Care sunt factorii esențiali care influențează prețul unei locuințe?

Diferențele de preț între locuințe similare ca suprafață și număr de camere sunt generate de o serie de criterii care determină cumpărătorul să ia decizia finală. Bineînțeles, în funcție de aceste criterii, proprietarul, consultat de agentul imobiliar stabilește prețul de vânzare. Diferențe semnificative, respectiv de până la 50% pot apărea și la apartamente care se află în același bloc și chiar pe aceeași scară.

Criteriile care determină prețul unei locuințe se aplică indiferent de oraș și de nivelul pieței imobiliare locale, în limita proporțiilor acesteia. Cele mai importante criterii care duc la variații în prețul unei locuințe, conform DezvoltatorImobiliar.ro sunt:

1. Zona (10-300%)
2. Arhitectura şi designul (10-25%)
3. Locul de parcare (5%-20%)*
4. Lumina naturală (5%-15%)
5. Etajul (10-15%)
6. Liniştea, traficul redus în zonă (10%)
7. Balcoanele (5-10%)
8. Sistemul propriu de încălzire (5%)
9. Înălţimea blocului (3%)

Conform aceleiași surse, procentajele minime se aplică, în general la blocurile vechi, unde se regăsesc apartamente similare și ating procentajele maxime la apartamentele din blocurile noi, unde dotările specifice ale unităților locative pot diferi semnificativ de la un ansamblu rezidențial la altul.

O pondere importantă în preț o au criteriile subiective, respectiv cele care se încadrează la categoria arhitectură și design, respectiv pot fi supraevaluate de proprietar sau de vânzător, iar cumpărătorul să nu vadă neapărat un plus de valoare în ceea ce la privește și să nu fie dispus să acopere diferența de preț.

În schimb, criterii ca zona, traficul redus, locul sau locurile de parcare dedicate joacă un rol esențial, nu doar în stabilirea prețului ci și în vânzarea rapidă a locuinței. În special în orașele mari, unde parcările din jurul blocurilor au devenit neîncăpătoare, un loc de parcare dedicat are o pondere importantă în prețul final al apartamentului.

Diferit Haus, un altfel de ansamblu rezidențial în apropierea Brașovului

O piață imobiliară dinamică în care cumpărătorul se așteptă să fie surprins e ansamblurile rezidențiale noi, dă naștere unor proiecte interesante. Diferit Haus, un ansamblu rezidențial poziționat în comuna Cristian din apropierea Brașovului, este o nouă opțiune la dispoziția celor care caută să evadeze din agitația urbană și caută un loc liniștit undeva în apropierea Brașovului.

Proiectul Diferit Haus este format din 93 de case, fiecare beneficiind de curte și toate facilitățile necesare pentru confortul locatarilor. Cartierul nou construit va beneficia de măsuri de securitate speciale, fiind împrejmuit, astfel încât accesul străinilor să poată fi controlat. Cumpărătorii pot alege din patru tipuri de case propuse de către dezvoltator. Casele au un design minimalist și sunt construite cu ajutorul unor tehnologii inovatoare care le asigură atât un impact redus asupra mediului, cât și un consum redus de energie. Ridicarea gradului de eficiență energetică a fost o prioritate pentru dezvoltator, de aceea designul caselor propuse a fost conceput astfel încât să îndeplinească acest obiectiv.

Diferit Haus este gândit pentru familii, de aceea a fost aleasă și comuna Cristian pentru construcția complexului. Comuna prezintă o serie de facilități pentru copii, respectiv școli cu predare în limba germană, precum și o serie de propuneri pentru petrecerea timpului liber. Mai mult, vor fi create facilități pentru petrecerea timpului liber și în interiorul complexului.

Diferit Haus este rezultatul colaborării strânse între dezvoltator și firma de arhitectură care a realizat conceptul proiectului. Dezvoltatorul fine cu o experiență vastă în dezvoltarea de proiecte rezidențiale în Austria și Germania și transpune această experiență internațională în apropierea Brașovului, într-un proiect unic. Arhitectul vine, la rândul său cu merite recunoscute prin premii obținute la Anuala de Arhitectură și Bienala Națională de Arhitectură.

Cumpărătorii care optează pentru una dintre modelele de case propuse se vor bucura de o locuință nouă, modernă, atât prin aspect, cât și prin tehnologiile folosite și, nu în ultimul rând o locuință economică, astfel încât facturile la utilități să nu devină o povară.

Oferta de locuințe din Brașov nu reușește să țină pasul cu evoluția accelerată a cererii

O analiză recentă realizată de platforma Analize Imobiliare, dezvoltată de Imobiliare.ro, scoate în evidență o realitate a pieței imobiliare în cele mai mari șase orașe din România, printre care și Brașovul. Oferta de locuințe din Brașov urmărește tendințele manifestate în celelalte centre urbane dinamice din punct de vedere imobiliar, respectiv scade, în timp ce, de cealaltă parte, cererea înregistrează o evoluție pozitivă accelerată.

În cazul specific al orașului de sub Tâmpa, în al doilea trimestru al lui 2017, oferta de locuințe, calculată în funcție de anunțurile de vânzare publicate în perioada menționată, a înregistrat o scădere de -36% față de intervalul similar al anului trecut. Scăderea este peste nivelul mediu înregistrat la nivelul celor șase orașe incluse în studiu. Media scăderii ofertei în Timișoara, Cluj-Napoca, Constanța, Iași, Brașov și București a fost de -31%, cu cea mai mare scădere înregistrată în Constanța (-39%) și cea mai mică scădere consemnată în Cluj Napoca (-25%).

În același timp apetitul pentru achiziții crește semnificativ. În Brașov, nivelul cererii pentru achiziția de locuințe noi și în construcții vechi a crescut cu 68% în al doilea trimestru din 2017, față de al doilea trimestru din anul trecut. Astfel, Brașovul se poziționează la mică distanță de Iași, oraș în care nivelul cererii a înregistrat cea mai mare creștere, respectiv 70%.

În ceea ce privește preferințele cumpărătorilor brașoveni atunci când vine vorba de tipul locuinței preferate, 59% dintre cumpărători caută locuințe noi, în timp ce nivelul mediu este de 57%, dacă sunt luate în calcul preferințele cumpărătorilor din cele șase centre urbane incluse în studiu. Tendința cumpărătorilor către locuințele noi este în creștere, ceea ce pune presiune pe dezvoltatori care trebuie să își finalizeze proiectele rezidențiale cât mai repede posibil. De asemenea, există și o presiune în privința calității, cumpărătorul documentându-se din ce în ce mai mult în momentul în care dorește să achiziționeze o locuință.

Brașovul se clasează în topul orașelor în care s-ar muta tinerii și nu numai

Conform unui sondaj al Băncii Mondiale, preluat de Agerpres, în următorii ani am putea asista l ao migrație masivă a populației de la un oraș la celălalt. Astfel, peste 3,6 milioane de Români își plănuiesc să se mute din orașul de reședință în următorii cinci ani. Conform sondajului inclus în raportul „Orașe -magnet, migrație și navetism în România”, 66,5% din cei care s-au exprimat în favoarea relocării au optat pentru un oraș din țară.

Orașele care sunt în vizorul românilor în vederea relocării sunt cele care pot oferi perspective de carieră mai bune, perspective de creștere a venitului, precum și alternative rezidențiale interesante. București, Cluj-Napoca, Timișoara și Brașov sunt primele patru opțiuni pe care le iau în considerare cei care doresc să se mute din orașul de reședință.

Din punctul de vedere al vârstei, tinerii sunt cei care înclină cel mai mult către o relocare, ceea ce duce vârsta medie a celor care iau în calcul perspectiva unei astfel de schimbări este de 35 de ani, studii superioare, un nivel ridicat al venitului și lucrează, cu preponderență, în mediul privat. În cea mai mare parte din cazuri cei care doresc să se mute locuiesc în regiuni mai puțin dezvoltate din punct de vedere economic, cum ar fi Sud-Muntenia sau zona Nord-Est.

În momentul de față, Brașovul, ca și celelalte orașe care se regăsesc în topul preferințelor românilor care se gândesc la perspectiva unei schimbări a orașului de reședință, prezintă un mediu economic dinamic cu oportunități interesante pentru dezvoltarea unei cariere. Datorită dinamicii economice a orașului a evoluat și piața imobiliară, în special ansamblurile rezidențiale noi care vin cu alternative locative mulate pe cerințele de confort și funcționalitate ale cumpărătorului modern.

Obiceiuri nesănătoase ale cumpărătorului

Cumpărătorul de locuințe poate fi destul de dificil, chiar și fără voia lui deoarece poate avea un comportament care devine, la un moment dat oarecum neplăcut pentru cei care sunt de cealaltă parte a baricadei, respectiv agentul imobiliar și proprietarul. Bineînțeles, nu toți cumpărătorii sunt așa, dar în momentul în care ai scos o locuință pe piață, așteaptă-te să te întâlnești și cu unii mai dificili. Hai să vedem câteva tipologii.

1. Nehotărâții care caută perfecțiunea. Aceștia sunt cumpărătorii care vor vrea să vadă toate locuințele disponibile pe piață deși nu sunt foarte hotărâți în ceea ce privește achiziția. Nevoile și criteriile de selecție a locuinței potrivite nu sunt foarte relevante pentru acest tip de cumpărători potențiali.

2. Secretoșii sunt cei care ezită să-i ofere agentului informații relevante care l-ar ajuta pe acesta să le prezinte ofertele adaptate nevoilor și bugetului de care dispun. Unii nu sunt dispuși să spună pragul maxim pe care și-l permit, de teamă ca agentul să nu le prezinte doar locuințe peste bugetul lor.

3. Negociatorii la sânge. Chiar dacă locuința are prețul corect în condițiile date ale pieței și nu are vicii, cel puțin la prima vedere, cumpărătorul se lansează în negocieri. Acest lucru este normal doar că negociatorii la sânge vor să obțină un preț care, de cele mai multe ori nu este echitabil, motiv pentru care tranzacția nu mai are loc.

4. Cei care nu au așteptări realiste, sau cei care nu sunt dispuși la compromisuri. Acest tip de cumpărător potențial are o idee fixă despre cum ar trebui să fie locuința pe care o caută și nu este mulțumit indiferent de ce alternativă i se prezintă.

5. Cumpărătorii cu abilități slabe de comunicare sunt acei cumpărători potențiali care evită discuțiile directe și preferă să trimită mesaje text în locul unei întâlniri în care să se stabilească toate detaliile tranzacției. În această situație, agentul trebuie să acționeze prompt ș hotărât în intermedierea relației dintre cumpărător și proprietar în vederea finalizării tranzacției în condiții avantajoase pentru ambele părți.

Îți expiră contractul de inchiriere? Este o idee foarte bună să îl prelungești

În cazul în care îți expiră contractul de închiriere în această perioadă, poți profita de acest moment strategic pentru a-l prelungi, mai ales dacă te-ai adaptat în zonă, ai început să te cunoști cu vecinii, ai devenit o parte a comunității. De ce ar fi acum o perioadă perfectă pentru reînnoire? Ei bine, citește cu atenție în continuare și construiește-ți o strategie de negociere cu proprietarul, astfel încât să reușești să obții câteva avantaje cu ocazia prelungirii.

De ce să negociezi? În cazul în care nu îți va prelungi contractul, proprietarul va trebui să îți returneze garanția, respectiv echivalentul a 2-3 chirii. Suntem în perioada concediilor și este posibil ca returnarea garanției să devină o perspectivă foarte incomodă, mai ales că s-ar putea să-i compromită concediul. Ai, în primul rând acest avantaj important.

Un alt argument în favoarea unui contract mai avantajos este relația cu proprietarul. Dacă ai avut o relație bună, ai plătit chiria și cheltuielile la timp, atunci este foarte posibil ca proprietarul să nu-și asume riscul unui alt chiriaș, așa că ar putea să fie dispus la unele concesii. În plus, în cazul în care nu este dispus să-ți ofere unele beneficii riscă să rămână cu apartamentul gol, ceea ce ar genera pierderi financiare, respectiv venitul său se va restrânge până la găsirea unui nou chiriaș. Acum, vara, închirierea este mai greoaie, majoritatea orientându-se către problemele curente, printre care și cea locativă abia după începutul lunii decembrie.

Avantajele nu trebuie să țină neapărat de costul chiriei. Poți să ceri elemente suplimentare de confort sau efectuarea unor reparații/renovări/actualizări, astfel încât să-ți crești gradul de confort.

Atenție, chiar dacă proprietarul acceptă propunerile tale, citește cu atenție noul contract înainte să-l semnezi, astfel încât să te asiguri că nu are vreo clauză ascunsă care să-ți impună niște obligații nediscutate.

Chiria poate fi o alternativă mai bună decât achiziția. Depinde de stilul de viață

De multe ori, chiria este o alternativă mai potrivită decât achiziția unei locuințe, mai ales dacă această achiziție implică angajarea unui credit pe o perioadă mai lungă de timp. În special tinerii, la început de carieră, ar trebui să fie precauți în legătură cu investițiile imobiliare pe care el fac. Evoluția lor profesională poate oricând să-și schimbe cursul și să presupună o relocare, condiții în care locuința achiziționată s-ar putea să devină o povară.

Principalul avantaj al chiriei este flexibilitatea. Oricând, se poate renunța la apartamentul închiriat, în condițiile în care apare o alternativă profesională mai bună într-o altă localitate sau chiar într-o altă țară. Așadar, primul pas locativ ar trebui să fie chiria, după care, în momentul în care lucrurile se stabilizează să intervină și asumarea unui credit imobiliar în vederea achiziției unei locuințe. Flexibilitatea intervine și la nivelul costurilor, chiria putând fi aleasă în funcție de venit. Astfel, la început de carieră când veniturile sunt mai mici se contractează o locuință mai mică, iar pe măsură ce posibilitățile financiare cresc, poate crete, proporțional și gradul de confort.

Un alt avantaj este împărțirea chiriei cu unul sau mai mulți colegi de apartament, ceea ce înseamnă o presiune financiară lunară mai mică. Nu doar chiria se împarte între toți colegii ci și celelalte cheltuieli cu întreținerea și alte servicii sau utilități. O astfel de alternativă locativă poate favoriza și economisirea.

Un beneficiu major al chiriei stă și în administrarea apartamentului, în special a defecțiunilor și a reparațiilor. Acestea cad în responsabilitatea proprietarului care trebuie să se angajeze la rezolvarea problemelor semnalate în cel mai scurt timp posibil.

Chiria este o alternativă convenabilă pe termen scurt și mediu pentru tinerii care își încep viața profesională dar și pentru studenți. La un moment dat, când situația profesională și financiară se stabilizează, achiziția ar trebui luată în considerare din ce în ce mai serios.

Ce ar trebui să știi dacă vrei să cumperi o casă în Brașov în această vară?

Vara nu este cel mai aglomerat sezon în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare, ci dimpotrivă. Cumpărătorii care vroiau o locuință fie au găsit-o și au cumpărat-o deja, fie, dacă nu au găsit locuința dorită, au sistat căutările până după concediu, cel mai probabil, la finalul lunii septembrie. Totuși, vara pot apărea oferte interesante, așa că nu ar strica să fii cu ochii în patru, mai ales dacă intenționezi să cumperi o casă în Brașov.

Pe lângă un spirit de observație foarte bine dezvoltat, trebuie să fii pregătit să iei o decizie rapidă în momentul în care găsești casa potrivită. Citește în continuare și află câteva ponturi pentru a găsi o casă în Brașov în aceste luni de vară și cum să fii pregătit să intri în negocieri cu proprietarul.

1. Atenție la tendințe. S-ar putea ca vara în Brașov să fie una liniștită pe piața imobiliară, așa că vei putea găsi o ofertă „pe care nu o poți refuza” atât din punctul de vedere al prețului cât și al poziționării. În același timp, dacă amâni demersurile pentru luna decembrie, s-ar putea să nu mai găsești aceleași condiții avantajoase ca cele din timpul verii.

2. Pregătește-te financiar. În cazul în care găsești o alternativă foarte bună, nu ai timp sp stai pe gânduri. Trebuie să acționezi deoarece, s-ar putea să dispară foarte repede. De aceea trebuie să ai rezolvată sau aproape rezolvată problema finanțării. Dacă ai banii, vei putea acționa rapid, securizându-ți astfel investiția.

3. Stabilește-ți prioritățile. Înainte de a demara căutările trebuie să ai o viziune foarte clară asupra criteriilor de evaluare a unei case potrivite nevoilor tale. Evaluează ofertele pe care le studiezi în funcție de criteriile tale obiective, dar fii pregătit să faci unele compromisuri. Este destul de greu să găsești o casă gata construită care să corespundă în proporție de 100% criteriilor tale.

Cauți o chirie în Brașov? Atenție la proprietar!

În cazul în care cauți o chirie în Brașov și crezi că ai găsit cea mai bună variantă, nu te pripi înainte să ai timp să discuți și să ajungi să-l cunoști puțin pe proprietar. O întâlnire cu acesta s-ar putea să-ți schimbe complet perspectiva sau, dimpotrivă, să-ți dea încredere că vei lua o decizie bună. Atenție la indiciile care îți spun dacă proprietarul este unul de încredere care se va ocupa prompt de probleme în cazul în care acestea apar.

1. Spațiile comune din imobil nu sunt în cea mai bună stare. Chiar dacă apartamentul este perfect pentru nevoile și bugetul tău, în cazul în care casa scărilor este într-o stare deplorabilă, s-ar putea să fie nevoie să-ți continui căutările. Este un semn clar că asociația de locatari nu este preocupată de întreținerea spațiilor comune. S-ar putea ca și proprietarul de la care vrei să închiriezi s-ar putea să susțină această atitudine, mai ales că nu locuiește în imobil, iar chiria pe care vrea să o încaseze lunar nu este influențată de condiția în care se prezintă imobilul.

2. Proprietarul nu se lasă ușor la prima întâlnire. Dacă proprietarul stabilește și anulează întâlniri doar pentru a amâna momentul în care să aveți o discuție față în față, atunci este foarte posibil să aibă ceva de ascuns. Apartamentul s-ar putea să aibă niște vicii pe care nu le-ai observat la prima vizită, dar care, în timp vor deveni agasante.

3. Cere o garanție exagerată. De obicei, garanția este contravaloare a 2-3 chirii. Dacă se depășește acest cuantum, este un indiciu că a avut probleme cu cei care au avut apartamentul închiriat înaintea ta. Nu știi ce au făcut precedenții chiriași, dar problemele s-ar putea răsfrânge asupra ta, în cazul în care au au fost implicați și vecinii. Garanția mare este, de obicei măsura prin care proprietarul încearcă să să se păzească de chiriașii care fac probleme.

Dacă observi unul dintre aceste indicii, ar trebui să acționezi precaut.

Este momentul potrivit pentru cumpărarea unui apartament în Brașov?

Piața imobiliară locală trece printr-o perioadă favorabilă pentru cei se gândesc la achiziția unui apartament în Brașov. Chiar dacă prețurile se mențin pe un trend ascendent, ceilalți factori implicați în procesul de achiziție sunt favorabili, oferind setul de condiții care determină cumpărătorul potențial să ia o decizie favorabilă unei achiziții. Condițiile de creditare avantajoase și programul Prima Casă sunt două dintre argumentele pro achiziție.

Condițiile avantajoase pentru creditarea în lei pot oferi cumpărătorului un grad ridicat de încredere, mai ales după episodul creditelor în franci elvețieni. Moneda națională este cea mai bună alternativă pentru cei mai mulți dintre cumpărători deoarece veniturile pe care le obțin sunt tot în lei, așa că nu se vor mai confrunta cu diferențele de curs pe care vor trebui să le acopere în fiecare lună la achitarea ratei. În plus, după ce a trecut valul de reacții legat de legea dării în plată, băncile încep să propună și avansuri accesibile pentru creditele imobiliare clasice.

Prima Casă este un alt argument care determină cumpărătorul potențial să facă pasul către a deveni proprietar. Programul guvernamental rămâne principala formă de acces către creditele imobiliare, dar se observă și o tendință a cumpărătorului către apartamente mai scumpe, care depășesc pragul maxim impus prin Prima Casă.

Concurența dintre dezvoltatori determină diversificarea ofertei de apartamente noi în Brașov

Diversificarea ofertei este un alt argument pentru cumpărătorul care caută un apartament în Brașov. Dezvoltatorii sunt nevoiți să inoveze și să vină cu propuneri rezidențiale care sunt adaptate stilului de viață al cumpărătorului anului 2017, venind în același timp cu elemente importante de plus valoare. Cumpărătorul este foarte atent la detalii, analizează foarte bine opțiunile pe care le are înainte să ia o decizie finală. Ergonomia locuinței este un punct esențial, alături de flexibilitatea spațiului, respectiv libertatea cumpărătorului de a veni cu modificări în eventualitatea în care nevoile sale locative se schimbă.