Vinzi? Ponturi pentru stabilirea unui preț realist

Atât proprietarii care doresc să vândă, cât și agenții imobiliari aflați la începutul carierei ar trebui să stăpânească noțiunile de bază pentru stabilirea unui preț corect al unei locuințe de vânzare.

Stabilirea prețului este o provocare majoră, iar stabilirea celui corect, care să vândă rapid și cu beneficiu pentru toate părțile implicate îi poate pune în dificultate chiar și pe cei mai experimentați consultanți imobiliari. Obiectivul principal este acela de a stabili un preț care să faciliteze vânzarea, nu unul care să țină proprietatea pe piață pentru multă vreme.

Analiza minuțioasă a pieței este cheia determinării prețului corect. Un agent profesionist trebuie să cunoască în amănunt piața locală. Este foarte important ca, în permanență să colecteze și să centralizeze date pe care să le folosească în momentul în care vrea să listeze o nouă proprietate pe piață.

Câteva dintre datele de care are nevoie sunt:

  • Timpii de vânzare: este de folos o arhivă a timpilor de vânzare pentru proprietăți similare, din zona în care este poziționată proprietatea pe care dorește să o listeze;
  • Variațiile de preț: dacă o proprietate stă mai mult timp pe piață, inevitabil prețul începe să scadă, Consultantul imobiliar ar trebui să țină o evidență a evoluției prețurilor astfel încât să o poată folosi în momentul în care stabilește prețul pentru o proprietate nouă.
  • Oferta totală: respectiv, numărul total de proprietăți similare din cartier care constituie concurența. Ideal ar fi să cunoască și situația exactă a acestor proprietăți, așa că nu ar strica să și viziteze câteva dintre ele.
  • Capacitatea de previzionare: este esențială dar, cu datele relevante colectate, poate avea un grad ridicat de precizie. Pe lângă evaluarea concurenței actuale, se poate lua în calcul și concurența viitoare, respectiv noile dezvoltări imobiliare care ar putea apărea în zonă.

Abia după ce este creată o imagine completă cu ajutorul acestor elemente, poate fi stabilit un preț realist.

Situația financiară personală dictează cel mai bun moment pentru o achiziție imobiliară

Indiferent că este vorba de achiziția unei proprietăți cu scopul de actualizare a nevoilor rezidențiale sau de o achiziție cu scop investițional, alegerea momentului este esențială. Se vorbește foarte mult de sezoane recomandate pentru achiziții, de identificarea momentului în care piața înclină să ofere condiții favorabile cumpărătorului, precum și de alte momente care ar putea duce la încheierea unei tranzacții avantajoase.

Chiar dacă recomandările în ceea ce privește momentele achiziției sunt multiple, una dintre aceste recomandări iese în evidență deoarece se bazează pe un element specific, variabil de la cumpărător la cumpărător. Este vorba de situația financiară.

Indiferent de condițiile de piață situația financiară a cumpărătorului determină în cea mai mare măsură momentul achiziției. Situația ideală este disponibilitatea sumei întregi pentru cumpărarea proprietății. În cazul în care ai nevoie de o finanțare, momentul ideal pentru contractarea uneia substanțiale pentru achiziția unei proprietăți imobiliare este recomandat să întrunească unele condiții. Aceste condiții sunt recomandate atât pentru acordarea facilă a finanțării, cât și pentru ca presiune financiară lunară asupra bugetului familiei să fie una cât mai redusă.

  • Achită orice alte credite contractate anterior, pentru nevoi personale sau pentru alte achiziții. Inclusiv cardurile de credit ar trebui acoperite.
  • Profită de o mărire de salariu sau de un bonus substanțial obținut. Aduce un ajutor important în obținerea unei finanțări.
  • Venitul cumulat al familiei este, la rândul lui un punct pozitiv important în obținerea unei finanțări.
  • Disponibilitatea unui avans cât mai mare.
    Venitul lunar al familiei poate suporta rata, fără să fie afectate celelalte cheltuieli.

Situația fiecărui cumpărător este unică, de aceea proprietatea imobiliară vizată trebuie să fie una care este adaptată bugetului. Achiziția unei proprietăți peste posibilități ar putea genera probleme serioase, mai ales dacă intervine, la un moment dat o scădere a veniturilor.

3 detalii pe care să le iei în considerare la cumpărarea unei locuințe noi

Locuințele noi devin din ce în ce mai atractive, în special pentru tineri. Compartimentarea adaptată nevoilor omului modern și designul actual reușesc sunt principalele avantaje pe care aceste locuințe la pun la dispoziția cumpărătorilor potențiali.

În marile orașe din România se construiesc o serie de ansambluri rezidențiale noi, ceea ce demonstrează că argumentele sunt validate de cumpărătorii potențiali. Dacă la un moment dat apartamentele vechi conduceau detașat în topul preferințelor acum, situația este una mult mai echilibrată.

În cazul în care intenționezi să cumperi un apartament nou în Brașov, ar trebui să iei în considerare 3 detalii esențiale.

  1. TVA-ul. În cazul locuințelor achiziționate de la persoane fizice nu se plătește TVA, dar când vine vorba de apartamente noi, achiziționate de la dezvoltator, intervine și această taxă. Totuși, dacă apartamentul nu depășește 450.000 lei, cota de TVA aplicată este una redusă, de 5%, în loc de 19%. Majoritatea dezvoltatorilor afișează prețurile fără TVA, așa că atenție la prețul final. Un surplus de 5% este unul considerabil, care poate determina ca apartamentul să nu se încadreze în buget.
  2. Calitatea construcției. Unii cumpărători s-ar putea să aibă rețineri la achiziționarea unui apartament nou. Au fost și continuă să apară exemple despre construcții noi de o calitate îndoielnică. Înainte de a bate palma, apelează la un specialist care să evalueze și elementele pe care cumpărătorul obișnuit le ignoră, cum ar fi instalațiile electrice, instalațiile sanitare, țevi de apă, scurgeri, etc. De asemenea, solicită Cartea Construcției în care sunt consemnate în detaliu toate etapele procesului ce construcție.
  3. Atenție la umezeală. O locuință nou construită va prezente un nivel de umiditate crescut, cel puțin un an după finalizarea construcției. Acest nivel se datorează cantităților mari de apă folosite în timpul construcției. Așadar, folosește un dezumidificator dacă te muți într-o construcție nouă.

10 lucruri pe care le caută cumpărătorul modern într-o locuință

Cumpărătorul modern are o serie de criterii foarte clare după care evaluează o locuință. Aceste criterii au ca scop identificarea locuinței care se poate adapta nevoilor locative specifice pe care cumpărătorul le manifestă.

Așadar, pe lângă proprietățile fizice ale locuinței, este foarte facilitățile cartierului joacă un rol esențial în determinarea alegerii. Cele mai importante 10 criterii pe care le-am identificat la cumpărătorii care caută o locuință în Brașov sunt:

  1. Calitatea cartierului – aici intră accesul la mijloacele de transport, la servicii, la zone comerciale, precum și la zone de petrecere a timpului liber.
  2. Distanța față de locul de muncă – este un criteriu important. Cumpărătorii doresc să diminueze cât mai mult posibil timpul petrecut pe drumul înspre sau dinspre serviciu. Orice economie pe acest traseu se transformă în timp liber.
  3. Prețul locuințelor – prețul este un criteriu decisiv în alegerea unei locuințe. La prețul de achiziție se adaugă și costurile aferente întreținerii locuinței, costuri care intră în calculul bugetului necesar pentru locuirea pe termen lung.
  4. Calitatea școlilor – prezența școlilor în cartier este importantă, dar și mai importantă este calitatea lor. Pentru familii, o școală bună în vecinătatea locuinței poate fi un criteriu determinant pentru luarea deciziei de cumpărare.
  5. Durabilitate și sustenabilitate – cumpărători își asumă o locuință pe termen lung, cel puțin 15 ani, timp în care locuința ar trebui să se adapteze eventualelor schimbări ale stilului de viață. De exemplu, spațiu suficient pentru a susține confortul în cazul apariției unui nou membru al familiei.
  6. Finanțarea – un criteriu important este accesul la finanțare. De obicei, locuința ar trebui să fie sub pragul maxim de îndatorare pentru ca ratele să nu devină o povară financiară.
  7. Eficiența energetică – este un aspect important, atât din perspectiva ecologică, dar și din punctul de vedere al costurilor lunare. Izolația termică a pereților și ferestrele de calitate sunt un criteriu important.
  8. Spații deschise – tinerii, în special, apreciază spațiile deschise care să poată găzdui seri între prieteni sau mese cu familia extinsă.
  9. Tavanul înalt – intră în criteriile de alegere a unei categorii de cumpărători care caută locuințe peste medie. Tavanul înalt dă o impresie de spațiu, foarte apreciată.
  10. Tehnologia – nu în ultimul rând, tehnologiile smart home, pentru controlul unor parametrii ai locuinței de la distanță joacă un rol din ce în ce mai important printre criteriile de alegere, în special atunci când vine vorba de cumpărători tineri.

Prețurile apartamentelor scad la nivel național, dar Brașovul face excepție

Luna aprilie a marcat o scădere a prețurilor medii la locuințe la nivel național, conform datelor înregistrate de Indicele Imobiliare.ro. Chiar dacă, în medie, potrivit valorilor înregistrate în orașele analizate, se poate vorbi de o ușoară scădere, la nivel individual, în unele orașe au fost înregistrate și creșteri sensibile.

Orașele monitorizate de Indicele Imobiliare.ro în care au fost marcate creșteri sunt: București, Cluj-Napoca și Brașov. În același timp, Constanța, Iași și Timișoara marchează scăderi ușoare atât pe segmentul de apartamente noi cât și pe cel al unităților locative din construcții noi.

În orașul de la poalele Tâmpei, a fost consemnată o creștereușoară a prețurilor în aprilie față de luna precedentă. Per ansamblu, apartamentele scoase la vânzare pe piața imobiliară locală s-au apreciat cu 0,2%, de la 1.115 la 1.117 euro pe metru pătrat util. Locuințele vechi au marcat un avans de 1%, de la 1.088 la 1.099 euro pe metru pătrat util, în timp ce locuințele noi s-au apreciat într-un ritm mai alert, cu 2,6%, în aprilie față de luna precedentă. În aceste condiții, prețul pe metru pătrat util a crescut de la 1.183 euro, valoare consemnată în luna martie, la 1.099 euro în aprilie.

Tendința de scădere ușoară consemnată la nivel național se datorează consemnării unei deprecieri sensibile a apartamentelor în trei din cele șase orașe cuprinse în analiza Indicelui Imobiliare.ro. Cea mai mare scădere medie a fost înregistrată în Iași, respectiv 1,3%, urmat de Timișoara cu 0,9% și de Constanța, unde prețurile apartamentelor au fost cu 0,5% mai mici în aprilie față de martie.

Ceea ce este interesant de menționat că, în timp ce locuințele vechi s-au depreciat, cele noi s-au apreciat în două dintre cele trei orașe care au marcat tendințe de scădere. Excepție a făcut Constanța, unde și locuințele noi au marcat o depreciere.

De ce este indicat să locuiești într-o casă înainte să o renovezi?

Orice renovare are cel puțin două obiective: igienizarea și optimizarea spațiului disponibil conform nevoilor. În cazul achiziției unei locuințe, mai mult ca sigur va fi nevoie de lucrări pentru a se ajunge la îndeplinirea ambelor obiective.

Dacă primul obiectiv este destul de ușor de îndeplinit și nu ar trebui să pună probleme speciale, cel de-al doilea este o adevărată provocare. Renovarea unei locuințe noi în vederea personalizării ei în funcție de nevoi presupune un grad ridicat de cunoaștere a proprietății, a tuturor aspectelor care țin de locuirea zi de zi.

Așadar, înainte de a te angaja într-un proiect amplu de renovare ar trebui un studiu aprofundat al situației, astfel încât să descoperi eventualele elemente ascunse ale locuinței pe care le poți exploata în vederea îmbunătățirii confortului.

1. Locuitul propriu-zis în casă poate schimba viziunea

Chiar dacă ai un plan bine pus la punct în legătură cu amenajarea casei, după ce locuiești o vreme și o descoperi cu adevărat, s-ar putea ca în planul inițial să intervină o serie de modificări. Este destul de dificil de anticipat modul exact în care vei folosi locuința pentru a o adapta în consecință. De aceea o perioadă de acomodare poate deschide o serie de oportunități.

2. După investiția în achiziție poate ai nevoie de o pauză de revenire financiară

Achiziția presupune o investiție majoră și, după un astfel de demers, situația financiară s-ar putea să „atârne de un fir de ață”. Renovările, mai ales cele substanțiale necesită, la rândul lor o investiție mare, așa că ia o pauză pentru a începe să cunoști casa.

3. Ia-ți timp pentru o planificare minuțioasă

Orice renovare are nevoie de un plan bine pus la punct înainte de a fi demarată. Acest plan trebuie să includă atât lucrările și rezultatele dorite, precum și o planificare atentă a bugetului. Astfel, vor fi eliminate o mare parte din elementele surpriză care pot apărea pe parcurs.

Urmează să te muți? Atenție la organizare!

Mutarea este un demers destul de dificil, dar a cărui dificultate se poate amplifica dacă nu te organizezi atent fiecare pas. Abia aștepți să ta instalezi în noua locuință, dar până ca totul să fie la locul corespunzător, trebuie să-ți împachetezi și să-ți transporți lucrurile la noa adresă.

Pentru a-ți ușura munca și pentru ca totul să meargă bine, gândește-te la fiecare pas și fă-ți un plan de la care să nu te abați. Astfel vei reuși o abordare sistematică a mutării dar și o diminuare a riscului unei eventuale omisiuni.

Mai jos poți regăsi câteva dintre provocările cărora va trebui să le faci față.

  • Dezastru la împachetare. Îl poți evita dacă, înainte de a te apuca să împachetezi totul, îți structurezi lucrurile și decizi la ce vrei să renunți. Cu siguranță ai acumulat o serie de obiecte a căror utilitate este acum redundantă, așa că ai putea să nu îți mai aglomerezi spațiul în noua locuință. Nu uita să pui o etichetă pe fiecare cutie. Astfel, vei putea să-ți stabilești o ordine pentru despachetare.
  • Probleme cu mobila. Dacă ai mobilier masiv pe care vrei să-l muți în noua locuință, este recomandat să faci niște măsurători. Nu ai vrea să transporți piese de mobilier și să constați că acestea nu intră pe ușă.
  • Atenție la utilități. Înainte de a te muta, ai grijă să transferi toate utilitățile de pe numele vechiului proprietar. În cazul în care acesta are o situație neîncheiată cu furnizorii, acest lucru nu ar trebui să se răsfrângă asupra ta.
  • Alege o firmă de mutări. Chiar dacă ai prieteni dispui oricând să te ajute să muți mobila, este recomandat să apelezi la o firmă de mutări. Vor veni cu o mașină potrivită și cu forță de muncă adaptată volumului pe care îl ai de transportat. Chiar dacă angajarea unei firme presupune un cost suplimentar, te scapă de o serie de bătăi de cap.
  • Atenție la accidentări. Deși puțini se gândesc la asta, mutatul presupune și un risc ridicat de accidentări. De aceea, în timpul operațiunilor, încearcă să faci totul cu o atenție sporită. Orice accidentare poate întârzia finalizarea amenajărilor în noua locuință.

3 criterii pentru achiziția unui apartament nou în Brașov

Brașovul este un oraș atractiv din punct de vedere rezidențial atât pentru cumpărători, cât și pentru dezvoltatori. În timp ce nevoile celor care caută un apartament nou în Brașov se diversifică, apar și alternative din ce în ce mai interesante.

Totuși, înainte de a lua o decizie de cumpărare finală care vizează un anumit apartament, ar trebui să fi bifat cel puțin următoarele trei criterii. Dacă apartamentul este în faza de proiect sau chiar în primele etape de execuție, cele trei criterii devin și mai importante.

1. Reputația dezvoltatorului

Asigură-te că dezvoltatorul nu este la primul proiect, că are vechime pe piață și că de reputația lui nu se agață o serie de reclamații cu privire la calitatea construcțiilor anterioare. În cazul în care reputația dezvoltatorului se dovedește a fi una bună, atunci poți trece mai departe în procesul de luare a deciziei. În cazul în care reputația dezvoltatorului nu este una care să inspire încredere, caută alte variante locative.

2. Valoarea în timp

Aici intervine importanța locației. În mod clar, o poziționare centrală a construcției va menține întotdeauna un preț către nivelul maxim al pieței locale, indiferent de condiții. În același timp, o investiție inteligentă ar fi și în zonele sau în localitățile limitrofe. Pe termen mediu și lung, dac acele zone prezintă potențial de dezvoltare, apartamentul s-ar putea valorifica semnificativ.

3. Facilități comune

Deși facilități ca piscina interioară a blocului sau o sală de sport sau serviciu de concierge sunt facilități tentante pentru cumpărător. Totuși, înainte de te lăsa atras în acest miraj, ar trebui să pui în balanță costurile pe care acestea le vor genera lunar. În cazul în care ești o fire sportivă și mergi în mod regulat la sală și la bazin, cu siguranță, aceste facilități îți vor fi de folos. În schimb pentru o persoană cu un stil de viață sedentar vor fi atractive o perioadă limitată de timp, după care comoditatea va învinge.

Achiziția unui apartament nou în Brașov este o sarcină pe care orice cumpărător ar trebui să o abordeze cu maximă seriozitate.

Calitatea construcțiilor, o capcană pentru cumpărătorul de locuințe noi

Cererea de locuințe este un miraj ademenitor pentru dezvoltatori care vor să construiască rapid pentru a-i răspunde prompt. Din păcate, apar și situații în care graba pentru finalizarea proiectului determină abaterea de la normele de calitate.

Cazurile în care locuințele noi, finalizate, nu se ridicau la standardele de calitate promise de dezvoltator sunt multiple. Acest fenomen a transformat achiziția de locuințe noi într-un risc. Totuși poți preveni achiziția unei construcții care nu respectă normele de calitate, prin câteva măsuri de precauție.

1. Nu achiziționa apartamentul finisat, la cheie, ci din faza de construcție.

Cu cât construcția este mai aproape de faza inițială, cu atât mai bine. Achiziția unui apartament atunci când blocul este la faza de fundație este recomandată deoarece poate fi urmărită mai bine construcția propriu-zisă. Bineînțeles, reputația dezvoltatorului este un punct esențial. Alege să faci tranzacția cu unul de încredere care nu va abandona șantierul înainte să finalizeze lucrarea.

2. Cunoașterea reglementărilor tehnice în construcțiilor

Chiar dacă nu ai veleități tehnice, ar fi bine s cunoști normele de bază în ceea ce privește calitatea construcțiilor. Astfel, vei putea identifica pe șantier dacă acestea se respectă sau nu. Aceste informații sunt publice și pot fi accesate foarte ușor online aici, pe site-ul Ministerului Dezvoltării Regionale și Administrației Publice.

3. Apelează la un specialist

Oricât de mult te-ai documenta, dacă nu ești de specialitate, nu ai „ochiul format”, așa că ai putea neglija unele aspecte esențiale. De aceea, apelează la un inginer constructor care să te însoțească pe șantier.

4. Cunoaște materialele

Folosirea de materiale de calitate este o condiție obligatorie pentru obținerea de rezultate durabile și calitative. Așa că, documentează-te în legătură cu materialele folosite. În același timp, acestea trebuie să fie folosit e corect de către echipa de execuție. Aici intervine din nou ochiul specialistului în construcții.

5. Cartea tehnică a imobilului

Cartea tehnică a imobilului este un document esențial. Acesta cuprinde toate detaliile referitoare la derulare construcției. Din păcate acest document este disponibil doar după finalizarea construcției. Totuși este o unealtă de verificare a promisiunilor lansate de către dezvoltator.

Un apartament în Brașov poate fi o alternativă fiabilă de investiție

În cazul în care cauți o variantă de investiție care să-ți aducă un venit sigur, alternativa achiziționării unui apartament în Brașov poate deveni o variantă viabilă. Evoluția pieței imobiliare, economia locală și potențialul turistic al zone prezintă argumentele favorabile în direcția acestui tip de investiție.

Evoluția pieței imobiliare

În ultimii ani, piața imobiliară din Brașov s-a dovedit a fi una care a manifestat o creștere susținută, dar și un grad ridicat de stabilitate în ceea ce privește raportul dintre cerere și ofertă. În timp ce apar o serie de ansambluri rezidențiale noi, apartamentele din construcții vechi par să nu treacă pe plan secund în preferințele cumpărătorilor. Prețurile marchează o evoluție pozitivă susținută, ceea ce, în timp, poate genera un profit destul de bune de pe urma unei vânzări.

Economia locală

Brașovul este un punct economic important care atrage forță de muncă din toate părțile țării. Oamenii care vin în Brașov să lucreze, după ce vor sta o perioadă în chirie, vor căuta să cumpere. Așadar, atât piața chiriilor, cât și cea de vânzare-cumpărare de locuințe au pe ce să se bazeze. O cerere solidă va duce, implicit, și la aprecierea unităților locative. Achiziția unui apartament în Brașov în vederea închirierii este o alternativă care va genera un venit lunar suplimentar stabil, mai ales dacă tendințele de dezvoltare actuale vor continua.

Potențialul turistic

Brașovul este un oraș căutat de turiști, așa că, închirierea în regim hotelier este o altă variantă pentru obținerea unui venit constant. Chiar dacă veniturile generate de acest tip de închiriere sunt mai mari decât în cazul închirierii pe termen lung, investiția de timp și de energie în gestionarea proprietății este una considerabilă. Totuși, platformele online de rezervări oferă un set de unelte pentru facilitarea gestionării, cel puțin din perspectiva interacțiunii proprietar-client.