Oferta de locuințe din Brașov nu reușește să țină pasul cu evoluția accelerată a cererii

O analiză recentă realizată de platforma Analize Imobiliare, dezvoltată de Imobiliare.ro, scoate în evidență o realitate a pieței imobiliare în cele mai mari șase orașe din România, printre care și Brașovul. Oferta de locuințe din Brașov urmărește tendințele manifestate în celelalte centre urbane dinamice din punct de vedere imobiliar, respectiv scade, în timp ce, de cealaltă parte, cererea înregistrează o evoluție pozitivă accelerată.

În cazul specific al orașului de sub Tâmpa, în al doilea trimestru al lui 2017, oferta de locuințe, calculată în funcție de anunțurile de vânzare publicate în perioada menționată, a înregistrat o scădere de -36% față de intervalul similar al anului trecut. Scăderea este peste nivelul mediu înregistrat la nivelul celor șase orașe incluse în studiu. Media scăderii ofertei în Timișoara, Cluj-Napoca, Constanța, Iași, Brașov și București a fost de -31%, cu cea mai mare scădere înregistrată în Constanța (-39%) și cea mai mică scădere consemnată în Cluj Napoca (-25%).

În același timp apetitul pentru achiziții crește semnificativ. În Brașov, nivelul cererii pentru achiziția de locuințe noi și în construcții vechi a crescut cu 68% în al doilea trimestru din 2017, față de al doilea trimestru din anul trecut. Astfel, Brașovul se poziționează la mică distanță de Iași, oraș în care nivelul cererii a înregistrat cea mai mare creștere, respectiv 70%.

În ceea ce privește preferințele cumpărătorilor brașoveni atunci când vine vorba de tipul locuinței preferate, 59% dintre cumpărători caută locuințe noi, în timp ce nivelul mediu este de 57%, dacă sunt luate în calcul preferințele cumpărătorilor din cele șase centre urbane incluse în studiu. Tendința cumpărătorilor către locuințele noi este în creștere, ceea ce pune presiune pe dezvoltatori care trebuie să își finalizeze proiectele rezidențiale cât mai repede posibil. De asemenea, există și o presiune în privința calității, cumpărătorul documentându-se din ce în ce mai mult în momentul în care dorește să achiziționeze o locuință.

Brașovul se clasează în topul orașelor în care s-ar muta tinerii și nu numai

Conform unui sondaj al Băncii Mondiale, preluat de Agerpres, în următorii ani am putea asista l ao migrație masivă a populației de la un oraș la celălalt. Astfel, peste 3,6 milioane de Români își plănuiesc să se mute din orașul de reședință în următorii cinci ani. Conform sondajului inclus în raportul „Orașe -magnet, migrație și navetism în România”, 66,5% din cei care s-au exprimat în favoarea relocării au optat pentru un oraș din țară.

Orașele care sunt în vizorul românilor în vederea relocării sunt cele care pot oferi perspective de carieră mai bune, perspective de creștere a venitului, precum și alternative rezidențiale interesante. București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov sunt primele patru opțiuni pe care le iau în considerare cei care doresc să se mute din orașul de reședință.

Din punctul de vedere al vârstei, tinerii sunt cei care înclină cel mai mult către o relocare, ceea ce duce vârsta medie a celor care iau în calcul perspectiva unei astfel de schimbări este de 35 de ani, studii superioare, un nivel ridicat al venitului și lucrează, cu preponderență, în mediul privat. În cea mai mare parte din cazuri cei care doresc să se mute locuiesc în regiuni mai puțin dezvoltate din punct de vedere economic, cum ar fi Sud-Muntenia sau zona Nord-Est.

În momentul de față, Brașovul, ca și celelalte orașe care se regăsesc în topul preferințelor românilor care se gândesc la perspectiva unei schimbări a orașului de reședință, prezintă un mediu economic dinamic cu oportunități interesante pentru dezvoltarea unei cariere. Datorită dinamicii economice a orașului a evoluat și piața imobiliară, în special ansamblurile rezidențiale noi care vin cu alternative locative mulate pe cerințele de confort și funcționalitate ale cumpărătorului modern.

Obiceiuri nesănătoase ale cumpărătorului

Cumpărătorul de locuințe poate fi destul de dificil, chiar și fără voia lui deoarece poate avea un comportament care devine, la un moment dat oarecum neplăcut pentru cei care sunt de cealaltă parte a baricadei, respectiv agentul imobiliar și proprietarul. Bineînțeles, nu toți cumpărătorii sunt așa, dar în momentul în care ai scos o locuință pe piață, așteaptă-te să te întâlnești și cu unii mai dificili. Hai să vedem câteva tipologii.

1. Nehotărâții care caută perfecțiunea. Aceștia sunt cumpărătorii care vor vrea să vadă toate locuințele disponibile pe piață deși nu sunt foarte hotărâți în ceea ce privește achiziția. Nevoile și criteriile de selecție a locuinței potrivite nu sunt foarte relevante pentru acest tip de cumpărători potențiali.

2. Secretoșii sunt cei care ezită să-i ofere agentului informații relevante care l-ar ajuta pe acesta să le prezinte ofertele adaptate nevoilor și bugetului de care dispun. Unii nu sunt dispuși să spună pragul maxim pe care și-l permit, de teamă ca agentul să nu le prezinte doar locuințe peste bugetul lor.

3. Negociatorii la sânge. Chiar dacă locuința are prețul corect în condițiile date ale pieței și nu are vicii, cel puțin la prima vedere, cumpărătorul se lansează în negocieri. Acest lucru este normal doar că negociatorii la sânge vor să obțină un preț care, de cele mai multe ori nu este echitabil, motiv pentru care tranzacția nu mai are loc.

4. Cei care nu au așteptări realiste, sau cei care nu sunt dispuși la compromisuri. Acest tip de cumpărător potențial are o idee fixă despre cum ar trebui să fie locuința pe care o caută și nu este mulțumit indiferent de ce alternativă i se prezintă.

5. Cumpărătorii cu abilități slabe de comunicare sunt acei cumpărători potențiali care evită discuțiile directe și preferă să trimită mesaje text în locul unei întâlniri în care să se stabilească toate detaliile tranzacției. În această situație, agentul trebuie să acționeze prompt ș hotărât în intermedierea relației dintre cumpărător și proprietar în vederea finalizării tranzacției în condiții avantajoase pentru ambele părți.

Îți expiră contractul de inchiriere? Este o idee foarte bună să îl prelungești

În cazul în care îți expiră contractul de închiriere în această perioadă, poți profita de acest moment strategic pentru a-l prelungi, mai ales dacă te-ai adaptat în zonă, ai început să te cunoști cu vecinii, ai devenit o parte a comunității. De ce ar fi acum o perioadă perfectă pentru reînnoire? Ei bine, citește cu atenție în continuare și construiește-ți o strategie de negociere cu proprietarul, astfel încât să reușești să obții câteva avantaje cu ocazia prelungirii.

De ce să negociezi? În cazul în care nu îți va prelungi contractul, proprietarul va trebui să îți returneze garanția, respectiv echivalentul a 2-3 chirii. Suntem în perioada concediilor și este posibil ca returnarea garanției să devină o perspectivă foarte incomodă, mai ales că s-ar putea să-i compromită concediul. Ai, în primul rând acest avantaj important.

Un alt argument în favoarea unui contract mai avantajos este relația cu proprietarul. Dacă ai avut o relație bună, ai plătit chiria și cheltuielile la timp, atunci este foarte posibil ca proprietarul să nu-și asume riscul unui alt chiriaș, așa că ar putea să fie dispus la unele concesii. În plus, în cazul în care nu este dispus să-ți ofere unele beneficii riscă să rămână cu apartamentul gol, ceea ce ar genera pierderi financiare, respectiv venitul său se va restrânge până la găsirea unui nou chiriaș. Acum, vara, închirierea este mai greoaie, majoritatea orientându-se către problemele curente, printre care și cea locativă abia după începutul lunii decembrie.

Avantajele nu trebuie să țină neapărat de costul chiriei. Poți să ceri elemente suplimentare de confort sau efectuarea unor reparații/renovări/actualizări, astfel încât să-ți crești gradul de confort.

Atenție, chiar dacă proprietarul acceptă propunerile tale, citește cu atenție noul contract înainte să-l semnezi, astfel încât să te asiguri că nu are vreo clauză ascunsă care să-ți impună niște obligații nediscutate.

Chiria poate fi o alternativă mai bună decât achiziția. Depinde de stilul de viață

De multe ori, chiria este o alternativă mai potrivită decât achiziția unei locuințe, mai ales dacă această achiziție implică angajarea unui credit pe o perioadă mai lungă de timp. În special tinerii, la început de carieră, ar trebui să fie precauți în legătură cu investițiile imobiliare pe care el fac. Evoluția lor profesională poate oricând să-și schimbe cursul și să presupună o relocare, condiții în care locuința achiziționată s-ar putea să devină o povară.

Principalul avantaj al chiriei este flexibilitatea. Oricând, se poate renunța la apartamentul închiriat, în condițiile în care apare o alternativă profesională mai bună într-o altă localitate sau chiar într-o altă țară. Așadar, primul pas locativ ar trebui să fie chiria, după care, în momentul în care lucrurile se stabilizează să intervină și asumarea unui credit imobiliar în vederea achiziției unei locuințe. Flexibilitatea intervine și la nivelul costurilor, chiria putând fi aleasă în funcție de venit. Astfel, la început de carieră când veniturile sunt mai mici se contractează o locuință mai mică, iar pe măsură ce posibilitățile financiare cresc, poate crete, proporțional și gradul de confort.

Un alt avantaj este împărțirea chiriei cu unul sau mai mulți colegi de apartament, ceea ce înseamnă o presiune financiară lunară mai mică. Nu doar chiria se împarte între toți colegii ci și celelalte cheltuieli cu întreținerea și alte servicii sau utilități. O astfel de alternativă locativă poate favoriza și economisirea.

Un beneficiu major al chiriei stă și în administrarea apartamentului, în special a defecțiunilor și a reparațiilor. Acestea cad în responsabilitatea proprietarului care trebuie să se angajeze la rezolvarea problemelor semnalate în cel mai scurt timp posibil.

Chiria este o alternativă convenabilă pe termen scurt și mediu pentru tinerii care își încep viața profesională dar și pentru studenți. La un moment dat, când situația profesională și financiară se stabilizează, achiziția ar trebui luată în considerare din ce în ce mai serios.

Ce ar trebui să știi dacă vrei să cumperi o casă în Brașov în această vară?

Vara nu este cel mai aglomerat sezon în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare, ci dimpotrivă. Cumpărătorii care vroiau o locuință fie au găsit-o și au cumpărat-o deja, fie, dacă nu au găsit locuința dorită, au sistat căutările până după concediu, cel mai probabil, la finalul lunii septembrie. Totuși, vara pot apărea oferte interesante, așa că nu ar strica să fii cu ochii în patru, mai ales dacă intenționezi să cumperi o casă în Brașov.

Pe lângă un spirit de observație foarte bine dezvoltat, trebuie să fii pregătit să iei o decizie rapidă în momentul în care găsești casa potrivită. Citește în continuare și află câteva ponturi pentru a găsi o casă în Brașov în aceste luni de vară și cum să fii pregătit să intri în negocieri cu proprietarul.

1. Atenție la tendințe. S-ar putea ca vara în Brașov să fie una liniștită pe piața imobiliară, așa că vei putea găsi o ofertă „pe care nu o poți refuza” atât din punctul de vedere al prețului cât și al poziționării. În același timp, dacă amâni demersurile pentru luna decembrie, s-ar putea să nu mai găsești aceleași condiții avantajoase ca cele din timpul verii.

2. Pregătește-te financiar. În cazul în care găsești o alternativă foarte bună, nu ai timp sp stai pe gânduri. Trebuie să acționezi deoarece, s-ar putea să dispară foarte repede. De aceea trebuie să ai rezolvată sau aproape rezolvată problema finanțării. Dacă ai banii, vei putea acționa rapid, securizându-ți astfel investiția.

3. Stabilește-ți prioritățile. Înainte de a demara căutările trebuie să ai o viziune foarte clară asupra criteriilor de evaluare a unei case potrivite nevoilor tale. Evaluează ofertele pe care le studiezi în funcție de criteriile tale obiective, dar fii pregătit să faci unele compromisuri. Este destul de greu să găsești o casă gata construită care să corespundă în proporție de 100% criteriilor tale.

Cauți o chirie în Brașov? Atenție la proprietar!

În cazul în care cauți o chirie în Brașov și crezi că ai găsit cea mai bună variantă, nu te pripi înainte să ai timp să discuți și să ajungi să-l cunoști puțin pe proprietar. O întâlnire cu acesta s-ar putea să-ți schimbe complet perspectiva sau, dimpotrivă, să-ți dea încredere că vei lua o decizie bună. Atenție la indiciile care îți spun dacă proprietarul este unul de încredere care se va ocupa prompt de probleme în cazul în care acestea apar.

1. Spațiile comune din imobil nu sunt în cea mai bună stare. Chiar dacă apartamentul este perfect pentru nevoile și bugetul tău, în cazul în care casa scărilor este într-o stare deplorabilă, s-ar putea să fie nevoie să-ți continui căutările. Este un semn clar că asociația de locatari nu este preocupată de întreținerea spațiilor comune. S-ar putea ca și proprietarul de la care vrei să închiriezi s-ar putea să susțină această atitudine, mai ales că nu locuiește în imobil, iar chiria pe care vrea să o încaseze lunar nu este influențată de condiția în care se prezintă imobilul.

2. Proprietarul nu se lasă ușor la prima întâlnire. Dacă proprietarul stabilește și anulează întâlniri doar pentru a amâna momentul în care să aveți o discuție față în față, atunci este foarte posibil să aibă ceva de ascuns. Apartamentul s-ar putea să aibă niște vicii pe care nu le-ai observat la prima vizită, dar care, în timp vor deveni agasante.

3. Cere o garanție exagerată. De obicei, garanția este contravaloare a 2-3 chirii. Dacă se depășește acest cuantum, este un indiciu că a avut probleme cu cei care au avut apartamentul închiriat înaintea ta. Nu știi ce au făcut precedenții chiriași, dar problemele s-ar putea răsfrânge asupra ta, în cazul în care au au fost implicați și vecinii. Garanția mare este, de obicei măsura prin care proprietarul încearcă să să se păzească de chiriașii care fac probleme.

Dacă observi unul dintre aceste indicii, ar trebui să acționezi precaut.

Este momentul potrivit pentru cumpărarea unui apartament în Brașov?

Piața imobiliară locală trece printr-o perioadă favorabilă pentru cei se gândesc la achiziția unui apartament în Brașov. Chiar dacă prețurile se mențin pe un trend ascendent, ceilalți factori implicați în procesul de achiziție sunt favorabili, oferind setul de condiții care determină cumpărătorul potențial să ia o decizie favorabilă unei achiziții. Condițiile de creditare avantajoase și programul Prima Casă sunt două dintre argumentele pro achiziție.

Condițiile avantajoase pentru creditarea în lei pot oferi cumpărătorului un grad ridicat de încredere, mai ales după episodul creditelor în franci elvețieni. Moneda națională este cea mai bună alternativă pentru cei mai mulți dintre cumpărători deoarece veniturile pe care le obțin sunt tot în lei, așa că nu se vor mai confrunta cu diferențele de curs pe care vor trebui să le acopere în fiecare lună la achitarea ratei. În plus, după ce a trecut valul de reacții legat de legea dării în plată, băncile încep să propună și avansuri accesibile pentru creditele imobiliare clasice.

Prima Casă este un alt argument care determină cumpărătorul potențial să facă pasul către a deveni proprietar. Programul guvernamental rămâne principala formă de acces către creditele imobiliare, dar se observă și o tendință a cumpărătorului către apartamente mai scumpe, care depășesc pragul maxim impus prin Prima Casă.

Concurența dintre dezvoltatori determină diversificarea ofertei de apartamente noi în Brașov

Diversificarea ofertei este un alt argument pentru cumpărătorul care caută un apartament în Brașov. Dezvoltatorii sunt nevoiți să inoveze și să vină cu propuneri rezidențiale care sunt adaptate stilului de viață al cumpărătorului anului 2017, venind în același timp cu elemente importante de plus valoare. Cumpărătorul este foarte atent la detalii, analizează foarte bine opțiunile pe care le are înainte să ia o decizie finală. Ergonomia locuinței este un punct esențial, alături de flexibilitatea spațiului, respectiv libertatea cumpărătorului de a veni cu modificări în eventualitatea în care nevoile sale locative se schimbă.

Prețurile apartamentelor din Brașov sunt în creștere, dar rămân mult sub nivelul maxim înregistrat în 2008

Nivelul de creștere care vizează prețurile apartamentelor din Brașov, menține piața locală în topul celor mai active piețe locale din țară, alături de cele din București, Timișoara, Cluj-Napoca, Sibiu, Iași sau Constanța. Totuși, în ciuda unei creșteri susținute, nivelul prețurilor rămâne mult sub sub maximul atins în 2008, înainte de declanșarea crizei.

În cursul lunii martie, prețul mediu pe metru pătrat a ajuns la 925 de euro, în creștere cu 0,8% față de luna precedentă. Același procent de creștere marchează și evoluția lunii martie 2017 față de luna martie 2016.

Apartamentele noi continuă să se aprecieze în Brașov pe fondul dezvoltării de proiecte din ce în ce mai interesante, concentrate pe nevoile locative ale omului modern, în timp ce apartamentele în blocuri vechi, deși rămân foarte căutate de către cumpărători se depreciază sensibil. Astfel, în cazul apartamentelor noi, prețul mediu pe metrul pătrat a ajuns în luna martie a anului în curs la nivelul de 930 de euro, în creștere cu 1,2% față de luna precedentă și cu 1,4% față de luna martie 2016, conform Indicelui Imobiliare.ro.

După finalul crizei prețurile apartamentelor din Brașov s-au încadrat pe o tendință preponderent pozitivă care s-a accentuat în 2016 și continuă să se mențină la un ritm susținut și în 2017. Cu toate acestea, prețurile sunt încă departe de vârful din 2008, când prețul mediu pentru un metru pătrat rezidențial în Brașov ajungea la aproape 1.500 de euro.

Față de perioada dinaintea crizei creșterea prețurilor este una lentă și este determinată de intersecția factorilor din piață, cerere, oferta și facilitățile de finanțare.

Cum te documentezi online în legătură cu locuința vizată și cartierul în care vrei să te muți?

Identificarea locuinței care întrunește, cel puțin la prima vedere, bifează la majoritatea punctelor esențiale vizate și pare o alternativă excelentă pentru o posibilă achiziție, specialiștii recomandă o cercetare mai aprofundată pentru a verifica dacă alegerea este una validă, în concordanță atât cu nevoile, cât și cu bugetul.

Pentru validarea alegerii, uneltele online pot fi foarte folositoare, mai ales pentru descoperirea cartierului. De cele mai multe ori, cumpărătorul nu cunoaște cartierul și să se grăbească să achiziționeze apartamentul vizat, urmând să descopere mai târziu o serie de dezavantaje ale zonei pe care dacă le-ar fi descoperit înaintea tranzacției, i-ar fi influențat decizia de cumpărare.

În mare parte,informațiile care pot valida alegerea se regăsesc online. Așa că așează-te în fața calculatorului, deschide hărțile Google și studiază puțin cartierul te poți uita după zone comerciale, cabinete medicale, cabinete stomatologice, precum și mijloacele de transport în comun care te pot ajuta să-ți faci drumurile zilnice și nu numai. De asemenea, poți să faci o estimare a timpului pe care îl vei petrece pe drumul către serviciu în fiecare dimineață, atât cu mașina, cu mijloacele de transport în comun disponibile, precum și pe jos.

Hărțile Google oferă informații importante despre cartier, dar dacă vrei să ai o vedere completă asupra cartierului, accesează serviciul Street View din cadrul hărților Google care îți permite să te plimbi, din fața monitorului pe străzile cartierului. Aceste servicii Google pot oferi o imagine relevantă asupra cartierului, ajutându-te să determini dacă zona corespunde nevoilor tale atât din punctul de vedere al facilităților, cât și a accesului către destinațiile tale zilnice.

Achiziția unei locuințe nu presupune doar locuința propriu zisă, ci și împrejurimile. Un alt aspect important cartea clădirii care cuprinde toate detaliile tehnice ale construcției. Nu este un aspect de neglijat deoarece poate oferi informații relevante despre structura de rezistență a clădirii. Aceste date nu sunt disponibile online, așa că ar fi recomandat să i le ceri direct proprietarului.