Vinzi un apartament în Brașov? Uite ce greșeli ar trebui să eviți

În cazul în care vrei să vinzi un apartament în Brașov, riscul de a face unele greșeli este destul de ridicat, mai ales dacă ai niște termene limită în care trebuie să te încadrezi cu finalizarea tranzacției. Greșelile pot determina încheierea unei tranzacții dezavantajoase, mai ales dacă apartamentul tău este pe piață deja de câteva luni, dar nici un cumpărător potențial nu a luat o decizie fermă. Piața trece printr-un moment bun, așa că, pe undeva în oferta pe care o promovezi există o barieră pe care ar trebui să o înlături.

Câteva dintre cele mai mari greșeli ale vânzătorului și, implicit, bariere în cale finalizării rapide a tranzacției sunt:

Prețul ridicat
Da, prețul este o barieră esențială. Stabilește un preț corect în funcție de realitățile pieței. Studiază ofertele similare și încearcă să o sincronizezi pe a ta în funcții de restul. Atât un preț prea mare descalifică automat o mare parte dintre cumpărători, iar unul prea mic ridică suspiciuni legate de viciile ascunse ale apartamentului.

Apartamentul nu este destul de vizibil
Promovarea face diferența, așa că, ai grijă să alegi canalele potrivite. Chiar dacă ai un preț competitiv, dacă oferta nu este vizibilă, cumpărătorul potențial poate să nu o vadă. Mai mult, monitorizează anunțurile și publică-le din nou odată ce expiră. Este important să ai continuitate.

O casă nepregătită pentru vizionare
Dacă ai atras atenția cu anunțul, mai trebuie să impresionezi cumpărătorul potențial și cu prezentarea. Ai grijă ca apartamentul tău să fie prezentabil, ascunde eventualele defecte și pune-i în valoare calitățile.

Funcționalitate
Repră eventualele defecțiuni care apar, inevitabil, într-un apartament, astfel încât cumpărătorul potențial să găsească o locuință perfect funcțională în timpul vizitei.

Acte în ordine
Ai grijă ca toate actele să fie în regulă. Majoritatea cumpărătorilor sunt atenți la aceste aspecte, iar cumpărătorii le cam neglijează până în ultimul moment.

Acum că știi cam ce ar trebui să eviți, pregătește-te să vinzi în cel mai scurt timp.

Caracteristici esențiale pe care le caută cumpărătorul prin Prima Casă

Programul Prima Casă, nu doar că a menținut semnele vitale ale pieței imobiliare, ci a format o nouă categorie de cumpărători: tinerii care trec de la statutul de chiriași la cel de proprietari. În general, cumpărătorii aflați la prima achiziție de locuință, care accesează și programul Prima Casă, caută o locuință de tranziție. Chiar dacă este un angajament pe termen lung, în momentul în care familia crește, este foarte posibil ca locuința achiziționată să nu mai corespundă nevoilor locative. Așa că, trecerea către o alternativă locativă mai spațioasă este necesară. Până acolo însă, prioritățile cumpărătorilor prin Prima Casă ar fi cam cele pe care le vom descrie în cele ce urmează.

Costuri reduse cu întreținerea
Este foarte important ca, înainte de achiziție, cumpărătorul să cunoască foarte bine detaliile legate de costurile lunare pe care le presupune locuința. De aceea, este recomandat să ceară de la proprietar o evidență a cheltuielilor din ultimul an. Este foarte important ca această evidență să cuprindă atât iarna, cât și vara. De asemenea, este important de aflat dacă există cheltuieli adiționale, cum ar fi fondul de reparații sau dacă asociația de proprietari plănuiește o investiție majoră pentru care strânge bani lunar. Sursa de încălzire este foarte importantă, respectiv dacă apartamentul este racordat la rețeaua centralizată sau are centrală proprie.

Localizarea
Zona în care este apartamentul este esențială pentru orice cumpărător, iar cei care accesează programul Prima Casă nu sunt o excepție. Deoarece sunt tineri, vor o locuință cât mai aproape de zona centrală deoarece aici se regăsesc majoritatea facilităților pentru petrecerea timpului liber. În plus, distanța față de locul de muncă este un alt argument care determină alegerea cumpărătorului.

Costurile post vânzare
Cumpărătorii care achiziționează prima locuință au un buget limitat, așa că un factor important este reprezentat de costurile care mai trebuie acoperite înainte de mutarea propriu-zisă. Este vorba de eventualele reparații și renovări, precum și de mobilă.

Oferta de apartamente în Brașov s-a adaptat după preferințele cumpărătorilor, diversificându-se cu o serie de ansambluri rezidențiale noi. Acestea sunt preferate deoarece sunt predate la cheie și nu mai presupun costuri post-vânzare, exceptându-le pe cele cu mobilierul.

Incredibil, dar adevărat: apartamente de vânzare cu 8.500 de euro

Băncile au devenit agențiile imobiliare cu cele mai avantajoase oferte. Creditele neperformante au transformat băncile în agenții imobiliare de ocazie. Situația nu este una foarte fericită pentru intituțiile financiare care trebuie să scape de acest portofoliu imobiliar acumulat, iar pentru a se asigura de vânzări rapide, practică prețuri extrem de reduce.

Astfel, licitația pentru un apartament cu trei camere în Centrul Vechi al orașului Cugir, județul Albă, are un preț de pornire de 8.500 de euro. Apartamentul are 76 de metri pătrați și este vândut de Bancpost, conform site-ului dedicat proprietăților exectuate silit exacutări.com. În același timp, un apartament de vânzare în zona Brașovului, respectiv în Prejmer, are un preț de pornire de 10.500 de euro, conform aceleiași surse.

Cele două cazuri nu sunt izolate. Chiar și în București, unde se înregistrează prețuri „piperate” la imobiliare, proprietățile executate silit sunt adevărate chilipiruri. De exemplu, un apartament de 53 de metri pătrați, cu două camere, situat în sectorul cinci este scos la licitație cu un preț de pornire de 19.950 de euro.

Proprietățile executate silit sunt o oportunitate interesantă pentru cumpărători. Chiar dacă preșul de vânzare poate fi unul extrem de avantajos, există și o serie de dezavantaje care țin de starea proprietății. Este foarte posibil să fie nevoie de investiții majore pentru renovarea apartamentului. Nu sunt puține cazulrile în care cei executați siliți au vandalizat proprietatea înainte să o elibereze. Aparent, prețurile sunt foarte avantajoase, dar ofertele trebuie studiate foarte bine. În condițiile în care proprietatea nu poate fi vizionată înainte, achizițiile prin licitații publice sunt un pariu destul de riscant pentru cumpărători, Practic, în afară de descrierea proprietății, localizarea și, în cel mai bun caz, câteva poze de calitate slabă, sunt singurle indicii care oferă o imagine aproximativă asupra proprietății scoase la licitație.

Prețurile la apartamente în Brașov au crescut la începutul anului

Luna ianuarie s-a manifestat printr-o tendință clară de creștere a prețurilor pentru apartamentele de vânzare din Brașov. Creșterea reprezintă unul dintre semnele vitale pe care le manifestă piața ca urmare a procesului de recuperare după recesiune. Dacă 2014 a fost un an în care s-a observat un interes crescut al cumpărătorilor, 2015 se anunță un an și mai activ din perspectiva tranzacțiilor imobiliare, iar toate condițiile par să fie create pentru încurajarea achizițiilor. Programul Prima Casă și celelalte alternative de credite imobiliare puse la dispoziție de bănci devin din ce în ce mai interesante pentru cei care doresc să achiziționeze o locuință în acest an.

În acest context creat pe piața imobiliară, cu o cerere din ce în ce în ce mai intensă, prețurile reacționează absolut normal cu o creștere ușoară. În cele mai mari orașe din țară s-a înregistrat o tendință de creștere a prețurilor în prima luna a lui 2015, față de perioada similară a anului trecut, iar Brașovul nu a făcut excepție de la această regulă. Astfel, la poalele Tâmpei s-a înregistrat o creștere medie de 3,6% pentru apartamentele noi și vechi scoase la vânzare, conform Imobiliare.ro. Față de luna decembrie a anului trecut, în ianuarie prețurile locuințelor au crescut cu 1,3%, de la 827, la 841, la 852 de euro pe metru pătrat util. Locuințele din blocurile vechi au avut o apreciere mai mare decât locuințele noi, respectiv prețul acestora s-a majorat cu 1,6%, de la 827, la 840 euro pe metru pătrat util. În același timp, unitățile locative noi s-au apreciat cu 0,9%, de la 904, la 912 euro pe metrul pătrat.

Creșterea prețurilor de la începutul anului anunță un 2015 foarte interesant din punct de vedere imobiliar, mai ales că tot în ianuarie s-a anunțat și plafonul pentru Prima Casă, mai mare decât anul trecut. 2015 este doar la început, rămâne de văzut cum vor reacționa vânzările de apartamente în Brașov în acest context.

Brașovul, în topul orașelor cu cele mai bune standarde de viață

Încărcat de istorie și o destinație turistică populară pentru turismul montan atât pentru români cât și pentru srăini, Brașovul este în topul orașelor din România care propun cele mai bune condiții de viață locuitorilor lor. Zeci de mii de turiști vizitează anual orașul, bucurându-se de frumusețile naturale pe care le găsesc în jur. Sporturile de iarnă sunt „la ele acasă” în zonă, iar arhitectura face din plimbările din brașov o plăcere pentru cei care vor să descopere mărturiile arhitecturale ale istoriei.

Orașul s-a dezvoltat în jurul industriei turistice, care a contribuit semnificativ la situația economică actuală a Brașovului. Topul, din care fac parte București, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța și Sibiu a fost realizat de către Insititutul Național de Statistică, după analiza unor factori determinanți pentru calitatea vieții, respectiv dezvoltarea economică, nivelul salariilor, dar și alternativele oferite pentru petrecerea timpului liber.

Topul pune într-o lumină favorabilă piața imobiliară de sub Tâmpa, oferta de apartamente de vânzare în Brașov, fiind una dintre cele mai variate și complete din țară. De asemenea, factorii care determină calitatea vieții fac din Brașov o alternativă locativă atractivă. Locuitorii nu manifestă o dorință pronunțată de migrație către alte orașe sau țări, majoritatea vânzătorilor de pe piață, fiind, fie dezvoltatori, fie proprietari care își doresc un upgrade rezidențial.

În 2014 s-au reluat o serie de proiecte imobiliare întrerupte în perioada de criză, iar ușoara tendință de creștere a prețurilor îi încurajează pe dezvoltatori să demareze noi proiecte rezidențiale, apartamentele noi, fiind un segment cde piață semnificativ, cu potențial foarte bun, în special dacă locuințele se încadrează în limitele finanțărilor care pot fi accesate prin Prima Casă.

Stabilitatea economică de la nivelul Brașovului oferă cumpărătorilor siguranța de care au nevoie pentru a-și asuma responsabilitatea unui credit imobiliar. Totuși, înainte de asumarea unei astfel de responsabilități, cumpărătorul ar trebui să se consulte cu un expert bancar pentru a-i oferi cea mai bună alternativă, în concordanță cu posibilitățile sale financiare.

Apartament de vânzare în Brașov: condițiile unei tranzacții avantajoase

Vânzarea în condiții avantajoase a unei proprietăți depinde foarte mult de condițiile pieței din momentul lansării ofertei. De aceea, înainte de a lansa oferta este foarte important să te informezi în legătură cu tendințele manifestate în momentul respectiv în funcție de care să-ți adaptezi oferta.

Astfel, dacă este o piață în scădere, cu o cerere care nu este în cea mai bună formă, prețurile vor înregistra o traiectorie descendentă.Mai mult, dacă ai un apartament de vânzare în Brașov, de exemplu, studiază la nivel local, de cartier, prețurile ofertelor similare pentru a-ți forma o imagine de ansamblu asupra pieței pe care urmează să-ți lansezi oferta.

Odată ce ai o perspectivă clară asupra condițiilor oferite de piață, ia în calcul impactul financiar al tranzacției. Este foarte important să știi cu câți bani rămâi din suma de încasată în urma vânzării. De obicei, taxele sunt în jur de 8-10% din valoare tranzacției, procentaj în care este inclus comisionul agentului, taxele și cheltuielile cu eliberare apartamentului și mutarea. Dacă apartamentul scos la vânzare nu este reședința principală, iar banii nu trebuie folosiți imediat pentru achiziția unei noi locuințe, atunci cheltuielile sunt mai reduse. Dacă vinzi în condiții de piață caracterizate prin abundența ofertei și o cerere slabă, prețul va fi mai mic, iar impactul financiar mult mai mare.

Timpul de vânzare este de asemenea un element esențial al tranzacției. În condițiile unei piețe lente, timpul de vânzare se poate extinde semnificativ, iar prețul scăzut al proprietății ar putea determina o vânzare dezavantajoasă. Pe de altă parte, dacă vinzi pentru a cumpăra imediat o altă proprietate, în condițiile unei piețe a cumpărătorilor, vei reuși să cumperi mai avantajos.

Studiază problema impozitelor. Consultă ultima versiune a codului fiscal și vezi în ce categorie de impozitare de încadrezi pentru a nu fi luat prin surprindere de cheltuielile presupuse de tranzacție.

Odată ce ai toate datele, alege momentul vânzării. Piața variază, așa că, în cazul în care condițiile nu ăți convin, mai așteaptă înainte să lansezi oferta.

De ce să nu îți vinzi singur locuința?

Vânzarea pe cont propriu a apartamentului pare o alternativă fiabilă, mai ales în condițiile în care orice proprietar are acces la platforme gratuite de promovare a ofertei pe internet. Aceste platforme de anunțuri gratuite sunt ușor de utilizat și, de cele mai multe ori, ofertele publicate în regim gratuit dau rezultate destul de bune, reușind să atragă cumpărătorii potențiali. În plus, vânzarea pe cont propriu nu presupune comisionul perceput de agenție, așa că, toate condițiile unei tranzacții imobiliare profitabile par să fie îndeplinite.

Cu toate acestea, în practică, situația nu este chiar atât de simplă. Atât proprietarul cât și cumpărătorul pot întâmpina unele probleme fără p asistență profesională din partea unei agenții imobiliare cu experiență pe piața locală. De exemplu, oferta de apartamente de vânzare în Brașov este foarte diversificată, ceea ce face din stabilirea prețului de vânzare un demers foarte sensibil. Proprietarul are tendința de a-și supraevalua apartamentul ceea ce-l determină să scoată pe piață o ofertă care nu se încadrează în limitele realiste ale pieței. În consecință, proprietatea nu va stârni interesul cumpărătorului potențial, chiar dacă este promovată pe canalele corespunzătoare.

Pe lângă aspectul stabilirii prețului corect în urma unei evaluări relevante în concordanță cu condițiile pieței, intervine abordarea vânzării de către agenția imobiliară, modul de prezentare al ofertei în fața clienților potențiali. Chiar dacă o bună parte din activitatea de atragere a clienților potențiali se desfășoară online, diferența majoră față de vânzarea personală o face întâlnirea față în față cu clientul. Un agent imobiliar profesionist va știi ce aspecte ale proprietății să scoată în evidență astfel încât oferta să corespundă nevoilor specificate de către clientul potențial.

Intermedierea vânzării de către o agenție imobiliară diminuează semnificativ timpii de finalizare a tranzacției datorită unei corelări precise a ofertei cu cererea. Mai mult, agentul va putea oferi și detalii cu privire la consiliere juridică, în cazul în care statutul legal al proprietății necesită unele clarificări.

O agenție imobiliară profesionistă te poate ajuta să vinzi mai avantajos

Față de perioada de boom premergătoare crizei, comportamentul cumpărătorilor s-a schimbat radical. Astăzi cumpărătorul din imobiliare este mult mai atent, mult mai sensibil la preț și nu se grăbește să finalizeze tranzacția până când toate criteriile de selecție au fost stabilite. Deși piața imobiliară este pe o tendință ascendentă, cumpărătorii sunt încă „păsări rare”, de aceea, în cazul vânzării unei proprietăți, susținerea unei agenții imobiliare profesioniste este esențial în finalizarea tranzacției în cele mai bune condiții, atât pentru proprietarii individuali, cât și pentru dezvoltatorii de ansambluri rezidențiale.

Agenția imobiliară prezintă avantajul major al experienței și al expertizei în piață, fapt care îi oferă competențele necesare pentru a face posibilă întâlnirea dintre cerere și ofertă în ci mai convenabili termeni pentru ambele părți. O agenție imobiliară locală, cu vechime pe piață, care a reușit să treacă prin criză are deja o carte de vizită consistentă care o face un partener fiabil pentru finalizarea unei tranzacții în cele mai bune condiții.

Asistența profesioniștilor în imobiliare te ajută, în calitate de proprietar vânzător să pregătești locuința pentru vânzare și să stabilești un preț realist care să corespundă tendințelor pieței. De obicei, proprietarii supraevaluează locuințele pe care le scot la vânzare, fapt perfect justificat din perspectiva valorii sentimentale a bunului imobiliar. Aici, agenția intervine cu o analiză și o evaluare realistă a proprietății astfel încât vânzarea acesteia să poată fi realizată în cel mai scurt timp posibil. Stabilirea unei oferte realiste este primul și poate cel mai important pas din conceperea unei oferte. De aceea, un reprezentant al agenției va vizita locuința în vederea evaluării și stabilirii prețului realist în condițiile pieței din momentul scoaterii pe piață. Mai mult, cu acordul proprietarului, agenția poate adapta prețul în funcție de tendințele pieței în cazul în care cumpărătorul potrivit întârzie să apară.

În ceea ce privește oferta de apartamente de vânzare în Brașov, agenția noastră oferă o consiliere profesională în vederea finalizării tranzacțiilor în cele mai scurte intervale de timp.

Sfaturi de sezon pentru vânzarea locuinței

În mod tradițional, iarna și mai ales luna decembrie și prima jumătate a lunii ianuarie sunt niște perioade de acalmie în toate domeniile. În principiu, nici segmentul imobiliar nu face excepție. Totuși, vânzătorii nu ar trebui să amâne listarea și promovarea proprietăților pe care doresc să le vândă.

Primăvara este cea mai bună perioadă pentru tranzacțiile imobiliare, dar pentru a beneficia de „boom-ul” care va începe aproximativ în martie, trebuie pregătit terenul, trebuie popularizată oferta.

Chiar dacă în luna decembrie oamenii au alte preocupări, nu ar fi exclus să primești câteva cereri de vizionare. Pregătește-ți locuința, astfel încât prima impresie să genereze un impact vizual puternic asupra cumpărătorului potențial. Sezonul sărbătorilor de iarnă te ajută să creezi o atmosferă călduroasă prin aplicarea decorațiunilor specifice acestei perioade. Nu contează dacă proprietatea este locuită sau nu, important este să ofere acea atmosferă liniștită și familiară a Crăciunului. Oferă-i locuinței acel plus de valoare dat de atmosfera de sărbătoare, convinge cumpărătorul potențial că apartamentul sau casa pe care o vizionează poate fi locul ideal în care să-și petreacă sărbătorile de iarnă anul viitor.

Atmosfera de sărbătoare din locuința scoasă la vânzare poate fi un argument interesant pentru cumpărătorul potențial. O locuință cu o atmosferă caldă, plăcută, îmbie, se face dorită, iar comportamentul gazdei poate influența această mecanismul de luare a deciziei de cumpărare. Mai ales iarna, vânzătorul poate oferi un ceai sau o ciocolată caldă cumpărătorului potențial, poate conduce discuția către un ton degajat, astfel încât, cumpărătorul să se familiarizeze cu locuința, să înceapă să-și imagineze cum ar fi dacă ar locui în spațiul respectiv.

Oferta de apartamente de vânzare în Brașov pare și mai atractivă în această perioadă, iar proprietarii pot miza pe cartea familiarului, a confortului și a căldurii pentru a ajunge să convingă cumpărătorul potențial. Brașovul oferă un plus din perspectiva atmosferei de iarnă care accentuează atmosfera de căldură a căminului.

Argumente importante pentru vânzătorii de apartamente vechi în Brasov

Majoritatea cumpărătorilor sunt tentați în achiziția de apartamente noi, iar piața imobiliară din Brașov nu face excepție. Această tendință face din ce în ce mai dificilă vânzarea în condiții avantajoase a apartamentelor în blocuri construite înainte de 1989. Diferența de preț este prea redusă pentru a fi un argument important decisiv în favoarea apartamentelor vechi, așa că vânzătorul ar trebui să se concentreze pe alte aspecte care să ofere un plus de valoare, sa crească gradul de atractivitate al apartamentului, fără însă a avea nevoie de un buget foarte consistent.

Amenajările nu sunt totul. Chiar dacă apartamentul este complet amenajat, are un design interior care pune în valoare spațiul și avantajele, nu este suficient. Într-adevăr, proprietarul a făcut tot ceea ce ține de el pentru a-și pune în valoare apartamentul dar dacă scara și blocul sunt vechi și neîngrijite, cumpărătorul potențial va fi nevoit să respingă oferta. De aceea, fiecare asociație de locatari ar trebui să aibă în vedere efectuarea lucrărilor de amenajare și întreținerea a spațiilor comune. Acestea vor contribui la creșterea valorii apartamentelor din imobil, peste media cartierului.

Comunitate activă. Un argument important în favoarea unei locuințe este implicarea comunității în viața cartierului. O comunitate implicată creează o atmosferă plăcută și condiții de viață mai bune. Colectarea selectivă a gunoaielor, amenajarea și întreținerea spațiilor din jurul blocurilor, spații verzi și spații de joacă întreținute sunt atuuri care pot fi un factor important în mecanismul de luare a deciziei de cumpărare.

Apartamentele vechi au dezavantajul major al vârstei. Sunt mai puțin atractive, în special pentru tineri. Apartamentele noi din Brașov, majoritatea în limitele finanțării prin Prima Casă, sunt mult mai atractive pentru cumpărătorul potențial tânăr. Vânzătorii de apartamente în clădiri vechi ar trebui să mizeze pe avantajele cartierului și pe atuurile pe care o comunitate bine conturată le prezintă.