Dezvoltările imobiliare se extind și în afara Brașovului

La nivel național, marile orașe sunt principalele centre de dezvoltare imobiliară. Densitatea populației în creștere și stabilirea de puncte de lucru a unor multinaționale puternice sunt factorii de bază care stimulează construcțiile de spații rezidențiale și de birouri.

Județul Brașov începe să manifeste o tendință a extinderii dezvoltărilor imobiliare și dincolo de localitatea reședință de județ. Chiar dacă aceasta rămâne încă principalul generator de investiții și tranzacții imobiliare, o serie de alte localități încep să devină din ce în ce mai atractive. Această tendință este una normală. Spațiul din oraș este limitat, iar în condițiile unei cereri în continuă creștere, apare șansa unor investiții importante și în orașele mai mici ale județului.

Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) prezentate de Imobiliare.ro, din perspectiva numărului de tranzacții, piața imobiliară brașoveană este de trei – patru ori mai mare decât cea din județul vecin, Sibiu. Astfel, în 2018 în Brașov s-au înregistrat 26.995 de tranzacții imobiliare, iar în primul trimestru din 2019 au fost încheiate 6.120 tranzacții. În județul Sibiu, anul 2018 s-a încheiat cu 9.398 tranzacții imobiliare, iar primul trimestru al anului curent a marcat 1.976 tranzacții.

În ceea ce privește locuințele finalizate în 2017, orașul reședință de județ, respectiv Brașovul, deține supremația cu 1.676 locuințe finalizate. În același timp, localitățile limitrofe marchează doar 200 de locuințe finalizate, respectiv o tendință incipientă de orientare către localitățile limitrofe, Râșnov, Ghimbav, Sânpetru.

În județul vecin, Sibiu, tendința de orientare către zone în afara reședinței de județ este una mult mai pronunțată. Orașul Sibiu se clasează abia pe locul al treilea în ceea ce privește locuințele finalizate, după Cisnădie și Șelimbăr.

Conform datelor oficiale toate regiunile de dezvoltare ale țării au consemnat creșteri ale volumului de locuințe livrate în ultimii cinci ani (în perioada 2014-2018). Cel mai mare avans, în cuantum de 90%, a avut loc în regiunea Centru, unde anul trecut au fost finalizate 8.437 de unități locative. Pe locul al doilea se situează regiunea de Nord-Vest, cu un plus de 57% (până la 11.074 de unități), urmată de Vest (+53%, până la 5.465 de unități), de Sud-Est (+51%, până la 7.408 unități), de București-Ilfov (+35%, până la 11.272 de unități), de Sud-Vest-Oltenia (+16%, până la 2.932 de unități), de Sud-Muntenia (+13%, până la 5.615 unități) și Nord-Est (+10%, până la 7.522 de unități), informează Imobiliare.ro.

Situația financiară personală dictează cel mai bun moment pentru o achiziție imobiliară

Indiferent că este vorba de achiziția unei proprietăți cu scopul de actualizare a nevoilor rezidențiale sau de o achiziție cu scop investițional, alegerea momentului este esențială. Se vorbește foarte mult de sezoane recomandate pentru achiziții, de identificarea momentului în care piața înclină să ofere condiții favorabile cumpărătorului, precum și de alte momente care ar putea duce la încheierea unei tranzacții avantajoase.

Chiar dacă recomandările în ceea ce privește momentele achiziției sunt multiple, una dintre aceste recomandări iese în evidență deoarece se bazează pe un element specific, variabil de la cumpărător la cumpărător. Este vorba de situația financiară.

Indiferent de condițiile de piață situația financiară a cumpărătorului determină în cea mai mare măsură momentul achiziției. Situația ideală este disponibilitatea sumei întregi pentru cumpărarea proprietății. În cazul în care ai nevoie de o finanțare, momentul ideal pentru contractarea uneia substanțiale pentru achiziția unei proprietăți imobiliare este recomandat să întrunească unele condiții. Aceste condiții sunt recomandate atât pentru acordarea facilă a finanțării, cât și pentru ca presiune financiară lunară asupra bugetului familiei să fie una cât mai redusă.

  • Achită orice alte credite contractate anterior, pentru nevoi personale sau pentru alte achiziții. Inclusiv cardurile de credit ar trebui acoperite.
  • Profită de o mărire de salariu sau de un bonus substanțial obținut. Aduce un ajutor important în obținerea unei finanțări.
  • Venitul cumulat al familiei este, la rândul lui un punct pozitiv important în obținerea unei finanțări.
  • Disponibilitatea unui avans cât mai mare.
    Venitul lunar al familiei poate suporta rata, fără să fie afectate celelalte cheltuieli.

Situația fiecărui cumpărător este unică, de aceea proprietatea imobiliară vizată trebuie să fie una care este adaptată bugetului. Achiziția unei proprietăți peste posibilități ar putea genera probleme serioase, mai ales dacă intervine, la un moment dat o scădere a veniturilor.

Un apartament în Brașov poate fi o alternativă fiabilă de investiție

În cazul în care cauți o variantă de investiție care să-ți aducă un venit sigur, alternativa achiziționării unui apartament în Brașov poate deveni o variantă viabilă. Evoluția pieței imobiliare, economia locală și potențialul turistic al zone prezintă argumentele favorabile în direcția acestui tip de investiție.

Evoluția pieței imobiliare

În ultimii ani, piața imobiliară din Brașov s-a dovedit a fi una care a manifestat o creștere susținută, dar și un grad ridicat de stabilitate în ceea ce privește raportul dintre cerere și ofertă. În timp ce apar o serie de ansambluri rezidențiale noi, apartamentele din construcții vechi par să nu treacă pe plan secund în preferințele cumpărătorilor. Prețurile marchează o evoluție pozitivă susținută, ceea ce, în timp, poate genera un profit destul de bune de pe urma unei vânzări.

Economia locală

Brașovul este un punct economic important care atrage forță de muncă din toate părțile țării. Oamenii care vin în Brașov să lucreze, după ce vor sta o perioadă în chirie, vor căuta să cumpere. Așadar, atât piața chiriilor, cât și cea de vânzare-cumpărare de locuințe au pe ce să se bazeze. O cerere solidă va duce, implicit, și la aprecierea unităților locative. Achiziția unui apartament în Brașov în vederea închirierii este o alternativă care va genera un venit lunar suplimentar stabil, mai ales dacă tendințele de dezvoltare actuale vor continua.

Potențialul turistic

Brașovul este un oraș căutat de turiști, așa că, închirierea în regim hotelier este o altă variantă pentru obținerea unui venit constant. Chiar dacă veniturile generate de acest tip de închiriere sunt mai mari decât în cazul închirierii pe termen lung, investiția de timp și de energie în gestionarea proprietății este una considerabilă. Totuși, platformele online de rezervări oferă un set de unelte pentru facilitarea gestionării, cel puțin din perspectiva interacțiunii proprietar-client.

Cum identifici un cartier cu potențial pentru o investiție imobiliară

Investițiile în imobiliare sunt cele mai rentabile, iar identificarea unei oportunități la timp poate aduce investiției un plus de valoare important. Într-un mediu urban dinamic, un cartier care care nu părea să fie o variantă viabilă se poate transforma într-o oportunitate reală.

În principiu, închirierea pe termen lung sau închirierea în regim hotelier sunt destinațiile date apartamentelor cumpărate cu scop investițional. În ceea ce privește închirierea în regim hotelier, potențialul maxim îl are zona centrală, dar pentru cealaltă variantă de obținere a unui venit constant, aria localizării se extinde și devine mai mult sau mai puțin profitabilă în funcție de cartier.

În condițiile pieței imobiliare din Brașov, ambele variante sunt viabile, mai ales că mediul din oraș este unul dinamic și, oricând, s-ar putea ridica un cartier mai slab cotat. Dacă plănuiești o investiție imobiliară în Brașov, „scanează” zonele după următoarele indicii care le-ar putea crește potențialul:

  • Investiții în retail: dacă se un retailer mare are intenția să construiască un magazin în zonă sau se anunță proiecte pentru construcția unui mall, va avea impact atât asupra prețurilor de vânzare, cât și asupra chiriilor.
  • Investiții în infrastructură: în cazul în care autoritățile locale investesc în modernizarea zonei, atât din punctul de vedere al racordării la utilități, cât și a rețelei de drumuri, trotuare, spații verzi, locuri de joacă și recreere, etc. se va resimți și în evoluția prețurilor locuințelor în zonă.
  • Apariția unui angajator mare în zonă: în cazul în care o multinațională construiește un sediu operațional în zonă, acesta va crește, implicit și creșterea pentru segmentul rezidențial, în special chirii.
  • Timpul mediu de vânzare a locuințelor. Discută cu un agent imobiliar pentru a afla care este timpul de vânzare a unei proprietăți. Dacă este unul scurt, atunci zona are deja un potențial bun care va marca o evoluție pozitivă în următoarea perioadă.

Închirierea în regim hotelier devine o afacere profitabilă în Brașov

Brașovul este un oraș cu un potențial turistic atât din perspectiva atracțiilor pe care le oferă cât și din perspectiva potențialului zonei. De aceea, proprietarii de apartamente din Brașov și din Poiana Brașov se pot orienta către închirierea în regim hotelier.

Acest tip de afacere a devenit din ce în ce mai populară odată cu dezvoltarea platformelor de rezervări online care permit proprietarilor să-și publice ofertele și să-și gestioneze ușor rezervările. O contribuție importantă a avut-o și creșterea interesului pentru destinațiile din România, atât din partea turiștilor români, cât și din partea turiștilor străini.

În acest context investiția într-un apartament poziționat într-o zonă centrală a orașului sau într-o stațiune turistică poate aduce un venit imediat. Bineînțeles, apartamentul trebuie amenajat și utilat corespunzător pentru a oferi toate condițiile de confort turiștilor.

Din punctul de vedere al potențialului turistic, Brașovul este o locație privilegiată. Turiștii vizitează atât orașul, cât și stațiunea Poiana Brașov.

Conform unui top al celor mai favorabile zone pentru investiția în locuințe pentru închiriere în regim hotelier, publicat de Money.ro, Poiana Brașov este pe primul loc, urmată de Brașov. Pe următoarele poziții se clasează în ordine Mamaia, București și Cluj-Napoca.

Studiul relevă și veniturile medii care pot fi obținute în aceste cinci „puncte fierbinți” ale turismului autohton.

1. Poiana Brașov – 11.000 – 13.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

2. Brașov – 8.000 – 9.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

3. Mamaia – 7.000 eur/an cu 75 de zile de sezon plin și 8-9 luni de extrasezon în care se practică închirierea pe termen lung.

4. București – 7.000 eur/an, cu o creștere considerabilă în cazul în care proprietatea este poziționată în centru, în apropierea centrelor de afaceri sau a centrelor medicale.

5. Cluj-Napoca – 8.000 eur/an pentru un apartament standard, dar cifrele se pot dubla în cazul apartamentelor mai mari.

4 elemente obligatorii pentru alegerea cartierului potrivit în Brașov

O greșeală frecventă a cumpărătorilor este concentrarea excesivă asupra locuinței în sine, ceea ce îi determină să scape din vedere alte aspecte esențiale, cum ar fi detaliile cartierului. Avantajele zonei sunt cel puțin la fel de importante precum avantajele locative și au o contribuție majoră la asigurarea unei bune calități a vieții.

Pentru a evita regretele ulterioare legate de cartier, ar trebui să analizezi și să bifezi câteva aspecte importante.

1. Cartier adaptat stilului tău de viață

Gândește-te bine la ce preferi! Un cartier central, zgomotos, dar apropiat de zona economică a orașului, respectiv de sediile celor mai mari companii active în oraș, respectiv de locul de muncă sau de un potențial loc de muncă vine cu un set de avantaje. Totuși, dacă ești dispus să faci compromisul distanței mai mari față de locul de muncă și de locurile de socializare în favoarea liniștii, un cartier de la periferie sau unul nou construit în localitățile limitrofe s-ar putea să ți se potrivească mai bine.

2. Evaluează la fața locului

Documentarea facilităților cartierului este importantă, dar și mai important este să te plimbi puțin pe străzi pentru a vedea exact ce înseamnă să mergi până la cel mai apropiat magazin, până la cea mai apropiată școală, sau până la cel mai apropiat furnizor de servicii medicale. De asemenea, vei avea ocazia să vezi starea trotuarelor și vei putea constata cât de sigur este cartierul pentru copii. Mai mult, vei observa mai ușor facilitățile pentru petrecerea timpului liber, cum ar fi parcurile ți terenurile de sport.

3. Cere detalii

Află tot ceea ce poți de la vânzător, dar ar fi bine să ai mai multe păreri despre condițiile de viață din cartier. Încearcă să intri într-o discuție cu vânzătoarea de la magazinul din cartier, sau cu oamenii care se relaxează prin parc. Ai putea afla lucruri interesante care ar putea să aibă o influență majoră asupra deciziei de cumpărare.

4. Informează-te despre școli și transportul în comun

Dacă ai copii, școala din cartier este un avantaj important. Așa că, informează-te dacă este o instituție de învățământ respectabilă. Dacă vrei totuși o școală specifică, află toate detaliile despre transportul în comun. Accesul către zona centrală, unde se află liceele de top trebuie să fie unul pe care să te poți baza că îți va duce copilul la școală în condiții de siguranță.

Prețurile apartamentelor din Brașov s-au temperat în primele 6 luni ale anului

Primele șase luni ale anului în curs au marcat o temperare semnificativă a creșterii prețurilor apartamentelor din Brașov, tendință care s-a manifestat la nivel național. Comparativ cu perioada similară a lui 2017, primul semestru din 2018 marchează o marjă de creștere redusă cu până 50% în principalele orașe din țară.

Piața imobiliară din Brașov se abate puțin de la tendința generală, înregistrând cel mai mare ritm de creștere consemnat la nivel național în primele șase luni ale anului.

Conform Indicelui Imobiliare.ro, apartamentele din Brașov au consemnat o apreciere a prețurilor cu 2,8% în luna iunie, de la 1.048 la 1.077 euro pe metrul pătrat util. Odată cu evoluția din luna iunie, orașul de la poalele Tâmpei se clasează pe primul loc în topul scumpirilor înregistrate în primele șase luni ale acestui, top în care au fost incluse orașele din țară cu piețe imobiliare foarte active, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța, Iași și București.

Prima jumătate a anului în curs a marcat o apreciere de 7% la nivelul prețurilor apartamentelor din Brașov față de finalul lui 2017. Față de perioada similară a anului trecut, aprecierea a fost de 12,7%. Cea mai mare creștere a prețurilor a fost marcată pe segmentul apartamentelor în blocuri noi care au consemnat o apreciere cu 4,4%, în timp apartamentele în blocuri vechi s-au apreciat cu 2,1%. Astfel, prețul pentru metrul pătrat util în cazul apartamentelor în blocuri noi a ajuns la 1.100 de euro.

Această temperare a prețurilor apartamentelor poate marca o stabilizare a pieței din perspectiva prețurilor care dau semne că pot ajunge în viitorul apropiat la un plafon, de la care să aibă doar abateri ușoare. Astfel, cumpărătorul va putea achiziționa într-un climat stabil și predictibil.

De ce investiția în apartamente în Brașov este una cu potențial de rentabilitate?

Cererea de apartamente din Brașov este una foarte dinamică. Motivele sunt, în primul rând, nevoile locative ale celor care se stabilesc în oraș, iar în al doilea rând, locuințele din oraș sunt atractive din perspectiva turismului din oraș. Apartamentele devin o investiție interesantă pentru cei care doresc să le exploateze închiriindu-le în regim hotelier.

Cererea turistică din Brașov este confirmată de ultimele date oferite de Institutul Național de Statistică (INS), în intervalul ianuarie-aprilie 2018, la nivelul unităților de cazare din județul Brașov au fost înregistrați 380.700 de turiști, ceea ce clasează județul pe poziția a doua, după București, unde au fost primiți 597.900 turiști. Cifrele prezentate pentru primele luni ale lui 2018 marchează o creștere la nivel național a numărului de turiști, față de perioada similară a anului trecut. Creșterea marcată de cifrele INS este de 5,7%.

Atât județul Brașov, cât și Brașovul ca oraș prezintă un potențial turistic important. Poziționarea este esențială pentru acest succes, dar și elementele istorice, arhitecturale, culturale și chiar gastronomice ale orașului sunt atractive pentru turiștii români și străini deopotrivă.

În condițiile în care turismul în oraș și în zonă începe să semene cu o industrie emergentă, cererea pentru locuri de cazare urmează să crească, așa că orașul trebuie să vină cu alternative. Aici pot interveni locuitorii care pot să-și plaseze economiile în apartamente în Brașov bine poziționate pe care le pot închiria în regim hotelier. Este o oportunitate foarte bună de investiție pe termen lung chiar și prin contractarea unui credit imobiliar, credit care poate fi susținut din veniturile obținute prin închirierea apartamentului.

Închirierea în regim hotelier poate deveni o alternativă mai profitabilă decât închirierea pe termen lung, așa că, pe lângă acoperirea ratei lunare ar putea să aducă și un profit imediat. În plus, plasarea economiilor în imobiliare sau investițiile în imobiliare s-au dovedit cele mai sigure pe termen lung.

Ieftiniri pe segmentul de apartamente noi din Brașov

Luna februarie a marcat la nivel național sau, cel puțin în principalele centre urbane ale țării, analizate de Indicele Imobiliare.ro, o tendință de ieftinire a apartamentelor noi și o scumpire a apartamentelor în clădiri vechi.

Segmentul de apartamente noi din Brașov nu a făcut excepție de la acestă tendință națională. Astfel, unitățile locative în clădiri nou construite au înregistrat o scădere de 1,2% în luna februarie față de luna ianuarie a anului în curs. În aceste condiții, prețul mediu pe metru pătrat util a scăzut sub pragul de 1.000 de euro, ajungând la 997 euro.

Această scădere este una mai puțin obișnuită, segmentul de apartamente noi din Brașov poziționându-se pe piața imobiliară locală ca unul foarte dinamic. Proiectele rezidențiale apărute prin oraș au atras interesul cumpărătorilor, iar prețurile se mențineau pe un trend ascendent constant.

În același timp, apartamentele în imobile vechi din Brașov, au înregistrat o creștere de 1% în luna ianuarie 2018. față de luna precedentă, ceea a dus prețul mediu pe metru pătrat util la 1.019 euro, de la 1.009 euro.

În general, principalul argument al apartamentelor în imobile vechi este poziționarea. Acestea se regăsesc în cartiere din interiorul orașului care oferă acces facil la mijloacele de transport în comun, asigură o mobilitate mai bună locuitorilor, au toate utilitățile și, foarte important oferă un acces rapid la instituții de învățământ, la servicii medicale și la zone comerciale pentru cumpărăturile curente.

Dacă anul trecut acest argument reușea să fie clasat doar pe o poziție secundară față de avantajele de confort, design și spațiu propuse pe segmentul de apartamente noi din Brașov și nu numai, acum cumpărătorii tineri devin din ce în ce mai sensibili la poziționare. Timpul petrecut în trafic pentru drumul zilnic la serviciu are o pondere din ce în ce mai semnificativă în preferințele cumpărătorilor. De aici poate decurge și această evoluție a apartamentelor noi din Brașov.

Brașovul se menține în topul creșterii prețurilor locuințelor

Prețurile apartamentelor și caselor au avut și în 2017 o evoluție preponderent pozitivă la nivel național. Totuși, 2017 a venit și cu o temperare a creșterii față de 2016. Conform unei analize Imobiliare.ro, la nivel național s-a înregistrat o creștere de 9,1% față de anul precedent, în timp ce 2016 a marcat o creștere de 12,4% a prețurilor locuințelor. Chiar dacă în ultimii ani prețurile au recuperat din handicapul înregistrat în timpul crizei economice, sunt încă sub vârful dinaintea crizei cu 31,5%, conform aceleiași analize.

În acest context al pieței imobiliare, Brașovul se menține în topul orașelor care au înregistrat creșteri semnificative de prețuri, chiar dacă 2017 a marcat creșteri și în orașele mai mici, în special pe segmentul apartamentelor. Astfel, cea mai mare creștere a fost înregistrată în Zalău, 7%, urmat de Sfântu Gheorghe cu 6,7%, Târgu Jiu cu 6,5%, Sibiu 6,2%, Râmnicu Vâlcea cu 6,1% și Buzău cu 5%. Pe de altă parte, apartamentele au înregistrat scăderi de preț în mai multe orașe ca Suceava, unde scăderea medie a fost de -3,5%, Miercurea Ciuc -1,8% și Giurgiu cu o scădere ușoară de -0,3%.

Cea mai mare creștere anuală s-a înregistrat în Cluj-Napoca, 18,9%. Această creștere importantă a prețurilor a fost generată de o cerere din ce în ce mai accentuată din partea investitorilor de pe piața locală, dar și a persoanelor fizice.

Brașovul se clasează la egalitate cu Timișoara în ceea ce privește creșterea medie anuală a prețurilor locuințelor, respectiv 9,4%, sub creșterea înregistrată în Constanța, 11,3%, dar peste cea înregistrată în Iași, 8,6% și cea din Capitală, 7,7%.

În condițiile evoluției prețurilor, costul pentru un metru pătrat util în Brașov a ajuns la pragul de 1.000 de euro, la o distanță mare față de Cluj-Napoca, unde prețul mediu plătit pentru un metru pătrat util a ajuns la 1.460 euro.