Categorie: Investitii Imobiliare

2020 începe cu stagnarea prețurilor pe segmentul de apartamente noi din Brașov

Anul 2020 începe cu o oarecare doză de moderație pe piața imobiliară din Brașov. Principalul indicator al acestei temperări este nivelul prețurilor care a înregistrat o stagnare pe unele segmente, în timp ce pe alte segmente a marcat doar o creștere ușoară.

În aceste condiții, prețul mediu pe metru pătrat în Brașov rămâne sub media națională, respectiv 1.190 de euro pe metru pătrat. La nivel național, prețul mediu înregistrat de Indicele Imobiliare.ro la începutul acestui an este de 1.346 euro pe metru pătrat, ceea ce marchează o apreciere la nivelul întregii țări de 10% față de nivelul înregistrat în perioada similară a anului trecut.

Prețurile pe segmentul apartamentelor noi din Brașov înregistrează în februarie 2020 o stagnare la nivelul de 1.230 euro/mp, nivel la care s-au situat și la finalul anului trecut. Comparativ cu luna ianuarie 2019, acum putem vorbi de o creștere de 8%, respectiv de 91 euro/mp.

Pe segmentul apartamentelor vechi din Brașov, avansul față de luna decembrie a anului trecut este de 1,8%, respectiv 21 euro/mp, ceea ce duce nivelul prețurilor le 1.165 euro/mp. Comparativ cu luna ianuarie din 2019 avansul înregistrat de Indicele Imobiliare.ro este de 6,7%, respectiv 73 euro/mp.

Cea mai mare creștere înregistrată în Brașov față de finalul anului trecut este pe segmentul apartamentelor cu 4 camere din clădiri vechi. Aceste unități locative au înregistrat un avans de 4% față de luna decembrie 2019. Totuși, prețul pe metru pătrat este cel mai scăzut, respectiv 1.022 euro/mp.

Bugetul, principalul indicator pe care îl are la dispoziție cumpărătorul în scop investițional

Într-o piață cu o ofertă variată este foarte important ca opțiunile să fie restrânse strict la proprietățile care se încadrează în preferințele cumpărătorului dar, mai ales, în buget. Așadar, determină bugetul pe care îl ai la dispoziție, cash sau prin contractarea unei finanțări și explorează doar opțiunile care se încadrează în suma disponibilă.

Pentru Brașov în funcție de buget, ar trebui să e orientezi după sugestiile de mai jos.

30.000 de euro

În condițiile în care locuințele din Brașov au trecut printr-o apreciere semnificativă în 2019, găsirea unei proprietăți cu 30.000 de euro s-ar putea să fie o provocare. În principiu, pot fi vizate garsonierele, dar nu în zonele centrale. În plus, la această sumă, ar trebui să adaugi un buget pentru renovări. Unele garsoniere pot fi scoase la vânzare într-o stare precară. Totuși, o astfel de garsonieră se poate dovedi o investiție inspirată deoarece are un potențial foarte bun pentru închiriere pe termen lung.

60.000 de euro

Această sumă permite deja achiziția unui apartament cu două camere. Un astfel de apartament poate aduce un venit lunar mai consistent și poate fi o opțiune locativă pentru mai multe categorii de public. Astfel, atât cuplurile de tineri, cât și familiile pot găsi confortul de care au nevoie într-o asemenea unitate locativă. În ceea ce privește locația, sunt șanse destul de mici să te încadrezi cu această sumă la un apartament în zona centrală.

90.000 de euro

Deja este o sumă consistentă care deschide mai multe opțiuni. Poate oferi acces și către un apartament cu 2 camere în zona centrală sau către o proprietate mai spațioasă într-o zonă periferică. Aici ar trebui făcute calcule mai amănunțite în legătură cu amortizarea investiției. Mai mult, o proprietate mai pare poate fi și mai greu de închiriat.

4 argumente în favoarea închirierii unei locuințe

De multe ori, cumpărătorii se pripesc în luarea deciziei de cumpărare a unei locuințe, iar o decizie luată fără o analiză amănunțită a argumentelor pro și contra se poate transforma într-o investiție nerentabilă. De aceea, înainte de a cumpăra o locuință în scop locativ, poate ar fi mai benefică o perioadă de locuire în chirie astfel încât angajamentul de cumpărare să fie unul cu beneficii imediate, dar și pe termen mediu și lung.

Sunt patru argumente care sunt ignorate frecvent. Așadar, dacă le identifici, ar fi bine să mai aștepți puțin până să faci o achiziție imobiliară cu scop rezidențial.

1. Ești la începutul vieții profesionale

Începutul carierei profesionale nu este un moment ideal pentru contractarea unui credit imobiliar. Ar pune o presiune financiară prea mare asupra venitului lunar și un angajament pe termen lung pentru care s-ar putea să nu ai maturitatea financiară necesară pentru a ți-l asuma. Chiar dacă ai un venit consistent, caută o chirie cât mai redusă și încearcă să economisești.

2. Venitul nu este stabil

Lipsa unui venit stabil face din asumarea unui credit imobiliar o responsabilitate mult prea mare, mai ales dacă ești pe cont propriu, respectiv nu ai un partener de viață cu care să împarți această povară sau nu ai o susținere financiară consistentă din partea părinților.

3. Nu ești pregătit pentru asumarea responsabilității unui credit

Contractarea unui credit imobiliar presupune o disciplină financiară pe termen lung. Plata ratelor lunare poate fi suportată cu dificultate de către tineri la început de carieră, chiar dacă au venituri mult peste medie. Un credit pe termen lung poate fi asumat doar atunci când se ajunge la stabilitate atât din perspectivă financiară, cât și din cea personală.

4. Ai în vedere varianta unei relocări

Achiziția unui apartament presupune și stabilitate din punctul de vedere al localității care îți oferă cele mai bune oportunități de carieră. Dacă plănuiești să te muți în alt oraș sau într-o altă țară, este posibil ca o achiziție imobiliară cu ajutorul unei finanțări să nu fie o alternativă viabilă. Totuși, dacă veniturile o permit, plasarea unei investiții într-un bun imobiliar poate fi o decizie inspirată.

Dezvoltările imobiliare se extind și în afara Brașovului

La nivel național, marile orașe sunt principalele centre de dezvoltare imobiliară. Densitatea populației în creștere și stabilirea de puncte de lucru a unor multinaționale puternice sunt factorii de bază care stimulează construcțiile de spații rezidențiale și de birouri.

Județul Brașov începe să manifeste o tendință a extinderii dezvoltărilor imobiliare și dincolo de localitatea reședință de județ. Chiar dacă aceasta rămâne încă principalul generator de investiții și tranzacții imobiliare, o serie de alte localități încep să devină din ce în ce mai atractive. Această tendință este una normală. Spațiul din oraș este limitat, iar în condițiile unei cereri în continuă creștere, apare șansa unor investiții importante și în orașele mai mici ale județului.

Conform datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) prezentate de Imobiliare.ro, din perspectiva numărului de tranzacții, piața imobiliară brașoveană este de trei – patru ori mai mare decât cea din județul vecin, Sibiu. Astfel, în 2018 în Brașov s-au înregistrat 26.995 de tranzacții imobiliare, iar în primul trimestru din 2019 au fost încheiate 6.120 tranzacții. În județul Sibiu, anul 2018 s-a încheiat cu 9.398 tranzacții imobiliare, iar primul trimestru al anului curent a marcat 1.976 tranzacții.

În ceea ce privește locuințele finalizate în 2017, orașul reședință de județ, respectiv Brașovul, deține supremația cu 1.676 locuințe finalizate. În același timp, localitățile limitrofe marchează doar 200 de locuințe finalizate, respectiv o tendință incipientă de orientare către localitățile limitrofe, Râșnov, Ghimbav, Sânpetru.

În județul vecin, Sibiu, tendința de orientare către zone în afara reședinței de județ este una mult mai pronunțată. Orașul Sibiu se clasează abia pe locul al treilea în ceea ce privește locuințele finalizate, după Cisnădie și Șelimbăr.

Conform datelor oficiale toate regiunile de dezvoltare ale țării au consemnat creșteri ale volumului de locuințe livrate în ultimii cinci ani (în perioada 2014-2018). Cel mai mare avans, în cuantum de 90%, a avut loc în regiunea Centru, unde anul trecut au fost finalizate 8.437 de unități locative. Pe locul al doilea se situează regiunea de Nord-Vest, cu un plus de 57% (până la 11.074 de unități), urmată de Vest (+53%, până la 5.465 de unități), de Sud-Est (+51%, până la 7.408 unități), de București-Ilfov (+35%, până la 11.272 de unități), de Sud-Vest-Oltenia (+16%, până la 2.932 de unități), de Sud-Muntenia (+13%, până la 5.615 unități) și Nord-Est (+10%, până la 7.522 de unități), informează Imobiliare.ro.

Situația financiară personală dictează cel mai bun moment pentru o achiziție imobiliară

Indiferent că este vorba de achiziția unei proprietăți cu scopul de actualizare a nevoilor rezidențiale sau de o achiziție cu scop investițional, alegerea momentului este esențială. Se vorbește foarte mult de sezoane recomandate pentru achiziții, de identificarea momentului în care piața înclină să ofere condiții favorabile cumpărătorului, precum și de alte momente care ar putea duce la încheierea unei tranzacții avantajoase.

Chiar dacă recomandările în ceea ce privește momentele achiziției sunt multiple, una dintre aceste recomandări iese în evidență deoarece se bazează pe un element specific, variabil de la cumpărător la cumpărător. Este vorba de situația financiară.

Indiferent de condițiile de piață situația financiară a cumpărătorului determină în cea mai mare măsură momentul achiziției. Situația ideală este disponibilitatea sumei întregi pentru cumpărarea proprietății. În cazul în care ai nevoie de o finanțare, momentul ideal pentru contractarea uneia substanțiale pentru achiziția unei proprietăți imobiliare este recomandat să întrunească unele condiții. Aceste condiții sunt recomandate atât pentru acordarea facilă a finanțării, cât și pentru ca presiune financiară lunară asupra bugetului familiei să fie una cât mai redusă.

  • Achită orice alte credite contractate anterior, pentru nevoi personale sau pentru alte achiziții. Inclusiv cardurile de credit ar trebui acoperite.
  • Profită de o mărire de salariu sau de un bonus substanțial obținut. Aduce un ajutor important în obținerea unei finanțări.
  • Venitul cumulat al familiei este, la rândul lui un punct pozitiv important în obținerea unei finanțări.
  • Disponibilitatea unui avans cât mai mare.
    Venitul lunar al familiei poate suporta rata, fără să fie afectate celelalte cheltuieli.

Situația fiecărui cumpărător este unică, de aceea proprietatea imobiliară vizată trebuie să fie una care este adaptată bugetului. Achiziția unei proprietăți peste posibilități ar putea genera probleme serioase, mai ales dacă intervine, la un moment dat o scădere a veniturilor.

Un apartament în Brașov poate fi o alternativă fiabilă de investiție

În cazul în care cauți o variantă de investiție care să-ți aducă un venit sigur, alternativa achiziționării unui apartament în Brașov poate deveni o variantă viabilă. Evoluția pieței imobiliare, economia locală și potențialul turistic al zone prezintă argumentele favorabile în direcția acestui tip de investiție.

Evoluția pieței imobiliare

În ultimii ani, piața imobiliară din Brașov s-a dovedit a fi una care a manifestat o creștere susținută, dar și un grad ridicat de stabilitate în ceea ce privește raportul dintre cerere și ofertă. În timp ce apar o serie de ansambluri rezidențiale noi, apartamentele din construcții vechi par să nu treacă pe plan secund în preferințele cumpărătorilor. Prețurile marchează o evoluție pozitivă susținută, ceea ce, în timp, poate genera un profit destul de bune de pe urma unei vânzări.

Economia locală

Brașovul este un punct economic important care atrage forță de muncă din toate părțile țării. Oamenii care vin în Brașov să lucreze, după ce vor sta o perioadă în chirie, vor căuta să cumpere. Așadar, atât piața chiriilor, cât și cea de vânzare-cumpărare de locuințe au pe ce să se bazeze. O cerere solidă va duce, implicit, și la aprecierea unităților locative. Achiziția unui apartament în Brașov în vederea închirierii este o alternativă care va genera un venit lunar suplimentar stabil, mai ales dacă tendințele de dezvoltare actuale vor continua.

Potențialul turistic

Brașovul este un oraș căutat de turiști, așa că, închirierea în regim hotelier este o altă variantă pentru obținerea unui venit constant. Chiar dacă veniturile generate de acest tip de închiriere sunt mai mari decât în cazul închirierii pe termen lung, investiția de timp și de energie în gestionarea proprietății este una considerabilă. Totuși, platformele online de rezervări oferă un set de unelte pentru facilitarea gestionării, cel puțin din perspectiva interacțiunii proprietar-client.

Cum identifici un cartier cu potențial pentru o investiție imobiliară

Investițiile în imobiliare sunt cele mai rentabile, iar identificarea unei oportunități la timp poate aduce investiției un plus de valoare important. Într-un mediu urban dinamic, un cartier care care nu părea să fie o variantă viabilă se poate transforma într-o oportunitate reală.

În principiu, închirierea pe termen lung sau închirierea în regim hotelier sunt destinațiile date apartamentelor cumpărate cu scop investițional. În ceea ce privește închirierea în regim hotelier, potențialul maxim îl are zona centrală, dar pentru cealaltă variantă de obținere a unui venit constant, aria localizării se extinde și devine mai mult sau mai puțin profitabilă în funcție de cartier.

În condițiile pieței imobiliare din Brașov, ambele variante sunt viabile, mai ales că mediul din oraș este unul dinamic și, oricând, s-ar putea ridica un cartier mai slab cotat. Dacă plănuiești o investiție imobiliară în Brașov, „scanează” zonele după următoarele indicii care le-ar putea crește potențialul:

  • Investiții în retail: dacă se un retailer mare are intenția să construiască un magazin în zonă sau se anunță proiecte pentru construcția unui mall, va avea impact atât asupra prețurilor de vânzare, cât și asupra chiriilor.
  • Investiții în infrastructură: în cazul în care autoritățile locale investesc în modernizarea zonei, atât din punctul de vedere al racordării la utilități, cât și a rețelei de drumuri, trotuare, spații verzi, locuri de joacă și recreere, etc. se va resimți și în evoluția prețurilor locuințelor în zonă.
  • Apariția unui angajator mare în zonă: în cazul în care o multinațională construiește un sediu operațional în zonă, acesta va crește, implicit și creșterea pentru segmentul rezidențial, în special chirii.
  • Timpul mediu de vânzare a locuințelor. Discută cu un agent imobiliar pentru a afla care este timpul de vânzare a unei proprietăți. Dacă este unul scurt, atunci zona are deja un potențial bun care va marca o evoluție pozitivă în următoarea perioadă.

Închirierea în regim hotelier devine o afacere profitabilă în Brașov

Brașovul este un oraș cu un potențial turistic atât din perspectiva atracțiilor pe care le oferă cât și din perspectiva potențialului zonei. De aceea, proprietarii de apartamente din Brașov și din Poiana Brașov se pot orienta către închirierea în regim hotelier.

Acest tip de afacere a devenit din ce în ce mai populară odată cu dezvoltarea platformelor de rezervări online care permit proprietarilor să-și publice ofertele și să-și gestioneze ușor rezervările. O contribuție importantă a avut-o și creșterea interesului pentru destinațiile din România, atât din partea turiștilor români, cât și din partea turiștilor străini.

În acest context investiția într-un apartament poziționat într-o zonă centrală a orașului sau într-o stațiune turistică poate aduce un venit imediat. Bineînțeles, apartamentul trebuie amenajat și utilat corespunzător pentru a oferi toate condițiile de confort turiștilor.

Din punctul de vedere al potențialului turistic, Brașovul este o locație privilegiată. Turiștii vizitează atât orașul, cât și stațiunea Poiana Brașov.

Conform unui top al celor mai favorabile zone pentru investiția în locuințe pentru închiriere în regim hotelier, publicat de Money.ro, Poiana Brașov este pe primul loc, urmată de Brașov. Pe următoarele poziții se clasează în ordine Mamaia, București și Cluj-Napoca.

Studiul relevă și veniturile medii care pot fi obținute în aceste cinci „puncte fierbinți” ale turismului autohton.

1. Poiana Brașov – 11.000 – 13.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

2. Brașov – 8.000 – 9.000 eur/an, în condițiile unui sezon de 200 de zile.

3. Mamaia – 7.000 eur/an cu 75 de zile de sezon plin și 8-9 luni de extrasezon în care se practică închirierea pe termen lung.

4. București – 7.000 eur/an, cu o creștere considerabilă în cazul în care proprietatea este poziționată în centru, în apropierea centrelor de afaceri sau a centrelor medicale.

5. Cluj-Napoca – 8.000 eur/an pentru un apartament standard, dar cifrele se pot dubla în cazul apartamentelor mai mari.

4 elemente obligatorii pentru alegerea cartierului potrivit în Brașov

O greșeală frecventă a cumpărătorilor este concentrarea excesivă asupra locuinței în sine, ceea ce îi determină să scape din vedere alte aspecte esențiale, cum ar fi detaliile cartierului. Avantajele zonei sunt cel puțin la fel de importante precum avantajele locative și au o contribuție majoră la asigurarea unei bune calități a vieții.

Pentru a evita regretele ulterioare legate de cartier, ar trebui să analizezi și să bifezi câteva aspecte importante.

1. Cartier adaptat stilului tău de viață

Gândește-te bine la ce preferi! Un cartier central, zgomotos, dar apropiat de zona economică a orașului, respectiv de sediile celor mai mari companii active în oraș, respectiv de locul de muncă sau de un potențial loc de muncă vine cu un set de avantaje. Totuși, dacă ești dispus să faci compromisul distanței mai mari față de locul de muncă și de locurile de socializare în favoarea liniștii, un cartier de la periferie sau unul nou construit în localitățile limitrofe s-ar putea să ți se potrivească mai bine.

2. Evaluează la fața locului

Documentarea facilităților cartierului este importantă, dar și mai important este să te plimbi puțin pe străzi pentru a vedea exact ce înseamnă să mergi până la cel mai apropiat magazin, până la cea mai apropiată școală, sau până la cel mai apropiat furnizor de servicii medicale. De asemenea, vei avea ocazia să vezi starea trotuarelor și vei putea constata cât de sigur este cartierul pentru copii. Mai mult, vei observa mai ușor facilitățile pentru petrecerea timpului liber, cum ar fi parcurile ți terenurile de sport.

3. Cere detalii

Află tot ceea ce poți de la vânzător, dar ar fi bine să ai mai multe păreri despre condițiile de viață din cartier. Încearcă să intri într-o discuție cu vânzătoarea de la magazinul din cartier, sau cu oamenii care se relaxează prin parc. Ai putea afla lucruri interesante care ar putea să aibă o influență majoră asupra deciziei de cumpărare.

4. Informează-te despre școli și transportul în comun

Dacă ai copii, școala din cartier este un avantaj important. Așa că, informează-te dacă este o instituție de învățământ respectabilă. Dacă vrei totuși o școală specifică, află toate detaliile despre transportul în comun. Accesul către zona centrală, unde se află liceele de top trebuie să fie unul pe care să te poți baza că îți va duce copilul la școală în condiții de siguranță.

Prețurile apartamentelor din Brașov s-au temperat în primele 6 luni ale anului

Primele șase luni ale anului în curs au marcat o temperare semnificativă a creșterii prețurilor apartamentelor din Brașov, tendință care s-a manifestat la nivel național. Comparativ cu perioada similară a lui 2017, primul semestru din 2018 marchează o marjă de creștere redusă cu până 50% în principalele orașe din țară.

Piața imobiliară din Brașov se abate puțin de la tendința generală, înregistrând cel mai mare ritm de creștere consemnat la nivel național în primele șase luni ale anului.

Conform Indicelui Imobiliare.ro, apartamentele din Brașov au consemnat o apreciere a prețurilor cu 2,8% în luna iunie, de la 1.048 la 1.077 euro pe metrul pătrat util. Odată cu evoluția din luna iunie, orașul de la poalele Tâmpei se clasează pe primul loc în topul scumpirilor înregistrate în primele șase luni ale acestui, top în care au fost incluse orașele din țară cu piețe imobiliare foarte active, Cluj-Napoca, Timișoara, Constanța, Iași și București.

Prima jumătate a anului în curs a marcat o apreciere de 7% la nivelul prețurilor apartamentelor din Brașov față de finalul lui 2017. Față de perioada similară a anului trecut, aprecierea a fost de 12,7%. Cea mai mare creștere a prețurilor a fost marcată pe segmentul apartamentelor în blocuri noi care au consemnat o apreciere cu 4,4%, în timp apartamentele în blocuri vechi s-au apreciat cu 2,1%. Astfel, prețul pentru metrul pătrat util în cazul apartamentelor în blocuri noi a ajuns la 1.100 de euro.

Această temperare a prețurilor apartamentelor poate marca o stabilizare a pieței din perspectiva prețurilor care dau semne că pot ajunge în viitorul apropiat la un plafon, de la care să aibă doar abateri ușoare. Astfel, cumpărătorul va putea achiziționa într-un climat stabil și predictibil.