Cum recunoști un agent imobiliar profesionist?

Sectorul imobiliar, aflat încă într-o revenire fragilă după o criză profundă, îi determină pe cei care activează în domeniu să facă o serie de compromisuri profesionale doar pentru a „pune mâna” pe un client, indiferent că este persoană fizică sau companie. Totuși ajutorul unui broker imobiliar poate fi decisiv în încheierea rapidă și profitabilă a unei tranzacții imobiliare. Pentru a te asigura că vei colabora cu un profesionist, ai grijă la câteva aspecte esențiale.

1. Documentează-te în legătură cu istoricul profesional al brokerului și al agenției pe care o reprezintă. Dacă ai ajuns la broker în urma unor recomandări, atunci ai toate șansele să lucrezi cu un profesionist. Agenția trebuie să aibă o reputație bună la nivel local. Fă o mică cercetare pe internet pentru a descoperi păreri ale altor clienți ai agenției.

2. Întâlnirea față în față este determinantă pentru a-ți da seama de abilitățile profesionale și calitățile umane ale brokerului căruia îi vei încredința tranzacția. Calitățile umane sunt la fel de importante ca abilitățile profesionale, având un rol esențial în activitățile zilnice ale brokerului imobiliar.

3. Evaluează personal proprietatea. Implicarea și cunoașterea tuturor aspectelor legate de proprietatea scoasă la vânzare sau dată spre închiriere sunt esențiale pentru a o putea prezenta obiectiv și argumentat în fața clientului potențial.

4. Explică și argumentează proprietarului fiecare variantă posibilă de acțiune și asigură un serviciu transparent. Un broker imobiliar profesionist știe să-și adapteze discursul astfel încât proprietarul să opteze pentru cea mai bună variantă de acțiune, astfel încât tranzacția să se finalizez cât mai repede în beneficiul vânzătorului, cumpărătorului și al intermediarului.

5. Cunoaște piața locală în care acționează și sugerează proprietarului un preț obiectiv astfel încât oferta imobiliară să se încadreze în contextul specific al pieței locale. De exemplu, realitatea pieței imobiliare din Brașov este diferită de cea din Constanța, Timișoara sau Cluj-Napoca. Chiar dacă diferențele sunt foarte mici, sunt esențiale pentru o tranzacție rapidă și profitabilă.

Amenajarea inteligentă a unui apartement mic

Un apartament mic poate deveni obositor dacă spațiul avut la dispoziție nu este optimizat astfel încât să fie funcțional, confortabil fără a-l transforma într-un „depozit de mobilier” care devine obositor și sufocant.

Chiar și aceste apartamente mici pot crea o senzație de spațiu dacă sunt amenajate în funcție de capacități. În primul rând sunt contraindicate culorile vii sau închise și contrastele foarte puternice. Aplicate într-o încăpere de mici dimensiuni, aceste efecte de culoare pot închid încăperea, iar atmosfera devine una apăsătoare. Mai degrabă folosiți culorile deschise sau mai bine, vopsiți pereții în alb și încercați să obțineți un contrast sensibil cu podeaua. Nuanțele deschise și contrastele ușoare dau impresia de spațiu, ceea ce sporește confortul și valoarea unui apartament mic. De aceea, un sfat util pentru proprietarii care au astfel de apartamente de vânzare, ar fi sa vopsească pereții în alb. Nu doar că vor da senzația de spațiu, dar vor permite cumpărătorilor o modificare facilă a culorilor.

Odată ce paleta de culori a fost stabilită se poate trece la mobilier. Aici, recomandarea este către stilul minimalist, cu linii drepte și construit din materiale ușoare. Un mobilier din lemn masiv, cu forme și modele complexe nu doar că va limita spațiul ci va elimina și versatilitatea apartamentului. Mobilierul minimalist poate fi mutat ușor, rearanjat în cazul în care la un moment dat se dorește o schimbare de look pentru eliminarea monotoniei sau dacă este vorba de o schimbare a funcționalității spațiului.

Designul interior este un aspect sensibil și subiectiv care ține de gusturile, preferințele și nevoile proprietarului. Chiar dacă apelează la serviciile unui arhitect, proprietarul tinde să se impună, chiar dacă soluțiile propuse de un profesionist eficientizează spațiul și îl fac să mult mai bine.

Ofertele imobiliare din Brașov sunt dominate de apartamentele mici, deoarece acestea fac obiectul celei mai mari părți a cererii datorită prețului care le fac accesibile pentru cei eligibili să obțină finanțare prin programul Prima Casă.

Alternative sănătoase, eficiente și creative la izolațiile cu polistiren

Izolațiile termice cu polistiren sunt în prezent cea mai ieftină și mai fiabilă soluție pentru izolarea termică a clădirilor. Datorită acestor performanțe sunt trecute cu vederea efectele pe termen lung, care vor afecta negativ atât structura construcției, cât și sănătatea locatarilor. Impactul negativ se manifestă și la nivelul mediului înconjurător.

Orientarea către dezvoltarea durabilă și cercetările permanente în sensul protecției mediului au determinat dezvoltarea unor soluții alternative de izolații termice pentru clădiri, izolații care nu depășesc nivelul de cost al unei izolații deja tradiționale cu polistiren, dar contracarează efectele negative ale acestora. Dezvoltarea durabilă impune adoptarea unor soluții sustenabile în toate domeniile vieții, iar construcțiile reprezintă una din ariile cu potențial enorm pentru susținerea îmbunătățirii calității vieții printr-un mediu mai curat.

Una dintre alternative vine din partea a doi arhitecți clujeni care propun izolații din lână, cânepă sau grădini verzi prin care să schimbe imaginea blocurilor gri și atmosfera apăsătoare pe care aceste construcții o exercită asupra locatarilor. Soluțiile sunt aplicate cu succes în alte țări din lume, iar acum inovația a ajuns și în România, unde ar putea să se „împiedice” de reticența constructorilor dar și a beneficiarilor care, de obicei, nu sunt foarte deschiși la soluții tehnice noi, mai ales dacă au impresia că sunt testate pe spatele lor.

Izolația termică a unei clădiri este foarte importantă. În funcție de calitatea acesteia crește eficiența energetică a clădirii, iar consumul de resurse pentru încălzire scade semnificativ, eficientizând astfel și costurile. Alternativa izolării cu lână sau cânepă pare una viabilă, cu potențial de extindere la scară largă, fiind foarte probabil să ajungă la nivelul polistirenului. Totuși va trebui să prindă un „culoar” favorabil care să cuprindă finanțări europene și campanii de informare care să explice în detaliu beneficiile.

Până la implementarea la scară largă a unui sistem ecologic de izolații termice ar pute trece destul timp, de aceea nu ne putem aștepta ca în viitorul apropiat să găsim în oferta de imobiliare din Brașov clădiri izolate prin aceste metode.

Noua Casă, programul care stimulează achiziționarea de locuințe noi

Cabinetul Ponta III vine cu o propunere de modificare a programului de încurajare a achizițiilor de proprietăți imobiliare de către persoane fizice, Prima Casă, cu un nou program care restrânge aria achizițiilor doar la locuințele noi. Astfel, beneficiarii noului program nu vor mai obține finanțări pentru spații rezidențiale vechi, ceea ce ar putea avea efecte negative asupra pieței care a început să dea semne de discrete de revenire.

Programul Prima Casă a fost lansat în 2009, într-o perioadă în care piața imobiliară era blocată, venind la vremea respectivă ca o soluție împotriva paraliziei totale sectorului. Deși băncile au impus restricții severe asupra creditării, prin programul garantat de Guvern, cuplurile tinere, cu venituri peste medie și cu o situație financiară care demonstra stabilitate reușeau cu greu să se califice pentru a lua un credit imobiliar. Deși garantate de stat, creditele se obțineau destul de greu la începutul crizei, dar cel puțin în ultimul an s-a simțit o relaxare ușoară a condițiilor de creditare și un apetit crescut al cumpărătorilor pentru locuințe.

Prima Casă a avut o contribuție majoră în susținerea pieței imobiliare într-o perioadă foarte grea. De la debutul programului până în 31 decembrie 2012 fuseseră acordate 106.256 de garanții pentru finanțări care au ajuns la o valoare totală de 4,009 miliarde de lei.

Dacă programul va fi înlocuit de Noua Casă, proprietarii de locuințe vechi vor avea dificultăți mari în a le vinde, chiar dacă se previzionează o scădere semnificativă a prețului acestora. În schimb vor fi favorizate construcțiile noi care urmează să fie dezvoltate sau se află „pe stocul” dezvoltatorilor, prin direcționarea automată a cumpărătorului către ofertele din construcțiile noi.

Ofertele imobiliare din Brașov au potențial pentru a răspunde unei creșteri a cererii pentru locuințele noi, în care Noua Casă va înlocui soluția actuală, Prima Casă.

Construcțiile rezidențiale, în scădere în 2013

Anul trecut a fost unul mai slab din punctul de vedere al construcțiilor rezidențiale finisate. Tendința descrescătoare s-a manifestat la nivelul întregii țări, cu o manifestare mai accentuată în partea de nord-vest a țării, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o scădere mai redusă. Datele au fost prezentate în cel mai recent raport referitor la sectorul construcțiilor publicat de Institutul Național de Statistică (INS).

În regiunea de dezvoltare Centru, în care se regăsește și Brașovul scăderea a fost una ponderată, având în vedere valorile maxime și minime ale scăderilor înregistrate pe regiuni, la nivel național. În nord-vest, scăderea diferența dintre locuințele finalizate în al patrulea trimestru din 2012 și cele finalizate în ultimele trei luni ale lui 2013 a fost de 900 de locuințe, în timp ce în vest, diferența a fost de doar 61 de locuințe finalizate. Zona centrală s-a situat la o diferență de 208 locuință între cele două perioade.

Un fenomen interesant manifestat la nivel național este tendința de mutare a construcțiilor noi din mediul urban către mediul rural, această tendință manifestându-se mai puternic la sfârșitul anului 2013 decât în perioada similară din 2012. Astfel dacă în 2012 locuințele noi finalizate în mediul rural reprezentau 56,3% din totalul de locuințe terminate, în 2013, proporția a ajuns la 56,8%. Aceste proporții arată o migrație din ce în ce mai pronunțată către mediul rural. Majoritatea celor care vor să-și achiziționeze o locuință caută să scape de agitația urbană și să locuiască într-un mediu în care se pot relaxa cu adevărat odată ce și-au finalizat sarcinile de serviciu.

Oferta de apartamente noi în Brașov este una care ar putea satisface cu ușurință nevoia de liniște. În zonele rurale din apropierea orașului sunt ansambluri rezidențiale care propun condiții optime de confort. Cei care optează pentru astfel de soluție rezidențială vor trebui să facă însă unele compromisuri, în special în ceea ce privește soluțiile de transport până în oraș.

Certificatul energetic și tranzacțiile imobiliare

Din vara anului trecut, mai exact începând cu 20 iulie 2013, certificatul energetic a devenit obligatoriu pentru toate tranzacțiile imobiliare. Fie că este vorba de închiriere sau de vânzare/cumpărare, certificarea energetică a imobilului este absolut necesară. Acutul este un document birocratic suplimentar pe care vor trebui să-l obțină proprietarii pentru a putea finaliza o tranzacție imobiliară, indiferent de natura ei.

Odată cu apariția acestui document suplimentar, s-au ivit și o serie de discuții contradictorii în piață. În timp ce unele voci vorbeau despre o descurajare a tranzacțiilor imobiliare care păreau să se „dezmorțească“ după o criză acută, în timp ce alte voci aplaudau inițiativa motivând că este un argument în plus pe care proprietarul îl poate folosi în momentul tranzacției. Mai mult, va stimula lucrările de îmbunătățire a performanței energetice a clădirilor vechi, ceea ce ar contribui nu doar la modernizarea acestor clădiri ci și la îmbunătățirea aspectului exterior.

Văzut dintr-o perspectivă imparțială, certificatul energetic este o unealtă prin care proprietarul este obligat să-și întrețină proprietatea. Multe clădiri vechi sunt lăsate în paragină de proprietari care nu se implică în găsirea unei soluții pentru a-și îmbunătăți condițiile locative. Chiar și clădiri de patrimoniu sunt lăsate să se degradeze devenind un pericol atât pentru cei care locuiesc în ele, cât și pentru trecători care pot avea ghinionul să fie accidentați de o bucată de tencuială care nu mai face față testului vremii.

Certificatul este și un bun element informativ pentru cumpărător care va știi de la început dacă trebuie să facă investiții în sensul eficientizării energetice astfel încât să ajungă la cele mai bune condiții de confort, dar și la o optimizare a facturilor pentru utilități și întreținere.

De la introducerea certificatului energetic operațiunile de vânzare de apartamente în Brașov nu au fost influențate nici din perspectiva prețurilor și nici a disponibilității cumpărătorilor pentru achiziții imobiliare.

Ce au însemnat șase ani de criză imobiliară?

Piața imobiliară din ultimii ani a oferit condiții dificile pentru încheierea de tranzacții. Deși oferta era mai mult decât generoasă, cererea aproape dispăruse. Băncile au oprit finanțările, iar dezvoltatorii și proprietarii s-au trezit cu locuințe „pe stoc”, locuințe pe care nu le puteau vinde. Dacă în 2008 ar fi existat programul Prima Casă, plafonul maxim de 60.000 de euro ar fi ajuns doar pentru achiziționarea unei garsoniere, acum după șase ani, cu banii respectivi cei interesați de o locuință pot să-și asigure un confort locativ net superior.

Conform unui studiu Imobiliare.ro, acum aproximativ 6 ani, prețul mediu al unei garsoniere în Brașov era de 44.600 de euro, în timp ce un apartament cu 3 camere ajungea la un preț mediu de 83.500 de euro. Chiar dacă oferta de apartamente noi din Brașov de la acea vreme propunea prețuri de vânzare mult peste valoarea reală a locuințelor, cumpărătorii nu aveau o problemă în a contracta un credit imobiliar scump pentru a investi într-o locuință. Acum probabil regretă că s-au pripit și nu s-au uitat mai cu atenție la nivelul artificial al prețurilor. Ignoranța poate fi justificată prin entuziasmul general provocat de sentimentul unei creșteri economice.

Situația s-a schimbat radical, prețurile locuințelor scăzând masiv până la un normal mai accesibil clasei medii. Oferta este bogată în apartamente aflate în blocuri vechi, apartamente a căror prețuri par mult mai atrăgătoare. De exemplu, o garsonieră în zona Noua poate fi cumpărată chiar și cu 15.500 de euro, în timp ce un apartament cu trei camere, cu o suprafață de 70mp, amenajat, în zona Griviței are un preț de 58.000 de euro. Aceste prețuri pot suferi variații în funcție de puterea de negociere a cumpărătorului și rigiditatea vânzătorului în ceea ce privește prețul.

Oferta imobiliară este foarte variată, iar o cercetare atentă a pieței este absolut necesară înaintea achiziției unei locuințe. Prin multitudinea de oferte mai sunt ascunse și acele „chilipiruri” cu un raport calitate preț net superior celor mai optimiste previziuni ale cumpărătorului.

Cauți o locuință? Privește în perspectivă!

Atenția și analiza la rece a tuturor detaliilor sunt esențiale în momentul căutării unei locuințe. Este o investiție majoră, poate cea mai importantă pe care o face cineva de-a lungul vieții, de aceea procesul de luare a deciziei trebuie tratat cu maximă seriozitate. Fiind un bun de valoare mare destinat unei utilizări îndelungate, trebuie privite și o serie de aspecte de perspectivă pentru a vedea dacă locuința în discuție reprezintă o alternativă viabilă pe termen lung.

O greșeală majoră pe care au făcut-o mulți clienți în căutarea unui plus de confort, a fost depășirea cu mult a posibilităților financiare. Pe fondul unei prosperități financiare artificiale generată de perioada de creștere economică, mulți proprietari de apartamente care au avut acces la credite scumpe, dar rapide, au schimbat viața la bloc pe o casă nouă într-un cartier rezidențial proaspăt construit sau într-unul în curs de dezvoltare. Proprietățile pe le-au cumpărat aveau la vremea respectivă prețuri foarte mari, dar acesta nu era un aspect care să-l împiedice pe cumpărător să-și asigure un confort sporit.

Cum nicio minune nu durează mai mult de trei zile, „mirajul prosperității financiare” a dispărut, iar proaspeții proprietari de case s-au trezit într-o situație absolut dramatică: nu mai puteau plăti ratele lunare ale creditului, întreținerea casei devenise aproape imposibil de acoperit, iar valoarea de piața a proprietății scăzuse atât de mult, iar cererea dispăruse cu desăvârșire, astfel că o vânzare nu doar că era complet nerentabilă, dar era imposibilă.

Cea mai frecventă greșeală a cumpărătorilor de locuințe, fie case sau apartamente, este că nu estimează cheltuielile curente, dincolo de prețul de achiziție. Impozitul pe casă, cheltuielile cu utilitățile dar și cele cu mentenanța imobilului. Este foarte important ca cei interesați de achiziționarea unui apartament nou în Brașov sau a unei case, este foarte important să ceară sfatul unui specialist care să le ofere toate detaliile necesare în legătură cu achiziția.

Ca sfat general, dacă locuința este achiziționată prin credit de către un cuplu de tineri căsătoriți este foarte important ca rata lunară să nu depășească nivelul unui salariu, astfel încât familia să-și poată asigura stabilitatea financiară.

Brașovul oferă oportunități favorabile pentru investiții imobiliare

Ultimele șase luni au îmbunătățit accesibilitatea locuințelor dom România. Sincronizarea între venituri, posibilități de creditare și prețurile locuințelor începe să se contureze din ce în ce mai accentuat, lucru care se poate resimți în reacțiile pieței. Astfel, familiile cu venituri medii pot accesa credite în condiții avantajoase în vederea achiziționării unei locuințe. Peisajul pieței imobiliare din România pare mult mai optimist decât în ultimii ani, ceea ce ar putea duce, în următoarele luni la o creștere a nivelului cererii.

Conform unui studiu publicat de Capital.ro, în raportul dintre venituri și prețul mediu al unui apartament este favorabil pentru obținerea unui credit prin programul Prima Casă. Dacă aplicația pentru finanțare vine din partea unei familii de două persoane, acordarea creditului nu ar trebui să fie o problemă.

Același studiu situează prețul mediu al unui apartament de 50mp la 40.150 euro, mult sub prețul mediu al unui apartament similar în Cluj-Napoca, unde se ajunge la 47.700 de euro. Diferența prețului mediu se reflectă și în rata lunară care, în Cluj-Napoca, este de 230 euro, în timp ce în Brașov ajunge la 193 euro, în condițiile în care venitul mediu sub Tâmpa este de 338 euro, iar în Cluj-Napoca de 379 euro.

Dacă luăm în considerare prețul mediu al apartamentelor pe care îl avem în Brașov, gradul de îndatorare este destul de ridicat, chiar și pentru o familie cu două venituri care se încadrează în valorile medii locale. Cu toate acestea, contextul este unul favorabil achizițiilor deoarece oferta este variată și pot fi găsite cu oarecare ușurință apartamente pentru „toate buzunarele”. Apetitul pentru proprietate al posibililor cumpărători există, proprietarii și dezvoltatorii sunt deschiși la negocieri, iar sursele de finanțare par să devină mai flexibile și mai accesibile unei categorii mai largi de venituri.

Majoritatea cumpărătorilor preferă locuințele construite în ultimii 4-5 ani, iar oferta de apartamente noi din Brașov poate satisface exigența cererii.

Ce să nu faci când vrei să vinzi o casă?

Proprietarii de apartamente scoase la vânzare sunt conștienți de importanța primei impresii a potențialilor cumpărători. După ce vizitează locuința, cumpărătorul potențial trebuie să plece convins în proporție de 80% că vrea să o cumpere. De aceea, pregătirea apartamentului pentru vânzare este foarte importantă. Totuși nu trebuie exagerat cu pregătirile, deoarece este foarte probabil ca viitorul proprietar va vrea să schimbe tot. Fiecare are preferințele sale în materie de design interior și de confort, așa că locuința ar trebui, în primul rând, să-i arate cumpărătorului potențial flexibilitate în ceea ce privește amenajările.

Tocmai de aceea, este recomandat ca proprietarii să nu investească sume importante în diverse elemente de design interior și amenajări cu gândul că astfel vor crește valoarea locuinței pe piață și o vor vinde mult mai ușor. Schimbarea gresiei, a faianței, a ferestrelor, a ușilor și a instalațiilor sanitare poate ajunge la sume considerabile care vor crește prețul de vânzare al apartamentului, dar nu destul pentru ca aceste cheltuieli să se justifice într-un profit. Amenajările ar trebui să rămână la un nivel minim, atât cât este nevoie pentru a da un apartament curat și în cei mai buni parametri funcționali, lăsând amenajările pe seama noului proprietar.

Proprietarul trebuie să demonstreze flexibilitate în relația pe care o dezvoltă cu cumpărătorii potențiali. Chiar dacă un cumpărător manifestă interesul pentru achiziționarea locuinței, tranzacția poate să eșueze dacă proprietarul nu manifestă deschidere la discuții și la adaptarea ofertei la particularitățile situației clientului pe care îl are în față. În condițiile actuale ale pieței imobiliare, clienții sunt destul de rari, oferta este variată, iar compromisurile sunt absolut necesare în vederea încheierii unei tranzacții.

Oferta de apartamente din Brașov acoperă este una variată, cu un nivel încă mult peste cel al cererii ceea ce impune flexibilitate din partea proprietarilor care vor să încheie o vânzare în această perioadă.