Supraevaluarea, o greșeală frecventă a vânzătorului

Una dintre cele mai frecvente greșeli ale proprietarului care decide să vândă o locuință pe cont propriu, este afișarea unui preț de vânzare prea mare, în neconcordanță cu prețurile pieței. Stabilirea prețului de vânzare a unei proprietăți este un aspect sensibil de care poate face diferența între stârnirea interesului cumpărătorilor potențiali și încheierea rapidă a tranzacției sau respingerea ofertei de către clienții potențiali.

Comportamentul cumpărătorului din sectorul imobiliar care sondează piața în vederea unei achiziții este bazat, în general, pe criterii de selecție influențate în primul rând de preț. Bugetul este, de cele mai multe ori, o finanțare venită din partea băncii, așa că este unul nu foarte flexibil. În al doilea rând, programul Prima Casă impune la rândul său un plafon maxim ceea ce restricționează și mai mult flexibilitatea. Un preț mare va determina o respingere imediată a ofertei de către cumpărător, nu pentru că dotările sau localizarea proprietății nu sunt convenabile, ci pentru că prețul afișat îi depășește bugetul.

Vânzătorul afișează, de obicei un preț mai mare, care nu este reflecția obiectivă a dotărilor proprietății în concordanță cu tendințele pieței, din dorința de a avea o libertate de negociere extinsă. Riscul este să nu fie contactat, așa că, nu se va putea folosi de libertatea de negociere pe care și-a lăsat-o. Prețul afișat a blocat orice discuție înainte de a începe, iar cumpărătorul potențial se îndreaptă către oferte care îl vor supune unei presiuni financiare cât mai reduse.

Recomandarea este stabilirea unui preț rațional, în concordanță cu cel al pieței. În cazul în care se dorește o încheiere mai rapidă a tranzacției, recomandarea noastră este afișarea unui preț ușor sub media pieței care va atrage cu siguranță mai multe oferte. Contextul pieței imobiliare din Brașov este unul complex, așa că recomandăm consultarea unui agent profesionist pentru a vă asigura de stabilirea unui preț corect.

Spațiile de depozitare, un punct forte în vânzarea apartamentelor

Proprietarii sau vânzătorii de proprietăți imobiliare, în special cei care activează în sectorul rezidențial omit de multe ori, să prezinte cumpărătorului potențial o serie de avantaje competitive care l-ar putea atrage pe acesta către o decizie de cumpărare. Unul dintre cele mai frecvent neglijate avantaje sunt spațiile de depozitare. Chiar dacă acestea nu sunt la vedere, contribuie la aspectul estetic general al spațiului rezidențial.

Prezentarea locuinței într-o lumină favorabilă nu scoate la iveală argumentele care să determine o reacție fermă și pozitivă din partea cumpărătorului potențial. Mai mult, aglomerația de obiecte nu atrage cumpărătorul, nu-i dă acestuia senzația de confort, că ar putea găsi în locuința care îi este prezentată elementele de plus valoare care i-ar justifica alegerea. Aglomerația de obiecte demonstrează o lipsă a unor spații de depozitare corespunzătoare. Mulți cumpărători sunt foarte sensibili atunci când spațiul vital le este invadat de obiecte pe care le folosesc doar ocazional. De aceea, pentru aceste obiecte trebuie să existe un spațiu amenajat de unde să fie scoase doar atunci când sunt utilizate.

Spațiile de depozitare adecvate sunt un argument tehnic important pentru cumpărătorul potențial, mai ales că o locuință odată achiziționată va fi utilizată pe o perioadă lungă de timp, perioadă în care orice om acumulează obiecte mai mult sau mai puțin folositoare, dar la care nu poate renunța, din rațiuni subiective. În același timp, aceste obiecte nu trebuie să răpească din spațiul vital. Dacă locuința este prevăzută cu astfel de spațiu, prezentare foto și/video care urmează să fie plasată pe site-uri specializate în vederea promovării, spațiile de depozitare trebuie exploatate la maxim ca argumente de vânzare.

Segmentul spațiilor rezidențiale al pieței imobiliare din Brașov, mizează din ce în ce mai mult pe acest aspect, în special construcțiile noi.

Cartierul Răcădău, în topul preferințelor cumpărătorilor brașoveni

Conform unui studiu realizat de Imobiliare.ro, cartierul Răcădău din Brașov stă cel mai bine în topul preferințelor cumpărătorilor. Cartierul este apreciat datorită facilităților pe care le oferă, dar și prețurilor atractive pe care le propune la locuințe. Preferințele pentru cartierul Răcădău au reieșit în urma studiului comportamentului de căutare al cumpărătorilor potențiali din Brașov și împrejurimi.

Cartierul Răcădău este cel mai căutat și datorită ofertelor foarte avantajoase pe care le propune. Conform aceluiași studiu, o garsonieră de 30 mp, într-un bloc construit în urmă cu 30 de ani ajunge poate fi achiziționată pentru 27.000 de euro. Cu o diferență mică, de aproximativ 3.000 de euro, poate fi achiziționată o locuință cu două camere într-o construcție nouă, cu o suprafață utilă de 44 mp. Foarte avantajoase sunt apartamentele cu trei camere în blocuri vechi. Prețul acestor locuințe, cu o suprafață de 70 mp pornește de la 48.000 de euro.

Brașovul înregistrează un nivel mai ridicat al prețurilor decât în alte orașe mari ale țării. De exemplu, în ceea ce privește garsonierele, în Răcădău, prețul pentru o astfel de locuință este aproape similar cu cel din Constanța și cu peste 10.000 de euro mai mare decât în cele mai importante orașe din România, inclusiv București.

Cartierul Răcădău, supranumit Valea Cetății este locul în care s-au descoperi fortificații dacice, care au fost demolate în 1980 pentru construcția unui cartier de blocuri. Daunele aduse istoriei au fost considerabile, dar investițiile în segmentul rezidențial au transformat cartierul într-unul de lux, fapt care justifică nivelul ridicat al prețurilor. Deși nu este foarte atractiv din punct de vedere comercial, principalele avantaje ale cartierului sunt locuințele spațioase și învecinarea cu principalele zone verzi ale orașului.

Deși Răcădăul este foarte căutat, nu deține exclusivitatea în sectorul rezidențial al tranzacțiilor imobiliare din Brașov. Orașul prezintă o serie de alte alternative la prețuri accesibile.

Scăderea prețurilor proprietăților imobiliare continuă

În prima jumătate a anului 2014 a continuat tendința descendentă a prețurilor la proprietățile imobiliare, în special la apartamente. Scăderea s-a manifestat, cu mici variații, în toată țara. Excepții au fost înregistrate doar la nivel local, în marile centre urbane, în special în București, unde prețurile apartamentelor au un nivel mai ridicat decât în principalele orașe ale țării, ca Brașov, Timișoara, Constanța, Cluj-Napoca sau Iași.

Oferta imobiliară din Brașov a evoluat în avantajul cumpărătorului, adică prin continuarea tendinței de scădere a prețurilor, încadrându-se în valorile medii înregistrate la nivel național. Astfel, apartamentele cu o cameră și garsonierele au scăzut, în medie, cu 6% față de perioada similară din 2013. Comparativ cu primele șase luni ale anului trecut, o scădere similară, de 6%, s-a înregistrat și la apartamentele cu patru camere.

Reduceri de preț mai temperate au marcat apartamentele cu două și trei camere. Aceste proprietăți au afișat prețuri de vânzare mai mici cu până la 5%.

În contextul acestor scăderi, cererea de pe piața imobiliară este din ce în ce mai activă. Cele câteva procente de scădere îmbunătățesc șansele obținerii unui credit, dar și diminuează presiunea financiară pe care rata lunară o pune asupra cumpărătorului. La proprietățile cu două sau trei camere, s-a manifestat o cerere mai activă, ceea ce a determinat și o rată de scădere mai mică.

Cele mai atractive proprietăți în această perioadă sunt apartamentele în clădirile noi. Conceptele moderne de apartamente și facilitățile oferite de ansamblurile rezidențiale atrag cumpărătorii, iar prețurile și ofertele din ce în ce mai atractive ale dezvoltatorilor încearcă să schimbe perspectiva cumpărătorilor de la apartamentele în construcții vechi la cele noi.

Tendințele în ceea ce privește raportul cerere/ofertă pe segmentul de apartamente noi din Brașov se încadrează în cele naționale. Prețurile pentru un apartament cu două camere spațios, într-un complex rezidențial modern, predat la cheie, este în jur de 60.000 de euro. Prețurile pot varia foarte mult în funcție de bloc, zonă și alte elemente prevăzute de dezvoltator.

Apartamentul, de la dorință, la decizie de cumpărare fermă

Achiziția unei locuințe este un proces destul de lung și anevoios care cuprinde o serie de etape care trebuie parcurse. Dorința de achiziție trebuie completată de o situație financiară stabilă și venituri peste medie pentru a deveni eligibil pentru o finanțare, chiar și una venită prin programele de garantare pe care statul le propune pentru a încuraja revenirea pieței imobiliare.

Totuși, achiziția unei locuințe nu este un demers imposibil, mai ales pentru cuplurile tinere care lucrează în companii stabile și au venituri peste medie. Această categorie de cumpărători are cele mai bune șanse de a obține finanțare din partea băncilor, așa că cea mai mare barieră este trecută. Trebuie doar să existe dorința de achiziție și disponibilitatea la o analiză foarte atentă a nevoilor și la atingerea unui raport echilibrat între acestea și bugetul disponibil. Maximizarea avantajelor pe care le prezintă ofertele de piață, astfel încât pentru bugetul disponibil să se obțină oferta cu cel mai bun plus de valoare. Până la urmă acest plus de valoare declanșează mecanismul de luare a deciziei.

Cumpărătorul obișnuit se încadrează în profilul descris mai sus. Astfel de cumpărător se regăsește doar în centrele urbane mari ale țării, atractive din punct de vedere investițional pentru companiile străine, dar și cele autohtone. În aceste centre urbane se și manifestă o oarecare „înviorare” a tranzacțiilor imobiliare. Oferta de apartamente noi din Brașov este obiectul interesului acestui tip de cumpărător, tendința de cumpărare încadrându-se astfel în tendințele naționale.

Apartamentele în construcții noi sunt mai atractive deoarece vin cu o structură modernă, propun o abordare pe placul categoriei de clienți căreia i se adresează și vin complet finisate, la cheie. Sunt o soluție comodă, spre deosebire de apartamentele în blocuri vechi care, odată achiziționate necesită, de obicei, lucrări mari de renovare.

Dorința de cumpărare apare, de obicei, odată cu schimbarea nevoilor locative, punerea în practică este condiționată de finanțare, iar odată ce a fost obținută finanțarea urmează faza luării deciziei finale care, nu este una tocmai ușoară și se poate extinde în timp.