Scăderea prețurilor proprietăților imobiliare continuă

În prima jumătate a anului 2014 a continuat tendința descendentă a prețurilor la proprietățile imobiliare, în special la apartamente. Scăderea s-a manifestat, cu mici variații, în toată țara. Excepții au fost înregistrate doar la nivel local, în marile centre urbane, în special în București, unde prețurile apartamentelor au un nivel mai ridicat decât în principalele orașe ale țării, ca Brașov, Timișoara, Constanța, Cluj-Napoca sau Iași.

Oferta imobiliară din Brașov a evoluat în avantajul cumpărătorului, adică prin continuarea tendinței de scădere a prețurilor, încadrându-se în valorile medii înregistrate la nivel național. Astfel, apartamentele cu o cameră și garsonierele au scăzut, în medie, cu 6% față de perioada similară din 2013. Comparativ cu primele șase luni ale anului trecut, o scădere similară, de 6%, s-a înregistrat și la apartamentele cu patru camere.

Reduceri de preț mai temperate au marcat apartamentele cu două și trei camere. Aceste proprietăți au afișat prețuri de vânzare mai mici cu până la 5%.

În contextul acestor scăderi, cererea de pe piața imobiliară este din ce în ce mai activă. Cele câteva procente de scădere îmbunătățesc șansele obținerii unui credit, dar și diminuează presiunea financiară pe care rata lunară o pune asupra cumpărătorului. La proprietățile cu două sau trei camere, s-a manifestat o cerere mai activă, ceea ce a determinat și o rată de scădere mai mică.

Cele mai atractive proprietăți în această perioadă sunt apartamentele în clădirile noi. Conceptele moderne de apartamente și facilitățile oferite de ansamblurile rezidențiale atrag cumpărătorii, iar prețurile și ofertele din ce în ce mai atractive ale dezvoltatorilor încearcă să schimbe perspectiva cumpărătorilor de la apartamentele în construcții vechi la cele noi.

Tendințele în ceea ce privește raportul cerere/ofertă pe segmentul de apartamente noi din Brașov se încadrează în cele naționale. Prețurile pentru un apartament cu două camere spațios, într-un complex rezidențial modern, predat la cheie, este în jur de 60.000 de euro. Prețurile pot varia foarte mult în funcție de bloc, zonă și alte elemente prevăzute de dezvoltator.

Apartamentul, de la dorință, la decizie de cumpărare fermă

Achiziția unei locuințe este un proces destul de lung și anevoios care cuprinde o serie de etape care trebuie parcurse. Dorința de achiziție trebuie completată de o situație financiară stabilă și venituri peste medie pentru a deveni eligibil pentru o finanțare, chiar și una venită prin programele de garantare pe care statul le propune pentru a încuraja revenirea pieței imobiliare.

Totuși, achiziția unei locuințe nu este un demers imposibil, mai ales pentru cuplurile tinere care lucrează în companii stabile și au venituri peste medie. Această categorie de cumpărători are cele mai bune șanse de a obține finanțare din partea băncilor, așa că cea mai mare barieră este trecută. Trebuie doar să existe dorința de achiziție și disponibilitatea la o analiză foarte atentă a nevoilor și la atingerea unui raport echilibrat între acestea și bugetul disponibil. Maximizarea avantajelor pe care le prezintă ofertele de piață, astfel încât pentru bugetul disponibil să se obțină oferta cu cel mai bun plus de valoare. Până la urmă acest plus de valoare declanșează mecanismul de luare a deciziei.

Cumpărătorul obișnuit se încadrează în profilul descris mai sus. Astfel de cumpărător se regăsește doar în centrele urbane mari ale țării, atractive din punct de vedere investițional pentru companiile străine, dar și cele autohtone. În aceste centre urbane se și manifestă o oarecare „înviorare” a tranzacțiilor imobiliare. Oferta de apartamente noi din Brașov este obiectul interesului acestui tip de cumpărător, tendința de cumpărare încadrându-se astfel în tendințele naționale.

Apartamentele în construcții noi sunt mai atractive deoarece vin cu o structură modernă, propun o abordare pe placul categoriei de clienți căreia i se adresează și vin complet finisate, la cheie. Sunt o soluție comodă, spre deosebire de apartamentele în blocuri vechi care, odată achiziționate necesită, de obicei, lucrări mari de renovare.

Dorința de cumpărare apare, de obicei, odată cu schimbarea nevoilor locative, punerea în practică este condiționată de finanțare, iar odată ce a fost obținută finanțarea urmează faza luării deciziei finale care, nu este una tocmai ușoară și se poate extinde în timp.

Ieftinire masiva a apartamentelor noi din Brasov

preturi apartamente noi brasovInvestițiile în imobiliare rămân încă cele mai avantajoase, iar Brașovul pare să ofere cele mai bune condiții în acest sens. Conform unui studiu Imobiliare.ro, prețurile apartamentelor scoase la vânzare în orașul de la poalele Tâmpei au înregistrat o scădere de 1,3% în luna martie față de luna precedentă. Astfel, prețul mediu pe metrul pătrat a scăzut la 822 de euro în primele trei luni ale lui 2014, în scădere de la 833 de euro pe metrul pătrat, costul mediu aferent perioadei similare a anului trecut.

Luna martie a anului în curs a adus cea mai importantă scădere pe segmentul de apartamente noi din Brașov care au ajuns de la 871 de euro pe metrul pătrat la 820 de euro pe metrul pătrat, ceea ce înseamnă o scădere de 5,9%. Segmentul apartamentelor noi a înregistrat și cea mai mare scădere față de perioada similară a lui 2013, deferența ajungând la 11%.

Tendința descendentă pe care o înregistrează sectorul imobiliarelor din Brașov construiește un context favorabil pentru achiziții. Prețurile în scădere fac proprietățile imobiliare din segmentul rezidențial atractive pentru persoanele fizice în căutarea unei locuințe noi, dar și pentru investitori care au resurse de capital pe care vor să le plaseze în active sigure. Momentul acesta ar trebui exploatat, deoarece tendința de scădere nu se va menține pe termen lung, mai ales că pe majoritatea piețelor imobiliare locale importante din țară, tendința este de creștere. În București, Constanța, Cluj-Napoca sau Timișoara, prețul mediu pe metru pătrat înregistrat în primul trimestru din 2014 este superior celui înregistrat în primele trei luni din 2013.

Înainte de o achiziție imobiliară, este recomandat să vă informați în legătură cu fluctuațiile pieței locale pentru a identifica perioadele de scădere a prețurilor. Odată identificate, aceste perioade pot fi exploatate în vederea unei achiziții cât mai avantajoase.

Investiții masive pe piața imobiliară din Brașov

Potențialul turistic al zonei Brașovului atrage atenția investitorilor străini care vin cu proiecte ambițioase și interesante. Ultimul astfel de proiect aparține unui grup de investitori turci care vor să construiască la Poiana Brașov un hotel de lux. Pentru acest proiect, turcii au alocat 5,5 milioane de euro.

Conform ZF.ro, investiția este făcută prin compania Poiana Albă Brașov, controlată de acționarii producătorului de panificație Farinsan Giurgiu. Construcția hotelului de cinci stele va începe în luna iunie. Hotelul care se va numi Ark, este prevăzut cu 60 de camere și apartamente, va fi amplasat în Poiana Mică, la intrare în Poiana Brașov.

Din suma totală de 5,5 milioane de euro necesară pentru investiție, 2 milioane de euro reprezintă ajutor de stat, acordat prin schema de la Finanțe.

Proiectul este unul de anvergură și vizează să ridice standarde de calitate în domeniul turismului oferite în zonă și să atragă o categorie de turiști care caută calitatea, indiferent de costuri. Pentru a putea fi clasificat le 5 stele, hotelul Ark va trebui să îndeplinească o serie de criterii. În timpul dezvoltării proiectului, dar mai ales în faza finisajelor atenția la detaliu este esențială pentru obținerea clasificării.

Investiția este importantă pentru dezvoltarea turistică a zonei Poiana Brașov prin diversificarea gamei oferte de servicii și facilități cu oferte care se adresează segmentului premium. În același timp, demonstrează potențialul de dezvoltare al zonei, ceea ce ar putea determina, pe viitor, atragerea de noi investiții pe acest segment.

Proiectele imobiliare din Brașov, atât din segmentul turistic, rezidențial sau comercial marchează din ce în ce mai evident finalul unei perioade foarte grele de recesiune care a avut și efecte benefice, normalizarea prețurilor proprietăților, dar și la o îmbunătățire a reglementărilor din domeniul creditării.

Cum recunoști un agent imobiliar profesionist?

Sectorul imobiliar, aflat încă într-o revenire fragilă după o criză profundă, îi determină pe cei care activează în domeniu să facă o serie de compromisuri profesionale doar pentru a „pune mâna” pe un client, indiferent că este persoană fizică sau companie. Totuși ajutorul unui broker imobiliar poate fi decisiv în încheierea rapidă și profitabilă a unei tranzacții imobiliare. Pentru a te asigura că vei colabora cu un profesionist, ai grijă la câteva aspecte esențiale.

1. Documentează-te în legătură cu istoricul profesional al brokerului și al agenției pe care o reprezintă. Dacă ai ajuns la broker în urma unor recomandări, atunci ai toate șansele să lucrezi cu un profesionist. Agenția trebuie să aibă o reputație bună la nivel local. Fă o mică cercetare pe internet pentru a descoperi păreri ale altor clienți ai agenției.

2. Întâlnirea față în față este determinantă pentru a-ți da seama de abilitățile profesionale și calitățile umane ale brokerului căruia îi vei încredința tranzacția. Calitățile umane sunt la fel de importante ca abilitățile profesionale, având un rol esențial în activitățile zilnice ale brokerului imobiliar.

3. Evaluează personal proprietatea. Implicarea și cunoașterea tuturor aspectelor legate de proprietatea scoasă la vânzare sau dată spre închiriere sunt esențiale pentru a o putea prezenta obiectiv și argumentat în fața clientului potențial.

4. Explică și argumentează proprietarului fiecare variantă posibilă de acțiune și asigură un serviciu transparent. Un broker imobiliar profesionist știe să-și adapteze discursul astfel încât proprietarul să opteze pentru cea mai bună variantă de acțiune, astfel încât tranzacția să se finalizez cât mai repede în beneficiul vânzătorului, cumpărătorului și al intermediarului.

5. Cunoaște piața locală în care acționează și sugerează proprietarului un preț obiectiv astfel încât oferta imobiliară să se încadreze în contextul specific al pieței locale. De exemplu, realitatea pieței imobiliare din Brașov este diferită de cea din Constanța, Timișoara sau Cluj-Napoca. Chiar dacă diferențele sunt foarte mici, sunt esențiale pentru o tranzacție rapidă și profitabilă.

Amenajarea inteligentă a unui apartement mic

Un apartament mic poate deveni obositor dacă spațiul avut la dispoziție nu este optimizat astfel încât să fie funcțional, confortabil fără a-l transforma într-un „depozit de mobilier” care devine obositor și sufocant.

Chiar și aceste apartamente mici pot crea o senzație de spațiu dacă sunt amenajate în funcție de capacități. În primul rând sunt contraindicate culorile vii sau închise și contrastele foarte puternice. Aplicate într-o încăpere de mici dimensiuni, aceste efecte de culoare pot închid încăperea, iar atmosfera devine una apăsătoare. Mai degrabă folosiți culorile deschise sau mai bine, vopsiți pereții în alb și încercați să obțineți un contrast sensibil cu podeaua. Nuanțele deschise și contrastele ușoare dau impresia de spațiu, ceea ce sporește confortul și valoarea unui apartament mic. De aceea, un sfat util pentru proprietarii care au astfel de apartamente de vânzare, ar fi sa vopsească pereții în alb. Nu doar că vor da senzația de spațiu, dar vor permite cumpărătorilor o modificare facilă a culorilor.

Odată ce paleta de culori a fost stabilită se poate trece la mobilier. Aici, recomandarea este către stilul minimalist, cu linii drepte și construit din materiale ușoare. Un mobilier din lemn masiv, cu forme și modele complexe nu doar că va limita spațiul ci va elimina și versatilitatea apartamentului. Mobilierul minimalist poate fi mutat ușor, rearanjat în cazul în care la un moment dat se dorește o schimbare de look pentru eliminarea monotoniei sau dacă este vorba de o schimbare a funcționalității spațiului.

Designul interior este un aspect sensibil și subiectiv care ține de gusturile, preferințele și nevoile proprietarului. Chiar dacă apelează la serviciile unui arhitect, proprietarul tinde să se impună, chiar dacă soluțiile propuse de un profesionist eficientizează spațiul și îl fac să mult mai bine.

Ofertele imobiliare din Brașov sunt dominate de apartamentele mici, deoarece acestea fac obiectul celei mai mari părți a cererii datorită prețului care le fac accesibile pentru cei eligibili să obțină finanțare prin programul Prima Casă.

Alternative sănătoase, eficiente și creative la izolațiile cu polistiren

Izolațiile termice cu polistiren sunt în prezent cea mai ieftină și mai fiabilă soluție pentru izolarea termică a clădirilor. Datorită acestor performanțe sunt trecute cu vederea efectele pe termen lung, care vor afecta negativ atât structura construcției, cât și sănătatea locatarilor. Impactul negativ se manifestă și la nivelul mediului înconjurător.

Orientarea către dezvoltarea durabilă și cercetările permanente în sensul protecției mediului au determinat dezvoltarea unor soluții alternative de izolații termice pentru clădiri, izolații care nu depășesc nivelul de cost al unei izolații deja tradiționale cu polistiren, dar contracarează efectele negative ale acestora. Dezvoltarea durabilă impune adoptarea unor soluții sustenabile în toate domeniile vieții, iar construcțiile reprezintă una din ariile cu potențial enorm pentru susținerea îmbunătățirii calității vieții printr-un mediu mai curat.

Una dintre alternative vine din partea a doi arhitecți clujeni care propun izolații din lână, cânepă sau grădini verzi prin care să schimbe imaginea blocurilor gri și atmosfera apăsătoare pe care aceste construcții o exercită asupra locatarilor. Soluțiile sunt aplicate cu succes în alte țări din lume, iar acum inovația a ajuns și în România, unde ar putea să se „împiedice” de reticența constructorilor dar și a beneficiarilor care, de obicei, nu sunt foarte deschiși la soluții tehnice noi, mai ales dacă au impresia că sunt testate pe spatele lor.

Izolația termică a unei clădiri este foarte importantă. În funcție de calitatea acesteia crește eficiența energetică a clădirii, iar consumul de resurse pentru încălzire scade semnificativ, eficientizând astfel și costurile. Alternativa izolării cu lână sau cânepă pare una viabilă, cu potențial de extindere la scară largă, fiind foarte probabil să ajungă la nivelul polistirenului. Totuși va trebui să prindă un „culoar” favorabil care să cuprindă finanțări europene și campanii de informare care să explice în detaliu beneficiile.

Până la implementarea la scară largă a unui sistem ecologic de izolații termice ar pute trece destul timp, de aceea nu ne putem aștepta ca în viitorul apropiat să găsim în oferta de imobiliare din Brașov clădiri izolate prin aceste metode.

Noua Casă, programul care stimulează achiziționarea de locuințe noi

Cabinetul Ponta III vine cu o propunere de modificare a programului de încurajare a achizițiilor de proprietăți imobiliare de către persoane fizice, Prima Casă, cu un nou program care restrânge aria achizițiilor doar la locuințele noi. Astfel, beneficiarii noului program nu vor mai obține finanțări pentru spații rezidențiale vechi, ceea ce ar putea avea efecte negative asupra pieței care a început să dea semne de discrete de revenire.

Programul Prima Casă a fost lansat în 2009, într-o perioadă în care piața imobiliară era blocată, venind la vremea respectivă ca o soluție împotriva paraliziei totale sectorului. Deși băncile au impus restricții severe asupra creditării, prin programul garantat de Guvern, cuplurile tinere, cu venituri peste medie și cu o situație financiară care demonstra stabilitate reușeau cu greu să se califice pentru a lua un credit imobiliar. Deși garantate de stat, creditele se obțineau destul de greu la începutul crizei, dar cel puțin în ultimul an s-a simțit o relaxare ușoară a condițiilor de creditare și un apetit crescut al cumpărătorilor pentru locuințe.

Prima Casă a avut o contribuție majoră în susținerea pieței imobiliare într-o perioadă foarte grea. De la debutul programului până în 31 decembrie 2012 fuseseră acordate 106.256 de garanții pentru finanțări care au ajuns la o valoare totală de 4,009 miliarde de lei.

Dacă programul va fi înlocuit de Noua Casă, proprietarii de locuințe vechi vor avea dificultăți mari în a le vinde, chiar dacă se previzionează o scădere semnificativă a prețului acestora. În schimb vor fi favorizate construcțiile noi care urmează să fie dezvoltate sau se află „pe stocul” dezvoltatorilor, prin direcționarea automată a cumpărătorului către ofertele din construcțiile noi.

Ofertele imobiliare din Brașov au potențial pentru a răspunde unei creșteri a cererii pentru locuințele noi, în care Noua Casă va înlocui soluția actuală, Prima Casă.

Construcțiile rezidențiale, în scădere în 2013

Anul trecut a fost unul mai slab din punctul de vedere al construcțiilor rezidențiale finisate. Tendința descrescătoare s-a manifestat la nivelul întregii țări, cu o manifestare mai accentuată în partea de nord-vest a țării, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o scădere mai redusă. Datele au fost prezentate în cel mai recent raport referitor la sectorul construcțiilor publicat de Institutul Național de Statistică (INS).

În regiunea de dezvoltare Centru, în care se regăsește și Brașovul scăderea a fost una ponderată, având în vedere valorile maxime și minime ale scăderilor înregistrate pe regiuni, la nivel național. În nord-vest, scăderea diferența dintre locuințele finalizate în al patrulea trimestru din 2012 și cele finalizate în ultimele trei luni ale lui 2013 a fost de 900 de locuințe, în timp ce în vest, diferența a fost de doar 61 de locuințe finalizate. Zona centrală s-a situat la o diferență de 208 locuință între cele două perioade.

Un fenomen interesant manifestat la nivel național este tendința de mutare a construcțiilor noi din mediul urban către mediul rural, această tendință manifestându-se mai puternic la sfârșitul anului 2013 decât în perioada similară din 2012. Astfel dacă în 2012 locuințele noi finalizate în mediul rural reprezentau 56,3% din totalul de locuințe terminate, în 2013, proporția a ajuns la 56,8%. Aceste proporții arată o migrație din ce în ce mai pronunțată către mediul rural. Majoritatea celor care vor să-și achiziționeze o locuință caută să scape de agitația urbană și să locuiască într-un mediu în care se pot relaxa cu adevărat odată ce și-au finalizat sarcinile de serviciu.

Oferta de apartamente noi în Brașov este una care ar putea satisface cu ușurință nevoia de liniște. În zonele rurale din apropierea orașului sunt ansambluri rezidențiale care propun condiții optime de confort. Cei care optează pentru astfel de soluție rezidențială vor trebui să facă însă unele compromisuri, în special în ceea ce privește soluțiile de transport până în oraș.

Certificatul energetic și tranzacțiile imobiliare

Din vara anului trecut, mai exact începând cu 20 iulie 2013, certificatul energetic a devenit obligatoriu pentru toate tranzacțiile imobiliare. Fie că este vorba de închiriere sau de vânzare/cumpărare, certificarea energetică a imobilului este absolut necesară. Acutul este un document birocratic suplimentar pe care vor trebui să-l obțină proprietarii pentru a putea finaliza o tranzacție imobiliară, indiferent de natura ei.

Odată cu apariția acestui document suplimentar, s-au ivit și o serie de discuții contradictorii în piață. În timp ce unele voci vorbeau despre o descurajare a tranzacțiilor imobiliare care păreau să se „dezmorțească“ după o criză acută, în timp ce alte voci aplaudau inițiativa motivând că este un argument în plus pe care proprietarul îl poate folosi în momentul tranzacției. Mai mult, va stimula lucrările de îmbunătățire a performanței energetice a clădirilor vechi, ceea ce ar contribui nu doar la modernizarea acestor clădiri ci și la îmbunătățirea aspectului exterior.

Văzut dintr-o perspectivă imparțială, certificatul energetic este o unealtă prin care proprietarul este obligat să-și întrețină proprietatea. Multe clădiri vechi sunt lăsate în paragină de proprietari care nu se implică în găsirea unei soluții pentru a-și îmbunătăți condițiile locative. Chiar și clădiri de patrimoniu sunt lăsate să se degradeze devenind un pericol atât pentru cei care locuiesc în ele, cât și pentru trecători care pot avea ghinionul să fie accidentați de o bucată de tencuială care nu mai face față testului vremii.

Certificatul este și un bun element informativ pentru cumpărător care va știi de la început dacă trebuie să facă investiții în sensul eficientizării energetice astfel încât să ajungă la cele mai bune condiții de confort, dar și la o optimizare a facturilor pentru utilități și întreținere.

De la introducerea certificatului energetic operațiunile de vânzare de apartamente în Brașov nu au fost influențate nici din perspectiva prețurilor și nici a disponibilității cumpărătorilor pentru achiziții imobiliare.