocuri.

Odată cu apariția de proiecte noi, am putea asista și o creștere a calității locuințelor. Chiar dacă cererea depășește capacitatea ofertei, comportamentul cumpărătorului s-a schimbat foarte mult. Cumpărătorul a devenit mai atent la detalii, mai informat și mai exigent în ceea ce privește așteptările pe care le are la achiziția unei locuințe.

Diferențele de curs amenință achizițiile prin programul Prima Casă

Cumpărătorii care au aplicat pentru programul Prima Casă și au fost declarați eligibili la finalul anului trecut riscă să nu-i poată cumpăra locuințele dorite. Devalorizarea leului în ultima perioadă determină diferențe substanțiale la achiziția unui apartament, diferențe cu care cumpărătorii ar trebui să completeze suma împrumutată.

Conform datelor prezentate de Profit.ro și preluate de Money.ro, pentru o locuință de 60.000 de euro s-a ajuns la diferențe de până la 6.000 de lei. În aceste condiții, chiar dacă sunt eligibili pentru finanțare, dar nu au suma disponibilă pentru acoperirea diferenței de curs, cumpărătorii se văd în situația de a renunța la achiziție.

Creditele acordate prin Prima Casă sunt în lei, iar prețurile de referință pentru locuințe sunt exprimate în euro. În condițiile fluctuațiilor semnificative în detrimentul leului, apar, într-un interval foarte scurt, diferențe importante în prețul de achiziție.

Așadar, un cumpărător a cărui dosar a fost declarat eligibil pentru obținerea finanțării maxime prin programul Prima Casă, trebuie să fie pregătit să adauge la suma obținută, respectiv 266.000 de lei, încă 6.000 de lei pentru a putea achiziționa locuința vizată. Cumpărătorul se poate vedea nevoit să renunțe la bugetul pentru renovările minimale ale locuinței pentru a nu bloca achiziția. Eliminarea acestui buget poate duce la întârzieri semnificative până la folosirea propriu-zisă a apartamentului achiziționat.

Cumpărătorul își asumă, vrând-nevrând, diferențele de curs, de cele mai multe ori survenite în defavoarea leului. Pentru eliminarea acestui risc care poate duce la situații neplăcute, ar fi ideal, dacă în momentul pre-contractului s-ar stabili prețul în lei care va rămâne neschimbat până la achitarea locuinței.

În cazul continuării devalorizării leului, diferențele pe care cumpărătorii ar trebui să le acopere ar deveni și mai mari. Conform estimărilor Profit.ro, cumpărătorii de apartamente ar putea ajunge să acopere o diferență de până la 20.000 de lei, în cazul în care un euro ar ajunge la 5 lei. Această diferență ar putea avea un impact negativ major asupra numărului de tranzacții de pe piața imobiliară națională.

3 elemente obligatorii pentru pregătirea casei pentru vânzare

În majoritatea cazurilor, prima impresie creată cumpărătorului este decisivă pentru soarta tranzacției. De aceea, este foarte important ca această impresie să fie una pozitivă, fapt pentru care, înainte de listarea casei pe piață este nevoie de câteva lucrări mici, dar esențiale.

Partea cea mai bună este că, pentru aceste lucrări nu vei avea nevoie de constructori și meseriași. Le poți face împreună cu prietenii și familia într-un weekend.

Ordine și curățenie

O casă curată în care toate lucrurile sunt ordonate va crea, cu siguranță, o impresie pozitivă. Chiar dacă nu mai locuiești în proprietatea pe care vrei să o vinzi, nu este indicat să o prezinți cumpărătorului potențial într-o stare care i-ar putea ascunde atuurile.

Câțiva pași pentru a bifa cu succes această etapă pregătitoare:

  • Elimină dezordinea. Aruncă obiectele vechi și cele care nu mai sunt folosite. Ar fi ideal să elimini și mobila pentru a oferi o perspectivă cât mai „curată” asupra spațiului. Obiectele aflate în stare bună pot fi donate sau vândute pe site-urile dedicate în vânzări de obiecte uzate.
  • Curățenie detaliată. Nu este suficient să aspiri. Trebuie să faci o curățenie mai aprofundată de atât. În momentul prezentării casa trebuie să miroasă a proaspăt, să aibă geamurile curate pentru a maximiza efectul luminii naturale asupra spațiului.

Mici reparații

În funcție de gravitatea problemei, s-ar putea ca, în această etapă să ai nevoie de un ajutor specializat. Dacă sunt lucrări ușoare de reparații, le poți face singur. S-ar putea să nici nu ai nevoie de aceste lucrări în condițiile în care casa a fost întreținută corespunzător.

Cele mai frecvente lucrări de reparații:

  • defecțiuni la robineți și toalete
  • înlocuirea scurgerilor
  • recondiționarea tencuielii, dacă este cazul
  • recondiționarea pereților
  • repararea geamurilor, dacă este cazul
  • înlocuirea becurilor, dacă este cazul

Curățarea curții

Curățenia la interior este foarte importantă, dar primul contact al cumpărătorului este cu exteriorul casei. Amenajează curtea astfel încât să arate îngrijită. Ai grijă ca vegetația să nu o acopere complet deoarece îl va împiedica pe cumpărător să-și dea seama de potențialul pe care îl are. O vegetație neîngrijită alterează avantajele curții.

2019 debutează cu o schimbare a regulilor de creditare

Achiziția unei locuințe în 2019 s-ar putea să fie mai dificilă decât în anii trecuți. Se preconizează o îngreunare a accesului la credite, inclusiv la cele acordate prin programul Prima Casă. Așadar, dacă te-ai gândit să cumperi în acest an, ar trebui să te pui la curent cu noul context care se manifestă în piață.

Anul care tocmai s-a încheiat a fost unul marcat de stabilitate. Odată cu 1 ianuarie 2019 se schimbă regulile jocului pe piața imobiliară odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări anunțate de Banca Națională a României (BNR) în direcția condițiilor de creditare. Noile norme adopte la finalul anului trecut vizează pragul total de îndatorare. Astfel, cei interesați de un credit imobiliar vor trebui să-și recalculeze situația.

Dacă până la 1 ianuarie era acceptat un grad maxim de îndatorare de până la 60% din venitul net, noile reglementări impun un prag maxim de până la 40%.

În aceste condiții, dacă în 2018 cumpărătorul putea obține un credit pentru o locuință mai mare, conform noilor reguli, în cazul în care nu are o creștere a venitului, va trebui să se reorienteze către o proprietate care se poate încadra în finanțarea pe care poate să o obțină.

Prin măsurile adoptate și intrate în vigoare se urmărește o creștere sănătoasă și sustenabilă a activității de creditare, precum și o simplificare, pe termen mediu și lung, a accesului la credite. Simplificare vizează accesul facil al solicitantului la calcularea sumei pentru care este eligibil, cât și a ratei lunare pe care va trebui să o achite.

În același timp, este vizată protejarea solicitantului de supraîndatorare prin oferirea accesului la o finanțare care îi este accesibilă și nu îi alterează calitatea vieții. În anii trecuți au fost semnalate o serie de cazuri în care beneficiarii de credite au ajuns să nu se mai poată achita de obligații.

Ghidul cumpărătorului: Ce trebuie să urmărești la o vizionare?

Vizionarea unei locuințe este, de cele mai multe ori, pasul decisiv în achiziția unei locuințe. În această etapă se pot identifica unele defecte ale locuinței, invizibile în poze și se poate demara o negociere cu vânzătorul pornind de la viciile identificate. În plus, vizionarea este pasul care spune clar dacă o locuință este sau nu potrivită pentru un anumit cumpărător.

Așadar, dacă ai programată o vizionare, nu o trata cu superficialitate. Acordă atenție următoarelor aspecte:

  • Zona. Este foarte important să te familiarizezi cu zona. Nu ar strica să faci o plimbare prin cartierul respectiv înainte de vizionare. Dacă nu reușești să faci această plimbare, ar fi bine ca în drum spre proprietate să analizezi împrejurimile, să vezi dacă străzile sunt curate, există spațiu suficient pentru pietoni, etc.
  • Aspectul exterior. Acordă atenției stării exteriorului imobilului. Un exterior degradat nu este altceva decât indiciul unui interior cu o serie de vicii mai mult sau mai puțin vizibile. Termoizolația este o calitate importantă a imobilului. De asemenea, uite-te cu atenție după crăpături în tencuială. Acoperișul este un alt aspect important care trebuie avut în vedere.
  • Starea locuinței. Proprietarul s-ar putea să se fi pregătit pentru vânzare. Este posibil să fi făcut și o igienizare, respectiv o zugrăveală proaspătă. Este important să te uiți cu atenție la toate elementele locuinței. O vopsea proaspătă poate ascunde vicii severe.
  • Discuții cu proprietarul. Este foarte important să discuți cu proprietarul să ceri informații suplimentare și detalii în timpul vizionării. Astfel, vei putea să-ți formezi o părere despre proprietar și dacă acesta este sincer sau nu în ceea ce expune.
  • Vecinii. Un aspect important sunt vecinii, mai ales la bloc. Obiceiurile acestora pot provoca un disconfort major. De exemplu, oricât de mult ai aprecia muzica, nu ți-ai dori să stai perete în perete cu un pianist care repetă noaptea. Încearcă să afli de la proprietar detalii despre vecini.

Ce poți face atunci când locuința nu se vinde?

În cazul în care locuința ta este pe piață de multă vreme și nu reușești să o vinzi în ciuda atuurilor pe care le are, înseamnă că este momentul unei schimbări. Mai ales în condițiile actuale ale pieței imobiliare din Brașov, în care oferta este sub nivelul cererii, situația poate fi catalogată ca neobișnuită.

Crezi că ai parcurs toți pașii care să ducă la o vânzare rapidă: ai făcut micile reparații, ai făcut o igienizare a locuinței și chiar ai adus unele mici îmbunătățiri care să ofere un plus de valoare ofertei tale. Totuși, cumpărătorii nu au prea format o coadă în fața ușii pentru a vedea cu ochii lor „minunea”.

Este clar! Trebuie să iei niște măsuri rapide și eficiente. Câteva acțiuni pe care ai putea să întreprinzi ar fi:

  • Scoate locuința de pe piață, temporar. Nu ar strica să iei o pauză și să scoți locuința de pe piață. Cumpărătorii s-ar putea să o evite, tocmai pentru că au văzut-o la fiecare căutare. De asemenea, poate nu ai ales cea mai bună perioadă pentru a demara procesul de vânzare. De exemplu, în timpul iernii, puțini cumpărători sunt dispuși să „bată palma” și să se mute.
  • Revizuiește prețul. Cel mai frecvent, prețul este principalul element care îi sperie pe cumpărători. S-ar putea să nu te fi documentat foarte bine înainte și să fi stabilit un preț nealiniat la condițiile pieței. Revizuiește-l în concordanță cu ceea ce oferă piața și vei reuși să stârnești un grad de interes mai mare asupra proprietății tale.
  • Schimbă agentul imobiliar. Este posibil ca agentul să nu-ți fi oferit cele mai bune sfaturi, așa că găsirea unuia nou s-ar putea să aducă un suflu nou campaniei tale de vânzare. De multe ori, agentul imobiliar are un rol decisiv în finalizarea rapidă a unei tranzacții.

Intenționezi cumperi în Brașov în 2019? Uite câteva elemente pe care ar trebui să le iei în considerare

Anul 2019 se anunță unul de stabilitate pe piața imobiliară, așa că nu vom asista la evoluții pronunțate de prețuri. În aceste condiții, dacă intenționezi să cumperi în Brașov, indiferent că este vorba de o casă sau de un apartament, poți avea șansa de a face achiziția la un preț avantajos.

Oferta se anunță a fi una destul de variată cu o serie de proiecte rezidențiale estimate pentru finalizare în 2019. Totuși, cererea pare a avea o manifestare mai pronunțată decât a ofertei. Așadar, pentru fiecare unitate locativă, s-ar putea să te lovești de o concurență redutabilă.

Pentru a evita concurența, cel puțin într-o anumită măsură, ar trebui să te orientezi către „cărări mai puțin bătătorite”, astfel încât să poți să cumperi în Brașov o locuință adecvată nevoilor tale locative și, foarte important, una care se încadrează în bugetul tău.

  • Nu te gândi doar la locuințele la cheie. În loc să cauți locuințe la cheie, în clădiri noi, orientează-te către cele care au nevoie de renovări pentru a avea gradul de confort pe care îl cauți. Aici vei avea o libertate mai mare de negociere, iar vânzătorul va fi mai deschis în a ajunge la un compromis.
  • Ia în considerare anunțurile mai vechi. Orientarea către anunțurile publicate de multă vreme s-ar putea să te ducă înspre o tranzacție de succes. Și în acest caz ai o libertate de negociere. Este foarte posibil ca vânzarea să fi devenit presantă pentru vânzător, ceea ce îl va face mai deschis să discute despre preț. După ce a stat luni sau chiar ani cu proprietatea nevândută are un indiciu clar că ceva nu este aliniat la tendințele pieței și este dispus să facă compromisuri.
  • Discută cu un agent imobiliar. Frecvent, agenții imobiliari au niște proprietăți care se găsesc mai greu. Acestea sunt așii din mâneca fiecărui agent. Așa că, în cazul în care alegi să lucrezi cu un agent, cere-i sfatul și recomandările.

Reparații pe care ar trebui să le facă proprietarul unei case în Brașov înainte de vânzare

În cazul unei case în Brașov care urmează să fie pusă la vânzare se impun câteva mici reparații, pentru a remedia efectele uzurii pe care cumpărătorul le va observa imediat. Cumpărătorul modern este foarte atent la detalii, așa că va observa, cu siguranță viciile mai mult sau mai puțin vizibile ale imobilului.

Bineînțeles, aceste reparați pot să nu fie efectuate, dar acest lucru se va regăsi în prețul de vânzare care va trebui să scadă. În special în cazul construcțiilor mai vechi, cumpărătorul ca fi atent la elementele care asigură condiții locative sănătoase și sigure.

Specific, proprietarul va trebui să adreseze aspectele descrise mai jos înainte de listarea casei.

Instalația electrică. Chiar dacă, de obicei, cumpărătorul potențial plănuiește să renoveze casa în care se mută, nu se știe cât va merge cu această renovare. S-ar putea să nu fie dispus să investească în refacerea instalațiilor electrice, așteptându-se ca aceasta să fie în cea mai bună formă. Așadar, proprietarul ar trebui să facă o revizie a rețelei electrice pentru a se asigura că totul este în regulă.

Instalațiile sanitare. Un alt punct sensibil sunt instalațiile sanitare. Repararea sau înlocuirea lor va crea un disconfort major, așa că proprietarul ar trebui să se asigure că sunt funcționale. În cazul în care descoperă vicii pe care nu dorește să le repare, ar trebui să specifice acest lucru cumpărătorului.

Fundația. În special în cazul construcțiilor vechi, rezistența fundației poate fi o problemă. Crăpăturile minore sunt normale și ar trebui reparate. În cazul în care aceste crăpături cresc în dimensiuni, construcția ar putea deveni un pericol pentru cei ce locuiesc în ea. În acest caz este nevoie de intervenția unui specialist.

Mucegaiul. Acesta este semnul unei hidro-izolații defectuoase. În cazul în care se observă mucegai pe tavan, s-ar putea ca acoperișul să nu fie în cea mai bună formă. În acestă situație se impune o verificare a acoperișului, dar și o tratare a zonei în care a apărut mucegaiul.

Achiziția unei case în Brașov este o provocare importantă, mai ales în cazul construcțiilor vechi care s-ar putea să aibă o serie de vicii la care cumpărătorul ar trebui să fie atent.