Evoluția prețurilor în 2019: creșteri în mediul urban, stagnare în mediul rural

Previziunile pentru evoluția pieței imobiliare autohtone vizează două viteze, una pentru mediul urban, iar cealaltă pentru mediul rural. În timp ce dezvoltatorii vor continua investițiile în noi proiecte în zonele urbane, încercând să facă față cererii, în mediul rural, activitatea pe piața imobiliară va fi una mult mai temperată, atât din perspectiva investițiilor, cât și a tranzacțiilor.

Aceste tendințe se vor resimți și în evoluția prețurilor. În timp ce în mediul urban creșterile vor intra pe o tendință temperată, respectiv ritmul de creștere va fi unul mult mai redus în comparație cu anii trecuți, în zonele rurale, lipsa cererii va determina chiar o înghețare atât a prețurilor cât și a tranzacțiilor.

Conform analizei citate de Agerpress, cererea va continua să pună presiune pe ofertă, în București și în marile orașe din țară, ceea ce va fi „motorul” aprecierii temperate a unităților locative. În același timp, în zonele rurale investițiile ar putea fi înghețate, în special în ceea ce privește construcția de locuințe unifamiliale.

Segmentul rezidențial al pieței imobiliare din România se caracterizează încă prin decalajul foarte mare între cerere și ofertă. Deficitul de locuințe consemnat la nivel național este în jurul nivelului de un milion de unități locative. Acest deficit este dat de prețurile accesibile în comparație cu prețurile locuințelor prezentate de țările din regiune, dar și a apetitului românilor pentru statutul de proprietari de locuințe.

Conform analizei firmei de consultanță Farmes, anul în curs va marca menținerea la un nivel ridicat al cererii de locuințe în marile orașe, inclusiv în Brașov. Această tendință ascendentă a cererii va fi o motivație puternică pentru dezvoltatori pentru a se implica în proiecte noi, în special în construcția de blocuri.

Odată cu apariția de proiecte noi, am putea asista și o creștere a calității locuințelor. Chiar dacă cererea depășește capacitatea ofertei, comportamentul cumpărătorului s-a schimbat foarte mult. Cumpărătorul a devenit mai atent la detalii, mai informat și mai exigent în ceea ce privește așteptările pe care le are la achiziția unei locuințe.

Diferențele de curs amenință achizițiile prin programul Prima Casă

Cumpărătorii care au aplicat pentru programul Prima Casă și au fost declarați eligibili la finalul anului trecut riscă să nu-i poată cumpăra locuințele dorite. Devalorizarea leului în ultima perioadă determină diferențe substanțiale la achiziția unui apartament, diferențe cu care cumpărătorii ar trebui să completeze suma împrumutată.

Conform datelor prezentate de Profit.ro și preluate de Money.ro, pentru o locuință de 60.000 de euro s-a ajuns la diferențe de până la 6.000 de lei. În aceste condiții, chiar dacă sunt eligibili pentru finanțare, dar nu au suma disponibilă pentru acoperirea diferenței de curs, cumpărătorii se văd în situația de a renunța la achiziție.

Creditele acordate prin Prima Casă sunt în lei, iar prețurile de referință pentru locuințe sunt exprimate în euro. În condițiile fluctuațiilor semnificative în detrimentul leului, apar, într-un interval foarte scurt, diferențe importante în prețul de achiziție.

Așadar, un cumpărător a cărui dosar a fost declarat eligibil pentru obținerea finanțării maxime prin programul Prima Casă, trebuie să fie pregătit să adauge la suma obținută, respectiv 266.000 de lei, încă 6.000 de lei pentru a putea achiziționa locuința vizată. Cumpărătorul se poate vedea nevoit să renunțe la bugetul pentru renovările minimale ale locuinței pentru a nu bloca achiziția. Eliminarea acestui buget poate duce la întârzieri semnificative până la folosirea propriu-zisă a apartamentului achiziționat.

Cumpărătorul își asumă, vrând-nevrând, diferențele de curs, de cele mai multe ori survenite în defavoarea leului. Pentru eliminarea acestui risc care poate duce la situații neplăcute, ar fi ideal, dacă în momentul pre-contractului s-ar stabili prețul în lei care va rămâne neschimbat până la achitarea locuinței.

În cazul continuării devalorizării leului, diferențele pe care cumpărătorii ar trebui să le acopere ar deveni și mai mari. Conform estimărilor Profit.ro, cumpărătorii de apartamente ar putea ajunge să acopere o diferență de până la 20.000 de lei, în cazul în care un euro ar ajunge la 5 lei. Această diferență ar putea avea un impact negativ major asupra numărului de tranzacții de pe piața imobiliară națională.

3 elemente obligatorii pentru pregătirea casei pentru vânzare

În majoritatea cazurilor, prima impresie creată cumpărătorului este decisivă pentru soarta tranzacției. De aceea, este foarte important ca această impresie să fie una pozitivă, fapt pentru care, înainte de listarea casei pe piață este nevoie de câteva lucrări mici, dar esențiale.

Partea cea mai bună este că, pentru aceste lucrări nu vei avea nevoie de constructori și meseriași. Le poți face împreună cu prietenii și familia într-un weekend.

Ordine și curățenie

O casă curată în care toate lucrurile sunt ordonate va crea, cu siguranță, o impresie pozitivă. Chiar dacă nu mai locuiești în proprietatea pe care vrei să o vinzi, nu este indicat să o prezinți cumpărătorului potențial într-o stare care i-ar putea ascunde atuurile.

Câțiva pași pentru a bifa cu succes această etapă pregătitoare:

  • Elimină dezordinea. Aruncă obiectele vechi și cele care nu mai sunt folosite. Ar fi ideal să elimini și mobila pentru a oferi o perspectivă cât mai „curată” asupra spațiului. Obiectele aflate în stare bună pot fi donate sau vândute pe site-urile dedicate în vânzări de obiecte uzate.
  • Curățenie detaliată. Nu este suficient să aspiri. Trebuie să faci o curățenie mai aprofundată de atât. În momentul prezentării casa trebuie să miroasă a proaspăt, să aibă geamurile curate pentru a maximiza efectul luminii naturale asupra spațiului.

Mici reparații

În funcție de gravitatea problemei, s-ar putea ca, în această etapă să ai nevoie de un ajutor specializat. Dacă sunt lucrări ușoare de reparații, le poți face singur. S-ar putea să nici nu ai nevoie de aceste lucrări în condițiile în care casa a fost întreținută corespunzător.

Cele mai frecvente lucrări de reparații:

  • defecțiuni la robineți și toalete
  • înlocuirea scurgerilor
  • recondiționarea tencuielii, dacă este cazul
  • recondiționarea pereților
  • repararea geamurilor, dacă este cazul
  • înlocuirea becurilor, dacă este cazul

Curățarea curții

Curățenia la interior este foarte importantă, dar primul contact al cumpărătorului este cu exteriorul casei. Amenajează curtea astfel încât să arate îngrijită. Ai grijă ca vegetația să nu o acopere complet deoarece îl va împiedica pe cumpărător să-și dea seama de potențialul pe care îl are. O vegetație neîngrijită alterează avantajele curții.

2019 debutează cu o schimbare a regulilor de creditare

Achiziția unei locuințe în 2019 s-ar putea să fie mai dificilă decât în anii trecuți. Se preconizează o îngreunare a accesului la credite, inclusiv la cele acordate prin programul Prima Casă. Așadar, dacă te-ai gândit să cumperi în acest an, ar trebui să te pui la curent cu noul context care se manifestă în piață.

Anul care tocmai s-a încheiat a fost unul marcat de stabilitate. Odată cu 1 ianuarie 2019 se schimbă regulile jocului pe piața imobiliară odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări anunțate de Banca Națională a României (BNR) în direcția condițiilor de creditare. Noile norme adopte la finalul anului trecut vizează pragul total de îndatorare. Astfel, cei interesați de un credit imobiliar vor trebui să-și recalculeze situația.

Dacă până la 1 ianuarie era acceptat un grad maxim de îndatorare de până la 60% din venitul net, noile reglementări impun un prag maxim de până la 40%.

În aceste condiții, dacă în 2018 cumpărătorul putea obține un credit pentru o locuință mai mare, conform noilor reguli, în cazul în care nu are o creștere a venitului, va trebui să se reorienteze către o proprietate care se poate încadra în finanțarea pe care poate să o obțină.

Prin măsurile adoptate și intrate în vigoare se urmărește o creștere sănătoasă și sustenabilă a activității de creditare, precum și o simplificare, pe termen mediu și lung, a accesului la credite. Simplificare vizează accesul facil al solicitantului la calcularea sumei pentru care este eligibil, cât și a ratei lunare pe care va trebui să o achite.

În același timp, este vizată protejarea solicitantului de supraîndatorare prin oferirea accesului la o finanțare care îi este accesibilă și nu îi alterează calitatea vieții. În anii trecuți au fost semnalate o serie de cazuri în care beneficiarii de credite au ajuns să nu se mai poată achita de obligații.

Ghidul cumpărătorului: Ce trebuie să urmărești la o vizionare?

Vizionarea unei locuințe este, de cele mai multe ori, pasul decisiv în achiziția unei locuințe. În această etapă se pot identifica unele defecte ale locuinței, invizibile în poze și se poate demara o negociere cu vânzătorul pornind de la viciile identificate. În plus, vizionarea este pasul care spune clar dacă o locuință este sau nu potrivită pentru un anumit cumpărător.

Așadar, dacă ai programată o vizionare, nu o trata cu superficialitate. Acordă atenție următoarelor aspecte:

  • Zona. Este foarte important să te familiarizezi cu zona. Nu ar strica să faci o plimbare prin cartierul respectiv înainte de vizionare. Dacă nu reușești să faci această plimbare, ar fi bine ca în drum spre proprietate să analizezi împrejurimile, să vezi dacă străzile sunt curate, există spațiu suficient pentru pietoni, etc.
  • Aspectul exterior. Acordă atenției stării exteriorului imobilului. Un exterior degradat nu este altceva decât indiciul unui interior cu o serie de vicii mai mult sau mai puțin vizibile. Termoizolația este o calitate importantă a imobilului. De asemenea, uite-te cu atenție după crăpături în tencuială. Acoperișul este un alt aspect important care trebuie avut în vedere.
  • Starea locuinței. Proprietarul s-ar putea să se fi pregătit pentru vânzare. Este posibil să fi făcut și o igienizare, respectiv o zugrăveală proaspătă. Este important să te uiți cu atenție la toate elementele locuinței. O vopsea proaspătă poate ascunde vicii severe.
  • Discuții cu proprietarul. Este foarte important să discuți cu proprietarul să ceri informații suplimentare și detalii în timpul vizionării. Astfel, vei putea să-ți formezi o părere despre proprietar și dacă acesta este sincer sau nu în ceea ce expune.
  • Vecinii. Un aspect important sunt vecinii, mai ales la bloc. Obiceiurile acestora pot provoca un disconfort major. De exemplu, oricât de mult ai aprecia muzica, nu ți-ai dori să stai perete în perete cu un pianist care repetă noaptea. Încearcă să afli de la proprietar detalii despre vecini.

Ce poți face atunci când locuința nu se vinde?

În cazul în care locuința ta este pe piață de multă vreme și nu reușești să o vinzi în ciuda atuurilor pe care le are, înseamnă că este momentul unei schimbări. Mai ales în condițiile actuale ale pieței imobiliare din Brașov, în care oferta este sub nivelul cererii, situația poate fi catalogată ca neobișnuită.

Crezi că ai parcurs toți pașii care să ducă la o vânzare rapidă: ai făcut micile reparații, ai făcut o igienizare a locuinței și chiar ai adus unele mici îmbunătățiri care să ofere un plus de valoare ofertei tale. Totuși, cumpărătorii nu au prea format o coadă în fața ușii pentru a vedea cu ochii lor „minunea”.

Este clar! Trebuie să iei niște măsuri rapide și eficiente. Câteva acțiuni pe care ai putea să întreprinzi ar fi:

  • Scoate locuința de pe piață, temporar. Nu ar strica să iei o pauză și să scoți locuința de pe piață. Cumpărătorii s-ar putea să o evite, tocmai pentru că au văzut-o la fiecare căutare. De asemenea, poate nu ai ales cea mai bună perioadă pentru a demara procesul de vânzare. De exemplu, în timpul iernii, puțini cumpărători sunt dispuși să „bată palma” și să se mute.
  • Revizuiește prețul. Cel mai frecvent, prețul este principalul element care îi sperie pe cumpărători. S-ar putea să nu te fi documentat foarte bine înainte și să fi stabilit un preț nealiniat la condițiile pieței. Revizuiește-l în concordanță cu ceea ce oferă piața și vei reuși să stârnești un grad de interes mai mare asupra proprietății tale.
  • Schimbă agentul imobiliar. Este posibil ca agentul să nu-ți fi oferit cele mai bune sfaturi, așa că găsirea unuia nou s-ar putea să aducă un suflu nou campaniei tale de vânzare. De multe ori, agentul imobiliar are un rol decisiv în finalizarea rapidă a unei tranzacții.

Intenționezi cumperi în Brașov în 2019? Uite câteva elemente pe care ar trebui să le iei în considerare

Anul 2019 se anunță unul de stabilitate pe piața imobiliară, așa că nu vom asista la evoluții pronunțate de prețuri. În aceste condiții, dacă intenționezi să cumperi în Brașov, indiferent că este vorba de o casă sau de un apartament, poți avea șansa de a face achiziția la un preț avantajos.

Oferta se anunță a fi una destul de variată cu o serie de proiecte rezidențiale estimate pentru finalizare în 2019. Totuși, cererea pare a avea o manifestare mai pronunțată decât a ofertei. Așadar, pentru fiecare unitate locativă, s-ar putea să te lovești de o concurență redutabilă.

Pentru a evita concurența, cel puțin într-o anumită măsură, ar trebui să te orientezi către „cărări mai puțin bătătorite”, astfel încât să poți să cumperi în Brașov o locuință adecvată nevoilor tale locative și, foarte important, una care se încadrează în bugetul tău.

  • Nu te gândi doar la locuințele la cheie. În loc să cauți locuințe la cheie, în clădiri noi, orientează-te către cele care au nevoie de renovări pentru a avea gradul de confort pe care îl cauți. Aici vei avea o libertate mai mare de negociere, iar vânzătorul va fi mai deschis în a ajunge la un compromis.
  • Ia în considerare anunțurile mai vechi. Orientarea către anunțurile publicate de multă vreme s-ar putea să te ducă înspre o tranzacție de succes. Și în acest caz ai o libertate de negociere. Este foarte posibil ca vânzarea să fi devenit presantă pentru vânzător, ceea ce îl va face mai deschis să discute despre preț. După ce a stat luni sau chiar ani cu proprietatea nevândută are un indiciu clar că ceva nu este aliniat la tendințele pieței și este dispus să facă compromisuri.
  • Discută cu un agent imobiliar. Frecvent, agenții imobiliari au niște proprietăți care se găsesc mai greu. Acestea sunt așii din mâneca fiecărui agent. Așa că, în cazul în care alegi să lucrezi cu un agent, cere-i sfatul și recomandările.

Reparații pe care ar trebui să le facă proprietarul unei case în Brașov înainte de vânzare

În cazul unei case în Brașov care urmează să fie pusă la vânzare se impun câteva mici reparații, pentru a remedia efectele uzurii pe care cumpărătorul le va observa imediat. Cumpărătorul modern este foarte atent la detalii, așa că va observa, cu siguranță viciile mai mult sau mai puțin vizibile ale imobilului.

Bineînțeles, aceste reparați pot să nu fie efectuate, dar acest lucru se va regăsi în prețul de vânzare care va trebui să scadă. În special în cazul construcțiilor mai vechi, cumpărătorul ca fi atent la elementele care asigură condiții locative sănătoase și sigure.

Specific, proprietarul va trebui să adreseze aspectele descrise mai jos înainte de listarea casei.

Instalația electrică. Chiar dacă, de obicei, cumpărătorul potențial plănuiește să renoveze casa în care se mută, nu se știe cât va merge cu această renovare. S-ar putea să nu fie dispus să investească în refacerea instalațiilor electrice, așteptându-se ca aceasta să fie în cea mai bună formă. Așadar, proprietarul ar trebui să facă o revizie a rețelei electrice pentru a se asigura că totul este în regulă.

Instalațiile sanitare. Un alt punct sensibil sunt instalațiile sanitare. Repararea sau înlocuirea lor va crea un disconfort major, așa că proprietarul ar trebui să se asigure că sunt funcționale. În cazul în care descoperă vicii pe care nu dorește să le repare, ar trebui să specifice acest lucru cumpărătorului.

Fundația. În special în cazul construcțiilor vechi, rezistența fundației poate fi o problemă. Crăpăturile minore sunt normale și ar trebui reparate. În cazul în care aceste crăpături cresc în dimensiuni, construcția ar putea deveni un pericol pentru cei ce locuiesc în ea. În acest caz este nevoie de intervenția unui specialist.

Mucegaiul. Acesta este semnul unei hidro-izolații defectuoase. În cazul în care se observă mucegai pe tavan, s-ar putea ca acoperișul să nu fie în cea mai bună formă. În acestă situație se impune o verificare a acoperișului, dar și o tratare a zonei în care a apărut mucegaiul.

Achiziția unei case în Brașov este o provocare importantă, mai ales în cazul construcțiilor vechi care s-ar putea să aibă o serie de vicii la care cumpărătorul ar trebui să fie atent.

3 mituri despre agenții imobiliari

De multe ori, atât proprietarii, cât și cumpărătorii încearcă să evite intermediarii și să realizeze direct tranzacția. Într-o serie de situați, locuința scoasă la vânzare stă listată pe site-urile de anunțuri imobiliare și nu stârnește interesul. Această lipsă a interesului față de proprietatea scoasă la vânzare poate fi cauzată chiar de lipsa unui profesionist care să gestioneze detaliile legate de anunț și de distribuirea lui.

Obiectivul major pe care îl au agenții imobiliari este să realizeze întâlnirea între cerere și ofertă. Totuși, sunt evitați datorită unor percepții false.

Agentul imobiliar încasează comisionul degeaba

Comisionul este principalul motiv pentru care agenții imobiliari sunt evitați. Acest comision se justifică prin suportul pe care îl aduce agentul vânzării, în toate fazele. Contribuția sa stă stabilirea unui preț realist conform cu piața, la redactarea corectă a anunțului, la ilustrarea cu imagini relevante. În același timp este interfața dintre vânzător și cumpărător și poate media o negociere cu rezultate profitabile pentru ambele părți. Nu în ultimul rând, poate facilita finalizarea rapidă a tranzacției.

Toți agenții imobiliari sunt la fel

Ca în orice meserie, cei care o practică sunt mai mult sau mai puțin profesioniști. De aceea, atunci când alegi să lucrezi cu un agent imobiliar, colectează niște referințe. Un punct important de credibilitate și certificare a profesionalismului stă în reputația agenției imobiliare pentru care lucrează. În timp ce unii agenți pot livra rezultate calitative într-un timp foarte scurt, alții pot oferi o îndrumare greșită. Așadar, alege cu grijă!

Agentul imobiliar este inutil pentru cumpărători

În condițiile în care vrei să achiziționezi o proprietate imobiliară, agentul imobiliar poate juca un rol foarte important. El va tria proprietățile disponibile și ți le va prezenta doar pe cele compatibile nevoilor și bugetului disponibil. Agentul imobiliar poate reduce semnificativ timpul și efortul de căutare al cumpărătorului.

Îmbunătățirile aduse locuinței nu îi cresc valoarea

Una dintre cele mai propagate idei legate de vânzare unei locuințe în cele mai bune condiții este dată de îmbunătățirile aduse, respectiv pregătirea pentru vânzare. De multe ori, însă, o renovare poate să nu aducă plusul de valoare scontat. Eventualul avantaj financiar obținut de proprietar la vânzare ar putea fi semnificativ sub investiția în renovare.

Așadar, nu orice îmbunătățire adusă apartamentului sau casei puse la vânzare se va traduce într-un preț de vânzare mai mare. Mai mult, lucrările considerate de proprietar ca fiind îmbunătățiri, ar putea avea efectul contrar, de scădere a prețului locuinței.

Unul dintre proiectele costisitoare care se poate transforma într-o capcană pentru proprietar ar fi renovarea, mobilarea și utilarea completă a bucătăriei. Un astfel de demers este costisitor și, de cele mai multe ori, plusul de valoare nu este cel așteptat. Mai mult, o bucătărie nouă, cu un anumit concept, poate să nu fie conformă cu nevoile unei categorii de cumpărători, ceea ce restrânge plaja cumpărătorilor potențiali.

Chiar dacă o intervenție majoră nu este recomandată, se pot face unele lucrări cosmetice, mai puțin costisitoare, dar cu șanse mai mari de avea un impact pozitiv asupra prețului, dar și asupra cumpărătorului.

  • Înlocuirea blatului de la bucătărie în cazul în care prezintă urme pregnante de uzură. Un blat din granit ar putea avea un impact mai mare, dar presupune și un buget mai consistent.
  • Schimbarea bateriilor din bucătărie și baie cu unele moderne schimbă complet aerul celor două încăperi. Le face să pară mai noi, mai moderne.
  • Schimbarea vasului WC și a chiuvetei din baie în cazul în care acestea sunt foarte uzate. Este o investiție care se va avea un impact pozitiv în ochii potențialilor cumpărători.
  • Zugrăvirea pereților interiori este o idee bună deoarece va schimba complet aerul locuinței și o va igieniza. Dacă ai o casă de vânzare, vopsirea exteriorului ar fi, de asemenea, o idee bună.
  • Înlăturarea lucrurilor vechi. Acestea pot descuraja cumpărătorul și pot accentua unele defecte ale locuinței.