Noua Casă, programul care stimulează achiziționarea de locuințe noi

Cabinetul Ponta III vine cu o propunere de modificare a programului de încurajare a achizițiilor de proprietăți imobiliare de către persoane fizice, Prima Casă, cu un nou program care restrânge aria achizițiilor doar la locuințele noi. Astfel, beneficiarii noului program nu vor mai obține finanțări pentru spații rezidențiale vechi, ceea ce ar putea avea efecte negative asupra pieței care a început să dea semne de discrete de revenire.

Programul Prima Casă a fost lansat în 2009, într-o perioadă în care piața imobiliară era blocată, venind la vremea respectivă ca o soluție împotriva paraliziei totale sectorului. Deși băncile au impus restricții severe asupra creditării, prin programul garantat de Guvern, cuplurile tinere, cu venituri peste medie și cu o situație financiară care demonstra stabilitate reușeau cu greu să se califice pentru a lua un credit imobiliar. Deși garantate de stat, creditele se obțineau destul de greu la începutul crizei, dar cel puțin în ultimul an s-a simțit o relaxare ușoară a condițiilor de creditare și un apetit crescut al cumpărătorilor pentru locuințe.

Prima Casă a avut o contribuție majoră în susținerea pieței imobiliare într-o perioadă foarte grea. De la debutul programului până în 31 decembrie 2012 fuseseră acordate 106.256 de garanții pentru finanțări care au ajuns la o valoare totală de 4,009 miliarde de lei.

Dacă programul va fi înlocuit de Noua Casă, proprietarii de locuințe vechi vor avea dificultăți mari în a le vinde, chiar dacă se previzionează o scădere semnificativă a prețului acestora. În schimb vor fi favorizate construcțiile noi care urmează să fie dezvoltate sau se află „pe stocul” dezvoltatorilor, prin direcționarea automată a cumpărătorului către ofertele din construcțiile noi.

Ofertele imobiliare din Brașov au potențial pentru a răspunde unei creșteri a cererii pentru locuințele noi, în care Noua Casă va înlocui soluția actuală, Prima Casă.

Construcțiile rezidențiale, în scădere în 2013

Anul trecut a fost unul mai slab din punctul de vedere al construcțiilor rezidențiale finisate. Tendința descrescătoare s-a manifestat la nivelul întregii țări, cu o manifestare mai accentuată în partea de nord-vest a țării, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o scădere mai redusă. Datele au fost prezentate în cel mai recent raport referitor la sectorul construcțiilor publicat de Institutul Național de Statistică (INS).

În regiunea de dezvoltare Centru, în care se regăsește și Brașovul scăderea a fost una ponderată, având în vedere valorile maxime și minime ale scăderilor înregistrate pe regiuni, la nivel național. În nord-vest, scăderea diferența dintre locuințele finalizate în al patrulea trimestru din 2012 și cele finalizate în ultimele trei luni ale lui 2013 a fost de 900 de locuințe, în timp ce în vest, diferența a fost de doar 61 de locuințe finalizate. Zona centrală s-a situat la o diferență de 208 locuință între cele două perioade.

Un fenomen interesant manifestat la nivel național este tendința de mutare a construcțiilor noi din mediul urban către mediul rural, această tendință manifestându-se mai puternic la sfârșitul anului 2013 decât în perioada similară din 2012. Astfel dacă în 2012 locuințele noi finalizate în mediul rural reprezentau 56,3% din totalul de locuințe terminate, în 2013, proporția a ajuns la 56,8%. Aceste proporții arată o migrație din ce în ce mai pronunțată către mediul rural. Majoritatea celor care vor să-și achiziționeze o locuință caută să scape de agitația urbană și să locuiască într-un mediu în care se pot relaxa cu adevărat odată ce și-au finalizat sarcinile de serviciu.

Oferta de apartamente noi în Brașov este una care ar putea satisface cu ușurință nevoia de liniște. În zonele rurale din apropierea orașului sunt ansambluri rezidențiale care propun condiții optime de confort. Cei care optează pentru astfel de soluție rezidențială vor trebui să facă însă unele compromisuri, în special în ceea ce privește soluțiile de transport până în oraș.

Certificatul energetic și tranzacțiile imobiliare

Din vara anului trecut, mai exact începând cu 20 iulie 2013, certificatul energetic a devenit obligatoriu pentru toate tranzacțiile imobiliare. Fie că este vorba de închiriere sau de vânzare/cumpărare, certificarea energetică a imobilului este absolut necesară. Acutul este un document birocratic suplimentar pe care vor trebui să-l obțină proprietarii pentru a putea finaliza o tranzacție imobiliară, indiferent de natura ei.

Odată cu apariția acestui document suplimentar, s-au ivit și o serie de discuții contradictorii în piață. În timp ce unele voci vorbeau despre o descurajare a tranzacțiilor imobiliare care păreau să se „dezmorțească“ după o criză acută, în timp ce alte voci aplaudau inițiativa motivând că este un argument în plus pe care proprietarul îl poate folosi în momentul tranzacției. Mai mult, va stimula lucrările de îmbunătățire a performanței energetice a clădirilor vechi, ceea ce ar contribui nu doar la modernizarea acestor clădiri ci și la îmbunătățirea aspectului exterior.

Văzut dintr-o perspectivă imparțială, certificatul energetic este o unealtă prin care proprietarul este obligat să-și întrețină proprietatea. Multe clădiri vechi sunt lăsate în paragină de proprietari care nu se implică în găsirea unei soluții pentru a-și îmbunătăți condițiile locative. Chiar și clădiri de patrimoniu sunt lăsate să se degradeze devenind un pericol atât pentru cei care locuiesc în ele, cât și pentru trecători care pot avea ghinionul să fie accidentați de o bucată de tencuială care nu mai face față testului vremii.

Certificatul este și un bun element informativ pentru cumpărător care va știi de la început dacă trebuie să facă investiții în sensul eficientizării energetice astfel încât să ajungă la cele mai bune condiții de confort, dar și la o optimizare a facturilor pentru utilități și întreținere.

De la introducerea certificatului energetic operațiunile de vânzare de apartamente în Brașov nu au fost influențate nici din perspectiva prețurilor și nici a disponibilității cumpărătorilor pentru achiziții imobiliare.

Ce au însemnat șase ani de criză imobiliară?

Piața imobiliară din ultimii ani a oferit condiții dificile pentru încheierea de tranzacții. Deși oferta era mai mult decât generoasă, cererea aproape dispăruse. Băncile au oprit finanțările, iar dezvoltatorii și proprietarii s-au trezit cu locuințe „pe stoc”, locuințe pe care nu le puteau vinde. Dacă în 2008 ar fi existat programul Prima Casă, plafonul maxim de 60.000 de euro ar fi ajuns doar pentru achiziționarea unei garsoniere, acum după șase ani, cu banii respectivi cei interesați de o locuință pot să-și asigure un confort locativ net superior.

Conform unui studiu Imobiliare.ro, acum aproximativ 6 ani, prețul mediu al unei garsoniere în Brașov era de 44.600 de euro, în timp ce un apartament cu 3 camere ajungea la un preț mediu de 83.500 de euro. Chiar dacă oferta de apartamente noi din Brașov de la acea vreme propunea prețuri de vânzare mult peste valoarea reală a locuințelor, cumpărătorii nu aveau o problemă în a contracta un credit imobiliar scump pentru a investi într-o locuință. Acum probabil regretă că s-au pripit și nu s-au uitat mai cu atenție la nivelul artificial al prețurilor. Ignoranța poate fi justificată prin entuziasmul general provocat de sentimentul unei creșteri economice.

Situația s-a schimbat radical, prețurile locuințelor scăzând masiv până la un normal mai accesibil clasei medii. Oferta este bogată în apartamente aflate în blocuri vechi, apartamente a căror prețuri par mult mai atrăgătoare. De exemplu, o garsonieră în zona Noua poate fi cumpărată chiar și cu 15.500 de euro, în timp ce un apartament cu trei camere, cu o suprafață de 70mp, amenajat, în zona Griviței are un preț de 58.000 de euro. Aceste prețuri pot suferi variații în funcție de puterea de negociere a cumpărătorului și rigiditatea vânzătorului în ceea ce privește prețul.

Oferta imobiliară este foarte variată, iar o cercetare atentă a pieței este absolut necesară înaintea achiziției unei locuințe. Prin multitudinea de oferte mai sunt ascunse și acele „chilipiruri” cu un raport calitate preț net superior celor mai optimiste previziuni ale cumpărătorului.

Cauți o locuință? Privește în perspectivă!

Atenția și analiza la rece a tuturor detaliilor sunt esențiale în momentul căutării unei locuințe. Este o investiție majoră, poate cea mai importantă pe care o face cineva de-a lungul vieții, de aceea procesul de luare a deciziei trebuie tratat cu maximă seriozitate. Fiind un bun de valoare mare destinat unei utilizări îndelungate, trebuie privite și o serie de aspecte de perspectivă pentru a vedea dacă locuința în discuție reprezintă o alternativă viabilă pe termen lung.

O greșeală majoră pe care au făcut-o mulți clienți în căutarea unui plus de confort, a fost depășirea cu mult a posibilităților financiare. Pe fondul unei prosperități financiare artificiale generată de perioada de creștere economică, mulți proprietari de apartamente care au avut acces la credite scumpe, dar rapide, au schimbat viața la bloc pe o casă nouă într-un cartier rezidențial proaspăt construit sau într-unul în curs de dezvoltare. Proprietățile pe le-au cumpărat aveau la vremea respectivă prețuri foarte mari, dar acesta nu era un aspect care să-l împiedice pe cumpărător să-și asigure un confort sporit.

Cum nicio minune nu durează mai mult de trei zile, „mirajul prosperității financiare” a dispărut, iar proaspeții proprietari de case s-au trezit într-o situație absolut dramatică: nu mai puteau plăti ratele lunare ale creditului, întreținerea casei devenise aproape imposibil de acoperit, iar valoarea de piața a proprietății scăzuse atât de mult, iar cererea dispăruse cu desăvârșire, astfel că o vânzare nu doar că era complet nerentabilă, dar era imposibilă.

Cea mai frecventă greșeală a cumpărătorilor de locuințe, fie case sau apartamente, este că nu estimează cheltuielile curente, dincolo de prețul de achiziție. Impozitul pe casă, cheltuielile cu utilitățile dar și cele cu mentenanța imobilului. Este foarte important ca cei interesați de achiziționarea unui apartament nou în Brașov sau a unei case, este foarte important să ceară sfatul unui specialist care să le ofere toate detaliile necesare în legătură cu achiziția.

Ca sfat general, dacă locuința este achiziționată prin credit de către un cuplu de tineri căsătoriți este foarte important ca rata lunară să nu depășească nivelul unui salariu, astfel încât familia să-și poată asigura stabilitatea financiară.

Brașovul oferă oportunități favorabile pentru investiții imobiliare

Ultimele șase luni au îmbunătățit accesibilitatea locuințelor dom România. Sincronizarea între venituri, posibilități de creditare și prețurile locuințelor începe să se contureze din ce în ce mai accentuat, lucru care se poate resimți în reacțiile pieței. Astfel, familiile cu venituri medii pot accesa credite în condiții avantajoase în vederea achiziționării unei locuințe. Peisajul pieței imobiliare din România pare mult mai optimist decât în ultimii ani, ceea ce ar putea duce, în următoarele luni la o creștere a nivelului cererii.

Conform unui studiu publicat de Capital.ro, în raportul dintre venituri și prețul mediu al unui apartament este favorabil pentru obținerea unui credit prin programul Prima Casă. Dacă aplicația pentru finanțare vine din partea unei familii de două persoane, acordarea creditului nu ar trebui să fie o problemă.

Același studiu situează prețul mediu al unui apartament de 50mp la 40.150 euro, mult sub prețul mediu al unui apartament similar în Cluj-Napoca, unde se ajunge la 47.700 de euro. Diferența prețului mediu se reflectă și în rata lunară care, în Cluj-Napoca, este de 230 euro, în timp ce în Brașov ajunge la 193 euro, în condițiile în care venitul mediu sub Tâmpa este de 338 euro, iar în Cluj-Napoca de 379 euro.

Dacă luăm în considerare prețul mediu al apartamentelor pe care îl avem în Brașov, gradul de îndatorare este destul de ridicat, chiar și pentru o familie cu două venituri care se încadrează în valorile medii locale. Cu toate acestea, contextul este unul favorabil achizițiilor deoarece oferta este variată și pot fi găsite cu oarecare ușurință apartamente pentru „toate buzunarele”. Apetitul pentru proprietate al posibililor cumpărători există, proprietarii și dezvoltatorii sunt deschiși la negocieri, iar sursele de finanțare par să devină mai flexibile și mai accesibile unei categorii mai largi de venituri.

Majoritatea cumpărătorilor preferă locuințele construite în ultimii 4-5 ani, iar oferta de apartamente noi din Brașov poate satisface exigența cererii.

Ce să nu faci când vrei să vinzi o casă?

Proprietarii de apartamente scoase la vânzare sunt conștienți de importanța primei impresii a potențialilor cumpărători. După ce vizitează locuința, cumpărătorul potențial trebuie să plece convins în proporție de 80% că vrea să o cumpere. De aceea, pregătirea apartamentului pentru vânzare este foarte importantă. Totuși nu trebuie exagerat cu pregătirile, deoarece este foarte probabil ca viitorul proprietar va vrea să schimbe tot. Fiecare are preferințele sale în materie de design interior și de confort, așa că locuința ar trebui, în primul rând, să-i arate cumpărătorului potențial flexibilitate în ceea ce privește amenajările.

Tocmai de aceea, este recomandat ca proprietarii să nu investească sume importante în diverse elemente de design interior și amenajări cu gândul că astfel vor crește valoarea locuinței pe piață și o vor vinde mult mai ușor. Schimbarea gresiei, a faianței, a ferestrelor, a ușilor și a instalațiilor sanitare poate ajunge la sume considerabile care vor crește prețul de vânzare al apartamentului, dar nu destul pentru ca aceste cheltuieli să se justifice într-un profit. Amenajările ar trebui să rămână la un nivel minim, atât cât este nevoie pentru a da un apartament curat și în cei mai buni parametri funcționali, lăsând amenajările pe seama noului proprietar.

Proprietarul trebuie să demonstreze flexibilitate în relația pe care o dezvoltă cu cumpărătorii potențiali. Chiar dacă un cumpărător manifestă interesul pentru achiziționarea locuinței, tranzacția poate să eșueze dacă proprietarul nu manifestă deschidere la discuții și la adaptarea ofertei la particularitățile situației clientului pe care îl are în față. În condițiile actuale ale pieței imobiliare, clienții sunt destul de rari, oferta este variată, iar compromisurile sunt absolut necesare în vederea încheierii unei tranzacții.

Oferta de apartamente din Brașov acoperă este una variată, cu un nivel încă mult peste cel al cererii ceea ce impune flexibilitate din partea proprietarilor care vor să încheie o vânzare în această perioadă.

2014 oferă motive de optimism vânzătorilor

Anul 2014 se anunță unul în care vânzătorii au motive să fie optimiști. Piața imobiliară, blocată în ultimii ani, arată primele semne puternice de revenire. Previziunile în ceea ce privește cererea arată un apetit crescut al cumpărătorilor pentru locuințe, iar posibilitățile de finanțare devin din ce în ce mai flexibile și mai accesibile pentru cumpărătorul potențial de locuințe.

Optimismul în creșterea numărului de tranzacții imobiliare realizate în 2014 s-a resimțit încă din primele săptămâni ale anului. Conform Indicelui Imobiliare.ro, prețul mediu pentru apartamentele scoase la vânzare în primele trei săptămâni ale anului a crescut cu 1%, ajungând la 908 euro pentru metrul pătrat. Dacă ne uităm la marile orașe oscilațiile au fost atât ascendente, cât și descendente și s-au manifestat cu precădere pe segmentul de locuințe noi. Prețurile la apartamentele în blocuri vechi au rămas constante. Chiar dacă s-a înregistrat o tendință de creștere, nu înseamnă că se va menține pe termen lung. Cumpărătorul este sensibil la preț, iar o creștere susținută ar dăuna cu siguranță cererii. În plus, cumpărătorul ar putea să nu se mai încadreze pentru o finanțare care să acopere valoarea spațiului locativ pe care îl dorește, sau creditul să pună o presiune financiară prea mare, motive pentru care ar putea să renunțe la orice plan de achiziție.

În ceea ce privește vânzătorii, chiar dacă au toate motivele să fie optimiști, piața nu este într-o perioadă de „convalescență” după șocul suferit în ultimii ani, iar recuperarea este una de durată. Menținerea prețurilor și politicile de încurajare a creditării pot susține revigorarea pieței în orașele mari, cu potențial de investiții, unde veniturile au nivel ridicat, permițând astfel tinerilor să se califice pentru un credit ipotecar.

Oferta de apartamente de vânzare în Brașov și în zonele limitrofe se încadrează în tendințele înregistrate la nivel național, atât în ceea ce privește prețurile cât și apetitul și disponibilitatea cumpărătorilor potențiali pentru achiziții de proprietăți.

De ce ai vrea să vinzi în 2014?

Începutul de an este momentul planurilor, iar vânzarea unei proprietăți poate fi pe lista ta de lucruri de făcut pentru anul în curs. În acest caz, înainte să faci primul pas către vânzare, trebuie să te gândești foarte bine care sunt factorii determinanți care te fac să vinzi dar și cei vei face cu banii odată ce tranzacția a fost încheiată.

Vânzarea unei proprietăți trebuie neapărat să fie justificată. Până la urmă este vorbe de o sumă mare, care trebuie să aibă o destinație clară. Fie proprietarul vrea să se mute într-o locuință care îi oferă un nivel mai mare de confort, fie este vorba de o situație mai puțin plăcută în care vânzarea este forțată de scadența rambursării unui credit. Indiferent de situație trebuie pus la punct un plan amănunțit, astfel încât sume obținută în urma tranzacție să fie valorizată la maxim. Motivația vânzării și planul privind destinația banilor sunt foarte importante. În cazul în care nu a fost identificată motivația și vrei să vinzi doar pentru a dispune de o sumă de bani cash, atunci mai bine ai renunța la plan. Până la urmă imobiliarele sunt unele dintre cele mai bune investiții.

Poate vrei să vinzi încă de la începutul crizei, ai motivația, dar te-au descurajat prețurile în scădere. Ai așteptat în speranța că vei prinde o nouă perioadă de boom, dar deja nu mai ai răbdare. Șansele ca prețurile să ajungă la nivelul din 2007-2008 sunt foarte mici. Dacă vrei să folosești banii pentru un nou bun imobiliar, atunci nu trebuie să-ți faci griji dacă nu vinzi la prețurile maximale din urmă cu câțiva ani deoarece și atunci când vei vrea să cumperi, vei beneficia de scăderile masive.

De asemenea, trebuie să ai grijă când îți construiești oferta. Concurența este foarte mare, în special pe piața apartamentelor din marile orașe. Segmentul de apartamente de vânzare în Brașov este populat cu alternative locative atât în clădiri noi, dar și în blocuri vechi.

Prima Casă rămâne principala sursă de finanțare și în 2014

Programul Prima Casă, care facilitează accesul tinerilor la credite pentru locuințe prin garanții oferite de stat va fi și în 2014 principalul motor de stimulare al pieței imobiliare, mai ales după ce Executivul a aprobat suplimentarea fondului de garantare cu 1,2 miliarde de lei față de plafonul de anul trecut. În plus, se vor reporta și sumele nefolosite în 2013, sume care ajung la 677 milioane de lei.

Pe lângă fondurile suplimentare, hotărârea emisă de Guvern, prevede și o extindere a finanțărilor, printr-o relaxare a condițiilor de creditare impuse de către bănci, dar și a condițiilor pe care instituțiile bancare vor trebui să le respecte în vederea obținerii eligibilității în programul Prima Casă. Prin aceste noi măsuri se urmărește stimularea cererii imobiliare în rândul persoanelor fizice, dar și o încurajarea a construcțiilor și a segmentelor adiacente.

Publicul vizat de aceste reglementări sunt tinerii cu venituri peste medie, căsătoriți sau cu perspective serioase în acest sens care nu au mai deținut o proprietate imobiliară. Această categorie nu este doar cea vizată de bănci, ci reprezintă și cel mai frecvent întâlnit profil al clientului de spații rezidențiale. Există interesul pentru achiziționarea sau construcție de locuințe, oferta este variată, prețurile devin din ce în ce mai avantajoase iar condițiile de creditare din ce în ce mai flexibile. Astfel se construiește un context favorabil pentru ca în 2014 să asistăm la o relansare a tranzacțiilor imobiliare și o deblocare a pieței.

Creșteri ale cererii nu se vor înregistra pe toate palierele pieței. Cel mai probabil este ca apartamentele cu una sau două camere să fie în topul creșterilor. În funcție de variațiile de preț, este posibilă și o creștere pe segmentul apartamentelor cu trei camere. În contextul care se prefigurează pentru anul care tocmai a început, oferta de apartamente de vânzare din Brașov pare să fie destul de variată încât să ofere alternative viabile cererii din 2014.