Cum poți determina prețul corect al unei locuințe?

Piața imobiliară este într-o mișcare rapidă, iar prețurile locuințelor reacționează la aceste schimbări prin evoluții care, pe alocuri, pot fi peste nivelul pieței într-un anumit moment. Astfel, cumpărătorii sunt expuși riscului de a achiziționa o locuință la un preț cu mult peste cel corect. Așadar, În cazul în care intenționezi să achiziționezi o locuință, evaluează și analizează proprietatea, astfel încât să poți determina dacă prețul afișat este cel corect sau nu.

Cum determini prețul corect?

Stabilește-ți clar obiectivele

Prețul corect pentru o locuință anume nu este la fel pentru oricine. De exemplu, în timp ce un cuplu de tineri la început de carieră pot să considere un apartament prea scump, un cuplu mai în vârstă cu o situație financiară stabilă care urmărește un downsizing ar putea să considere prețul unul acceptabil, chiar dacă este peste nivelul pieței.

Cercetare, cercetare, cercetare

Cel mai bun mod de a găsi prețul corect este un studiu amănunțit de piață. Fă-ți timp și vezi ofertele similare din cartierul vizat, compară-le și fă o medie a prețurilor. De obicei, diferențele de preț nu vor foarte mari, așa că vei putea să-ți formezi o imagine astfel încât, în momentul în care apare un preț mai mare să acționeze imediat un semnal de alarmă.

Calculul în funcție de metri pătrați

Odată ce ai identificat prețul mediu, fă și un preț mediu pe metrul pătrat, astfel încât să ai o imagine și mai detaliată. Urmărește publicații de specialitate pentru a afla prețul mediu pe metrul pătrat în orașul tău, astfel încât să ai un punct de referință în calculele tale. De exemplu, în Brașov, conform ultimelor date, prețul mediu pe metru pătrat este 1.000 de euro. Dacă depășește prea mult această referință ar trebui să tragă semnale de alarmă.

Prețul corect identificat este cel al pieței și s-ar putea să nu fie cel potrivit pentru tine. De aceea va trebui să exersezi și arta negocierii înainte de a aborda proprietarul.

Argumente pe care îți poți baza renegocierea chiriei în această iarnă

Piața imobiliară trece prin schimbări majore, așa că, mai devreme sau mai târziu, contractul de închiriere pe care l-ai încheiat cu proprietarul s-ar putea să aibă nevoie de unele actualizări pentru a corespunde realităților pieței. Dacă ai ajuns într-un astfel de punct, este momentul perfect pentru renegocierea unor termeni ai contractului, astfel încât acesta să fie aliniat la contextul actual al pieței.

Înainte de orice discuție cu proprietarul ar fi bine să faci o analiză a pieței pentru a-ți putea da seama exact unde te situezi în comparație cu ceea ce prezintă condițiile actuale. Poate ai plătit în ultimele luni o chirie mai mare decât mediile pieței, caz în care solicitarea unei renegocieri este un demers absolut normal. În plus, iarna este momentul potrivit pentru solicitarea unei renegocieri a sumei lunare plătite pentru chirie și uite de ce:

  • În septembrie prețurile au suferit o reajustare. În mor tradițional, luna septembrie este vârful cererii pe piața chiriilor și, implicit, vârful prețurilor. După septembrie, cererea scade, așa că proprietarul poate fi convins la o aliniere a costurilor chiriei. Argumentul care ar trebui folosit în această situație ar trebui să fie o serie de oferte de apartamente de închiriat similare din zonă care propun un preț mai mic.
  • Cererea redusă din ultimele trei luni ale anului este un argument puternic într-o negociere. În cazul în care nu face unele concesii, proprietarul ar putea să rămână cu apartamentul neocupat pentru o perioadă mai lungă de timp, ceea ce înseamnă pierderea unui venit sigur pentru următoarea perioadă. În plus, va trebui să depună efort și să aloce resurse de timp și poate chiar bani pentru reînchirierea locuinței.
  • Încredere. Acest factor este esențial. Dacă locuiești în apartamentul respectiv deja de cel puțin câteva luni și nu ai avut incidente, este foarte posibil să fi câștigat încrederea proprietarului, iar acesta să fie mult mai deschis la o propunere din partea ta.

Piața apartamentelor de închiriat din Brașov este una dinamică, așa că informarea permanentă este elementul cheie pentru obținerea celei mai avantajoase chirii în oraș.

Mici reparații de care orice casă are nevoie cel puțin odată la 10 ani

O casă are nevoie de o întreținere permanentă, dar oricât de mult ai avea grijă ca totul să fie în regulă mai apar o serie de mici reparații sau actualizări care ar trebui făcute la fiecare 10 ani. Unele sunt lucrări de întreținere, iar altele actualizări ale echipamentelor cu care este dotată casa, astfel încât să se obțină o eficientizare a consumului de energie.

Înlocuirea covoarelor

Chiar dacă nu sunt uzate, covoarele pot fi înlocuite pentru a schimba complet aerul interior al locuinței. Un covor nou oferă o altă perspectivă asupra încăperii și, cine știe, s-ar putea să și ofere idei pentru o redecorare interioară de amploare.

Înlocuirea centralei termice

Este o lucrare mai costisitoare, dar s-ar putea să merite investiția. În 10 ani tehnologia evoluează, iar centralele noi sunt mult mai eficiente din punctul de vedere al consumului de energie. De asemenea, au mai multe funcții care pot genera o creștere a confortului în casă. O centrală termică nouă ar putea avea un impact pozitiv asupra facturii la gaz, cel puțin pe timp de iarnă când aceasta este substanțială.

Înlocuirea electrocasnicelor

În 10 ani, unele electrocasnice s-ar putea să nu mai ofere un randament bun, așa că nu ar strica să fie înlocuite. Mașina de spălat rufe și cea de spălat vase sunt cele mai expuse, așa că dacă nu mai corespund din punct de vedere tehnic vor genera și un consum suplimentar de energie cu rezultate mult sub cele din momentul achiziției.

Revopsirea interioară și exterioară casei

Vopseaua are nevoie de o împrospătare, iar intervalul de 10 ani este cel potrivit. Bineînțeles, această operațiune poate fi făcută, „după gust” și la intervale mai restrânse. Unele încăperi exploatate mai intens cum ar fi bucătăria, sufrageria sau băile s-ar putea să aibă nevoie de revopsiri mai frecvente.

În cazul în care ai o casă în Brașov sau în zone montane, s-ar putea ca și exteriorul să aibă nevoie de împrospătări mai frecvente.

Propunere: plata impozitului pentru locuințe, condiționată de existența unei asigurări PAD

PAD este polița de asigurare obligatorie pentru locuințe, respectiv Polița de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale. Este ce mai simplă și mai accesibilă modalitate de a avea locuința protejată în cazul în care aceasta va suferi daune în urma unui fenomen natural violent. Pentru a-i determina pe cât mai mulți proprietari să-și asigure locuințele, autoritățile au lansat în spațiul public o discuție pe marginea unei propuneri legislative care condiționează accesul la plata impozitului pe locuință de existența unei astfel de polițe de asigurare obligatorii.

„Ne gândim la această variantă ca în momentul în care o persoană își plătește impozitul pentru locuință să prezinte și dovada existenței poliței PAD. Există o variantă. Eu cred în prevenție și mă încăpățânez să cred că în felul acesta vom rezolva cele mai multe probleme. Nu trebuie să amendăm oameni pentru că nu își fac poliță. Trebuie să îi convingem că dânșii sunt proprietari și este în avantajul dânșilor să își încheie această poliță de asigurare obligatorie”, a declarat Cornel Coca Constantinescu, vicepreședinte al Autorității de Supraveghere Financiară (ASF), în cadrul Forumului Internațional de Riscuri Catastrofale, conform DezvoltatorImobiliar.ro.

Vicepreședintele ASF a adăugat că obiectivul legii privind asigurarea obligatorie pentru locuințe nu a fost atins. Acesta a spus despre asigurarea PAD că este percepută greșit, de aceea se înregistrează o scădere a numărului de locuințe care au încheiate o astfel de poliță de asigurare. În luna septembrie numărul locuințelor asigurate a scăzut cu 3,5%, potrivit informațiilor furnizate de Pool-ul de Asigurare Împotriva Dezastrelor Naturale (PAID).

Măsura de condiționare a plății impozitului de deținerea unei polițe de asigurare PAD este una care vizează să determine proprietarii să-și asigure locuințele, cel puțin la un nivel minim.

Cum poți maximiza efectul unei grădini mici?

Spațiul urban este limitat, așa că este foarte posibil ca o mare parte a caselor din oraș să aibă grădini mici. Chiar dacă ai o curte nu foarte generoasă poate fi amenajată astfel încât să devină un loc de relaxare. În plus, o curte amenajată este un argument important în momentul în care, la un moment dat, se dorește o vânzare a casei.

Câteva aspecte care ar trebui luate în considerare atunci când amenajezi grădina pentru a obține un spațiu special sunt:

1. Abordare minimalistă

Este foarte important să eviți aglomerarea unui spațiu mic, atât în ceea ce privește mobilierul, cât și selecția de plante. Chiar și o masă supradimensionată și prea multe scaune pot încărca grădina.

2. Stabilește un punct central

Este recomandat ca, un spațiu mic să aibă un element care să atragă atenția, fie că este vorba de un aranjament special de plante, o mică fântână sau chiar un mic foișor. Chiar și un grătar construit poate intra foarte bine în rolul elementului central al spațiului exterior.

3. Oglinzile

Chiar și la exterior oglinzile pot avea un efect interesant prin reflectarea luminii. Poți agăța o oglindă pe un perete exterior al casei care să facă grădina să pară mai deschisă. Poți alege locul oglinzii astfel încât să fie îndreptată către un spațiu verde sau un aranjament mai interesant.

4. Exploatează planul vertical

Plantele dispuse pe verticală creează un efect interesant. Poți ca, pe un perete exterior al casei să agăți câteva ghivece cu plante verzi. De asemenea, te poți gândi și la plante „cățărătoare” cum ar fi iedera.

5. Iluminatul

Grădina, oricât de mică ar fi, este un locul de relaxare în serile de vară, așa că iluminatul este foarte important. Modul în care dispui corpurile de iluminat poate oferi grădinii un efect interesant, scoțându-i în evidență punctele forte.

Locuiești în chirie? Câteva reparații care nu ar trebui să fie responsabilitatea proprietarului

De obicei, viața în chirie est un lipsită de grija lucrărilor de mentenanță a locuinței. Atât timp cât plătești chiria și cheltuielile la timp, proprietarul se va ocupa de tot ceea ce înseamnă reparații. Corect! Totuși există unele lucrări care nu ar trebui să intre în responsabilitatea proprietarului deoarece nu corespund stării generale a apartamentului ci dorințelor sau obiceiurilor de confort ale fiecărui chiriaș.

Câteva dintre obligațiile pe care ar trebui să și le asume chiriașul:

1. Uzura excesivă a podelelor și pătarea covoarelor

Proprietarul unui apartament de închiriat se așteaptă să facă reparații de mentenanță, inclusiv schimbarea sau recondiționarea parchetului odată la câțiva ani. Uzura intervine inevitabil, în condițiile unei utilizări normale, dar, dacă podele suferă daune mai mari decât uzura normală, atunci chiriașul ar trebui să intervină. De asemenea, pătarea covorului este o problemă care ar trebui remediată de chiriaș, din moment ce el este cel care a provocat-o.

2. Stricarea electrocasnicelor din cauza unei utilizări necorespunzătoare

Chiriașul își asumă utilizarea corectă a aparaturii disponibile în apartamentul pe care îl închiriază. În cazul în care strică un aparat electrocasnic din cauza unei utilizări greșite, responsabilitatea reparației îi revine.

3. Pierderea cheilor

În cazul pierderii cheilor este recomandată schimbarea butucului și, implicit, un nou set de chei. Această cheltuială ar trebui să fie suportată tot de către chiriaș.

4. Daunele produse de animalele de companie

În cazul în care chiriașul are un animal de companie care produce daune în locuință, ar trebui să suporte și costurile cu reparațiile. Câinii, în special pot produce daune serioase la mobilier, uși, pereți. Cam toate elementele unei locuințe sunt expuse, în special dacă este vorba de un câine tânăr.

Pentru acoperirea acestor eventuale pagube este percepută garanția, măsura de siguranță pe care o ia proprietarul pentru a avea acoperite măcar o parte din eventualele pagube pe care le poate produce chiriașul. De obicei aceste responsabilități pe care ar trebui să și le asume chiriașul nu apar în contractele de închiriere.

Cum determini ce chirie lunară îți poți permite?

Suntem în perioada de vârf a căutării de apartamente de închiriat, iar Brașovul nu face excepție. Dacă ești în febra căutării unui apartament în oraș pe care să-l închiriezi pe termen lung, înainte de toate, ar trebui să-ți analizezi cu atenție bugetul, pentru a vedea ce sumă ai disponibilă lunar pentru această cheltuială, astfel încât să-ți poți acoperi și celelalte nevoi.

Este destul de greu să determini suma exactă pe care ți-o poți permite pentru chirie, mai ales dacă nu apelezi la calcule. Cu siguranță îți cunoști foarte bine venitul. Chiar dacă variază sensibil de la lună la lună, ai o sumă pe care te poți baza. Cel mai simplu calcul pe care îl poți face este unul proporțional, respectiv să-ți împarți venitul în procente astfel: 50%/30%/20%. Să vedem acum și ce presupune fiecare „felie” procentuală.

  • 50% din venit ar trebui să fie suficient pentru chirie, transport zilnic, utilități și aprovizionare cu alimente;
  • 30% pentru dorințe, cum ar fi câte o cină în oraș, activități de timp liber, spectacole de teatru, concerte, filme, abonamente la servicii de divertisment (ex: Netflix), activități sportive;
  • 20% din venit ar trebui alocați pentru obiective pe termen lung, cum ar fi economisirea în vederea achiziției unei locuințe sau plata creditelor, dacă este cazul.

Aceasta ar fi o împărțire ideală a bugetului dar, de cele mai multe ori, prima categorie de cheltuieli reușește să se extindă peste celelalte. Astfel ai mai puțin bani să faci lucrurile pe care ți le dorești, iar economiile rămân doar la stadiul de ideal, nereușind să „promoveze” la faza de plan implementat.

Să presupunem că ai ajuns să îți proporționezi venitul lunar în maniera descrisă mai sus. De aici, poți trece la pasul următor, respectiv la determinarea sumei pe care o poți plăti lunar pentru chirie. În cazul ideal, aceasta ar trebui să fie între 30 și 40%. În această proporție ar fi ideal să poată fi incluse și cheltuielile de întreținere.

Pentru ca aceste calcule să aibă un grad cât mai ridicat de precizie, încearcă să-ți construiești o imagine realistă asupra cheltuielilor lunare.

Care sunt factorii esențiali care influențează prețul unei locuințe?

Diferențele de preț între locuințe similare ca suprafață și număr de camere sunt generate de o serie de criterii care determină cumpărătorul să ia decizia finală. Bineînțeles, în funcție de aceste criterii, proprietarul, consultat de agentul imobiliar stabilește prețul de vânzare. Diferențe semnificative, respectiv de până la 50% pot apărea și la apartamente care se află în același bloc și chiar pe aceeași scară.

Criteriile care determină prețul unei locuințe se aplică indiferent de oraș și de nivelul pieței imobiliare locale, în limita proporțiilor acesteia. Cele mai importante criterii care duc la variații în prețul unei locuințe, conform DezvoltatorImobiliar.ro sunt:

1. Zona (10-300%)
2. Arhitectura şi designul (10-25%)
3. Locul de parcare (5%-20%)*
4. Lumina naturală (5%-15%)
5. Etajul (10-15%)
6. Liniştea, traficul redus în zonă (10%)
7. Balcoanele (5-10%)
8. Sistemul propriu de încălzire (5%)
9. Înălţimea blocului (3%)

Conform aceleiași surse, procentajele minime se aplică, în general la blocurile vechi, unde se regăsesc apartamente similare și ating procentajele maxime la apartamentele din blocurile noi, unde dotările specifice ale unităților locative pot diferi semnificativ de la un ansamblu rezidențial la altul.

O pondere importantă în preț o au criteriile subiective, respectiv cele care se încadrează la categoria arhitectură și design, respectiv pot fi supraevaluate de proprietar sau de vânzător, iar cumpărătorul să nu vadă neapărat un plus de valoare în ceea ce la privește și să nu fie dispus să acopere diferența de preț.

În schimb, criterii ca zona, traficul redus, locul sau locurile de parcare dedicate joacă un rol esențial, nu doar în stabilirea prețului ci și în vânzarea rapidă a locuinței. În special în orașele mari, unde parcările din jurul blocurilor au devenit neîncăpătoare, un loc de parcare dedicat are o pondere importantă în prețul final al apartamentului.

Diferit Haus, un altfel de ansamblu rezidențial în apropierea Brașovului

O piață imobiliară dinamică în care cumpărătorul se așteptă să fie surprins e ansamblurile rezidențiale noi, dă naștere unor proiecte interesante. Diferit Haus, un ansamblu rezidențial poziționat în comuna Cristian din apropierea Brașovului, este o nouă opțiune la dispoziția celor care caută să evadeze din agitația urbană și caută un loc liniștit undeva în apropierea Brașovului.

Proiectul Diferit Haus este format din 93 de case, fiecare beneficiind de curte și toate facilitățile necesare pentru confortul locatarilor. Cartierul nou construit va beneficia de măsuri de securitate speciale, fiind împrejmuit, astfel încât accesul străinilor să poată fi controlat. Cumpărătorii pot alege din patru tipuri de case propuse de către dezvoltator. Casele au un design minimalist și sunt construite cu ajutorul unor tehnologii inovatoare care le asigură atât un impact redus asupra mediului, cât și un consum redus de energie. Ridicarea gradului de eficiență energetică a fost o prioritate pentru dezvoltator, de aceea designul caselor propuse a fost conceput astfel încât să îndeplinească acest obiectiv.

Diferit Haus este gândit pentru familii, de aceea a fost aleasă și comuna Cristian pentru construcția complexului. Comuna prezintă o serie de facilități pentru copii, respectiv școli cu predare în limba germană, precum și o serie de propuneri pentru petrecerea timpului liber. Mai mult, vor fi create facilități pentru petrecerea timpului liber și în interiorul complexului.

Diferit Haus este rezultatul colaborării strânse între dezvoltator și firma de arhitectură care a realizat conceptul proiectului. Dezvoltatorul fine cu o experiență vastă în dezvoltarea de proiecte rezidențiale în Austria și Germania și transpune această experiență internațională în apropierea Brașovului, într-un proiect unic. Arhitectul vine, la rândul său cu merite recunoscute prin premii obținute la Anuala de Arhitectură și Bienala Națională de Arhitectură.

Cumpărătorii care optează pentru una dintre modelele de case propuse se vor bucura de o locuință nouă, modernă, atât prin aspect, cât și prin tehnologiile folosite și, nu în ultimul rând o locuință economică, astfel încât facturile la utilități să nu devină o povară.

Oferta de locuințe din Brașov nu reușește să țină pasul cu evoluția accelerată a cererii

O analiză recentă realizată de platforma Analize Imobiliare, dezvoltată de Imobiliare.ro, scoate în evidență o realitate a pieței imobiliare în cele mai mari șase orașe din România, printre care și Brașovul. Oferta de locuințe din Brașov urmărește tendințele manifestate în celelalte centre urbane dinamice din punct de vedere imobiliar, respectiv scade, în timp ce, de cealaltă parte, cererea înregistrează o evoluție pozitivă accelerată.

În cazul specific al orașului de sub Tâmpa, în al doilea trimestru al lui 2017, oferta de locuințe, calculată în funcție de anunțurile de vânzare publicate în perioada menționată, a înregistrat o scădere de -36% față de intervalul similar al anului trecut. Scăderea este peste nivelul mediu înregistrat la nivelul celor șase orașe incluse în studiu. Media scăderii ofertei în Timișoara, Cluj-Napoca, Constanța, Iași, Brașov și București a fost de -31%, cu cea mai mare scădere înregistrată în Constanța (-39%) și cea mai mică scădere consemnată în Cluj Napoca (-25%).

În același timp apetitul pentru achiziții crește semnificativ. În Brașov, nivelul cererii pentru achiziția de locuințe noi și în construcții vechi a crescut cu 68% în al doilea trimestru din 2017, față de al doilea trimestru din anul trecut. Astfel, Brașovul se poziționează la mică distanță de Iași, oraș în care nivelul cererii a înregistrat cea mai mare creștere, respectiv 70%.

În ceea ce privește preferințele cumpărătorilor brașoveni atunci când vine vorba de tipul locuinței preferate, 59% dintre cumpărători caută locuințe noi, în timp ce nivelul mediu este de 57%, dacă sunt luate în calcul preferințele cumpărătorilor din cele șase centre urbane incluse în studiu. Tendința cumpărătorilor către locuințele noi este în creștere, ceea ce pune presiune pe dezvoltatori care trebuie să își finalizeze proiectele rezidențiale cât mai repede posibil. De asemenea, există și o presiune în privința calității, cumpărătorul documentându-se din ce în ce mai mult în momentul în care dorește să achiziționeze o locuință.