Prima casa Arhive - Decent RealEstate

Programul Prima Casă este din nou în analiză

Soarta programului guvernamental care facilitează achiziția de locuințe pentru tineri, activ în ultimii 10 ani este din nou supus unei analize. După ce guvernul precedent a trasat serie de modificări, inclusiv în ceea ce privește denumirea, actualul executiv pare să dorească o altă perspectivă.

Reorientarea programului Prima Casă către o zonă socială era mișcarea care se dorea a fi făcută prin schimbările prevăzute în noul format „O familie, o casă”. Ministrul Finanțelor, Florin Cîțu a declarat că programul care a facilitat accesul la finanțări pentru locuințe pentru o mare parte din cumpărătorii din ultimii 10 ani, se află acum în analiză, alături de alte programe guvernamentale.

Obiectivul analizei este acela de a determina dacă o continuare a programului într-o formă sau alte poate aduce un plus de valoare. În același timp, oficialul a spus că forma propusă de guvernul precedent nu este una care ar prezenta interes în acest moment.

Programul Prima Casă a contribuit decisiv la deblocarea tranzacțiilor pe piața imobiliară după momentul declanșării crizei. O serie de voci din piață spun că este nevoie de o schimbare în ceea ce privește acordarea unei susțineri din partea statului pentru achiziția de locuințe. În momentul de față, plafonul maxim limitează considerabil opțiunile cumpărătorilor potențiali, cel puțin în centrele urbane unde se regăsește o piață imobiliară foarte activă.

Creșterea prețurilor este principalul factor care limitează opțiunile în special pentru cei care doresc să achiziționeze o locuință care să corespundă nevoilor unei familii.

Indiferent de forma pe care o va lua programul, specialiștii sunt de părere că este nevoie de predictibilitate pentru ca un astfel de program să fie într-adevăr util. Modificarea lui odată cu fiecare schimbare de direcție de guvernare poate dăuna pieței mai mult decât beneficiile pe care le-ar aduce prin încurajarea achizițiilor.

Diferențele de curs amenință achizițiile prin programul Prima Casă

Cumpărătorii care au aplicat pentru programul Prima Casă și au fost declarați eligibili la finalul anului trecut riscă să nu-i poată cumpăra locuințele dorite. Devalorizarea leului în ultima perioadă determină diferențe substanțiale la achiziția unui apartament, diferențe cu care cumpărătorii ar trebui să completeze suma împrumutată.

Conform datelor prezentate de Profit.ro și preluate de Money.ro, pentru o locuință de 60.000 de euro s-a ajuns la diferențe de până la 6.000 de lei. În aceste condiții, chiar dacă sunt eligibili pentru finanțare, dar nu au suma disponibilă pentru acoperirea diferenței de curs, cumpărătorii se văd în situația de a renunța la achiziție.

Creditele acordate prin Prima Casă sunt în lei, iar prețurile de referință pentru locuințe sunt exprimate în euro. În condițiile fluctuațiilor semnificative în detrimentul leului, apar, într-un interval foarte scurt, diferențe importante în prețul de achiziție.

Așadar, un cumpărător a cărui dosar a fost declarat eligibil pentru obținerea finanțării maxime prin programul Prima Casă, trebuie să fie pregătit să adauge la suma obținută, respectiv 266.000 de lei, încă 6.000 de lei pentru a putea achiziționa locuința vizată. Cumpărătorul se poate vedea nevoit să renunțe la bugetul pentru renovările minimale ale locuinței pentru a nu bloca achiziția. Eliminarea acestui buget poate duce la întârzieri semnificative până la folosirea propriu-zisă a apartamentului achiziționat.

Cumpărătorul își asumă, vrând-nevrând, diferențele de curs, de cele mai multe ori survenite în defavoarea leului. Pentru eliminarea acestui risc care poate duce la situații neplăcute, ar fi ideal, dacă în momentul pre-contractului s-ar stabili prețul în lei care va rămâne neschimbat până la achitarea locuinței.

În cazul continuării devalorizării leului, diferențele pe care cumpărătorii ar trebui să le acopere ar deveni și mai mari. Conform estimărilor Profit.ro, cumpărătorii de apartamente ar putea ajunge să acopere o diferență de până la 20.000 de lei, în cazul în care un euro ar ajunge la 5 lei. Această diferență ar putea avea un impact negativ major asupra numărului de tranzacții de pe piața imobiliară națională.

Prima Casă va suferi schimbări radicale în 2018

2018 continuă „tradiția” schimbărilor structurale a programului Prima Casă. Anul viitor pare să fie cel al independenței complete a băncilor față de program, după ce, prin schimbările anterioare și evoluția pieței au fost încurajate să-și construiască produse de creditare proprii pentru segmentul imobiliar. Schimbările care urmează să intre în vigoare vizează orientarea programului Prima Casă exclusiv către acei clienți care nu sunt eligibili din motive materiale pentru un credit imobiliar tradițional.

Nevoia unei schimbări radicale în structura programului Prima Casă provine din limitarea dependenței băncilor de acest program în ceea ce privește acordarea de credite imobiliare. În condiții de criză și de revenire din criză și-a demonstrat eficiența, dar acum se reorientează către o latură socială, îndepărtându-se de scopul inițial, acela de a stimula piața imobiliară. Programul migrează către alte obiective, către un set de obiective noi, adresându-se unei alte categorii de cumpărători.

Schimbările urmează să intre în vigoare încă din prima zi a anului viitor. Așadar, vor fi eligibili pentru un credit imobiliar de stat doar acei cumpărători cărora veniturile nu le permit să se califice pentru obținerea unui produs de creditare independent oferit de bănci. Astfel, se dorește ca și această categorie de cumpărători să aibă acces la o locuință.

„Există o preocupare majoră de optimizare a proceselor de garantare la nivelul FNGCIMM. Pentru Programul Prima Casă, în paralel cu procesul de eficientizare a fluxului de garantare se desfășoară procese de recalibrare și reparametrizare ce pot conduce la o targetare cât mai eficientă din punct de vedere social, pentru a putea beneficia de acest program acei oameni care au o reală nevoie de locuință. Programul evoluează permanent, răspundem prompt dinamicii pieței, astfel încât să aibă o adresabilitate socială cât mai eficientă și să genereze beneficii maxime”, a declarat directorul general al FNGCIMM, Alexandru Petrescu, citat de Imopedia.ro.

Caracteristici esențiale pe care le caută cumpărătorul prin Prima Casă

Programul Prima Casă, nu doar că a menținut semnele vitale ale pieței imobiliare, ci a format o nouă categorie de cumpărători: tinerii care trec de la statutul de chiriași la cel de proprietari. În general, cumpărătorii aflați la prima achiziție de locuință, care accesează și programul Prima Casă, caută o locuință de tranziție. Chiar dacă este un angajament pe termen lung, în momentul în care familia crește, este foarte posibil ca locuința achiziționată să nu mai corespundă nevoilor locative. Așa că, trecerea către o alternativă locativă mai spațioasă este necesară. Până acolo însă, prioritățile cumpărătorilor prin Prima Casă ar fi cam cele pe care le vom descrie în cele ce urmează.

Costuri reduse cu întreținerea
Este foarte important ca, înainte de achiziție, cumpărătorul să cunoască foarte bine detaliile legate de costurile lunare pe care le presupune locuința. De aceea, este recomandat să ceară de la proprietar o evidență a cheltuielilor din ultimul an. Este foarte important ca această evidență să cuprindă atât iarna, cât și vara. De asemenea, este important de aflat dacă există cheltuieli adiționale, cum ar fi fondul de reparații sau dacă asociația de proprietari plănuiește o investiție majoră pentru care strânge bani lunar. Sursa de încălzire este foarte importantă, respectiv dacă apartamentul este racordat la rețeaua centralizată sau are centrală proprie.

Localizarea
Zona în care este apartamentul este esențială pentru orice cumpărător, iar cei care accesează programul Prima Casă nu sunt o excepție. Deoarece sunt tineri, vor o locuință cât mai aproape de zona centrală deoarece aici se regăsesc majoritatea facilităților pentru petrecerea timpului liber. În plus, distanța față de locul de muncă este un alt argument care determină alegerea cumpărătorului.

Costurile post vânzare
Cumpărătorii care achiziționează prima locuință au un buget limitat, așa că un factor important este reprezentat de costurile care mai trebuie acoperite înainte de mutarea propriu-zisă. Este vorba de eventualele reparații și renovări, precum și de mobilă.

Oferta de apartamente în Brașov s-a adaptat după preferințele cumpărătorilor, diversificându-se cu o serie de ansambluri rezidențiale noi. Acestea sunt preferate deoarece sunt predate la cheie și nu mai presupun costuri post-vânzare, exceptându-le pe cele cu mobilierul.

Prima Casă nu a reuști să stimuleze interesul pentru locuințele ANL

Programul Prima Casă a relansat, practic, piața imobiliară prin stimularea vânzărilor pe segmentul rezidențial. În timp ce dezvoltatorii și proprietarii de apartamente în blocuri construite înainte de 1990 s-au bucurat din plin de beneficiile programului, nu același lucru se poate spune despre locuințele ANL. În 2014 au fost vândute doar 259 de imobile ANL la nivel național, ceea ce a dus la la un total de 692 de imobile vândute în ultimii șase ani de Agenția Națională pentru Locuințe prin Prima Casă.

Cumpărătorii nu par foarte interesați de ofertele ANL, orientându-se către unitățile locative noi, devvoltate în ansambluri rezidențiale moderne sau către apartamente în blocuri vechi care le oferă condițiile de care au nevoie. Probabil, locuințele ANL nu se bucură de încrederea și interesul cumpărătorilor datorită situațiilor în care au fost implicate aceste proiecte. Astfel, aceste locuințe au ajuns la o proporție infimă din totalul de 25.000 de locuințe achiziționate prin programul Prima Casă. Conform DezvoltatorImobiliar.ro, recordul negativ în materie de vânzări s-a înregistrat în județul Suceava, unde doar patru apartamente construite de către Agenția Națională pentru Locuințe și-au găsit proprietari.

Insuccesul locuințelor ANL vine în contextul în care o treime din plafonul alocat pentru Prima Casă în anul 2014 a fost orientat către aceste apartamente. În timp ce situația locuințelor ANL nu este una care să arate perspective de revenire, băncile au raportat vânzări peste așteptări de credite prin programul Prima Casă. De exemplu, BCR a raportat o creștere de 50% a vânzărilor de credite imobiliare în perioada septembrie 2014 – septembrie 2015. Celelalte instituții financiare active în România au raportat creșteri semnificative ale creditelor imobiliare contractate prin programul Prima Casă.

Prima Casă poate deveni „a doua casă” mai mare și mai scumpă

Luna octombrie a început cu o veste bună pentru cei care au contractat un credit imobiliar prin programul Prima Casă. Cumpărătorii pot achiziționa o nouă locuință, mai mare și mai scumpă obținând o nouă finanțare garantată de stat dacă vând înainte proprietatea achiziționată prin Prima Casă și achită integral creditul garantat de stat. Reglementările au intrat în vigoare începând cu 1 octombrie anul curent.

Programul guvernamental a fost modificat prin ordinul nr.1119/2015, emis de Ministerul Finanţelor Publice, publicat în Monitorul Oficial pe 28 septembrie.

După ce programul Prima Casă a fost motorul care a ținut în viață piața imobiliară din România în perioada de recesiune profundă acum, prin noile reglementări, statul vine să susțină dezvoltarea segmentului rezidențial prin acordarea de garanții pentru cei care vor, au nevoie și pot să-și permită un „upgrade locativ”, chiar dacă au beneficiat deja de o garanție de stat pentru achiziționarea locuinței actuale.

Cel puțin la nivel teoretic și ca principiu, noile reglementări par să fie exact ceea ce piața imobiliară are nevoie acum pentru a-i stimula creșterea. Situația economică favorabilă, creșterea salariului mediu cu 9,5% în ultimul an, încrederea populației într-un climat de stabilitate, dar și disponibilitatea băncilor de a oferi finanțări constituie contextul care poate transforma această completare a programului Prima Casă într-un succes.

Totuși, cei care au deja un credit imobiliar garantat de stat nu sunt dispuși să facă un efort financiar suplimentar pentru o locuință mai mare și mai scumpă, chiar dacă, în conformitate cu normele programului și a condițiilor băncii s-ar califica pentru o astfel de acțiune. O presiune financiară suplimentară, chiar dacă noua rată nu este cu mult mai mare decât rata creditului inițial, poate dezechilibra bugetul gospodăriei, dezechilibru care se va resimți pe termen mediu și lung.

Inițiative deschide perspectiva unei locuințe noi, perspectivă foarte îndepărtată pentru cumpărătorii care sunt angajați într-un credit imobiliar prin programul Prima Casă.

Ce se întâmplă când devii proprietar?

În momentul în care te muți în casa ta, care are numele tău pe actul de proprietate, după ce ai locuit în chirie, se întâmplă o metamorfoză importantă. Devii din chiriaș, proprietar. Dintr-o dată, se produc o serie de schimbări din punct de vedere locativ, dar și din perspectiva abordării locuinței. Gata cu constrângerile impuse de un apartament închiriat, ți-ai făcut un plan, și-ai luat inima în dinți, ai căutat, ai găsit prima casă ideală pentru bugetul și nevoile tale, te-ai mutat, moment din care începi să realizezi schimbarea.

Când devii proprietar, ți-ai asumat un angajament pe termen lung, ai stabilitate, așa că vei observa o serie de modificări.

Vei vrea să îți cunoști vecinii. Dacă atunci când erai chiriaș, nici nu îți păsa cu cine ești vecin, în calitate de proprietar, va trebui să legi niște relații cu cei din scară. Nu se știe când vei avea nevoie de ajutorul lor, așa că va trebui să descoperi unul sau doi vecini de încredere. Gândește-te, pleci în vacanță și va trebui să lași o cheie la un vecin. La bloc, nu se știe niciodată când se poate declanșa o inundație și va fi nevoie de acces în apartamentul tău pentru identificarea și rezolvarea problemei.
Construiești plus de valoare locuinței. Achiziționarea unei locuințe reprezintă și o investiție pe termen lung care va trebui să aducă profit, la un moment dat. Te vei strădui în permanență să aduci îmbunătățiri, să renovezi și să întreții apartamentul în cele mai bune condiții, astfel încât, în cazul unei eventuale listări pe piață să fie atractiv pentru cumpărătorul potențial și să poți stabili un preț mai mare, astfel încât să reușești obținerea unui profit în urma tranzacției.
Apartamentul nu mai este dor un loc unde dormi. Automat, după ce ai apartamentul tău, vei aloca mai mult timp treburilor casnice. Te vei strădui să fie mai organizat, mai curat, mai primitor, mai personalizat. Aceste lucruri nu se obțin fără puțină muncă, așa că, ai putea dedica weekend-urile activităților de personalizare și întreținere a locuinței.

Achiziționarea unei locuințe presupune o responsabilitate enormă, dar, cu o consiliere profesională în vederea găsirii echilibrului între nevoi și buget. Decent RealEstate este o agenție imobiliară în Brașov care oferă tot suportul de care tinerii aflați la prima tranzacție imobiliară au nevoie pentru a face alegerea corectă.

Prima Casa 2015 are un plafon de 2,5 miliarde de lei

Ministerul Finanțelor propune un plafon de 2,5 miliarde de lei pentru programul Prima Casă derulat în 2015. Suma ar putea fi completată de fondurile care nu au fost utilizate în urma derulării programului în anii trecuți.

Nu există încă o siguranță a plafonului deoarece stabilirea acestuia este încă în fază de proiect de hotărâre de Guvern, dar suma are toate șansele să fie aprobată în totalitate. La cele 2,5 miliarde de lei, programul de creditare Prima Casă 2015 va beneficia și de sumele care nu au fost cheltuite în anii trecuți, ceea ce va oferi posibilitatea acoperirii unui număr mai mare de solicitări. Conform tendințelor înregistrate pe piață, cumpărătorii vor manifesta, în acest an, un apetit sporit pentru achiziții, în special în mediul urban, în orașele cu o activitate economică susținută.

Bilanțul celor cinci ani de Prima Casă contabilizează 126.000 de credite în valoare totală de aproximativ 4,8 milioane de euro.

Creditele contractate prin programul Prima Casă, se adresează, în general tinerilor care au ajuns la un nivel de venit suficient, dar și la o vechime în muncă suficientă pentru a putea economisi suma necesară pentru avans. Într-un mediu economic sănătos, un tânăr poate ajunge să contracteze un credit imobiliar după aproximativ cinci ani de activitate profesională. Regula se aplică în special pentru cei angajați în companii multinaționale, unde creșterea venitului se face gradual, în funcție de experiență și performanțe.

De-a lungul celor cinci ani de derulare a proiectului, programul a influențat abordările dezvoltatorilor care, au conceput alternative locative în limitele plafonului maxim de creditare atribuit unui cumpărător prin Prima Casă. Astfel, s-a înregistrat o creștere a ofertei pentru apartamentele cu două sau trei camere cu prețuri până în 60.000 de euro.

Condițiile de vânzare a apartamentelor din Brașov, nu au constituit o excepție față de cele prezentate de celelalte centre urbane mari ale țării. Cumpărătorii de sub Tâmpa s-au orientat tot către oferte care se încadrau în Prima Casă.

Sfaturi utile pentru achiziționarea primei case

Achiziția unui apartament în Brașov sau în orice alt centru urban din țară cu o activitate economică intensă, nu pare un demers foarte dificil. Oferta este variată, programul Prima Casă permite accesul destul de facil al tinerilor către finanțări iar, în contextul unei regiuni dezvoltate din punct de vedere al economiei, salariile sunt peste medie. Astfel, tinerii care doresc să cumpere prima locuință au, în principiu, toate condițiile pentru a face acest pas.

Cumpărarea primului apartament impune responsabilitate și asumarea unei responsabilități pe termen lung, așa că, tot procesul trebuie realizat cu atenție, astfel încât, la final, cumpărătorul să ajungă la cea mai bună alternativă disponibilă pe piață, în concordanță cu nevoile sale. Mai jos, sunt câteva aspecte care nu ar trebui scăpate din vedere.

Colaborarea cu o agenție imobiliară
Agenția imobiliară cunoaște realitățile pieței locale, iar expertiza îi permite să realizeze rapid un profil al cumpărătorului și să vină cu alternativele cele mai potrivite pentru nevoile și posibilitățile financiare. În plus, agenția imobiliară va oferi suport în toate etapele tranzacției.

Găsirea locuinței potrivite
Este poate cea mai dificilă etapă deoarece este greu de luat o decizie, în condițiile unei oferte bogate și variate. Cumpărătorul are tendința de a-și schimba prioritățile și preferințele pe măsură ce vede mai multe locuințe, așa că ajungerea la o alternativă potrivită este destul de dificilă datorită acestor variabile.

Obținerea finanțării
Un alt proces consumator de timp. Odată ce a fost găsită locuința, apar demersurile pentru obținerea creditului imobiliar. Aici este nevoie de parcurgerea unei suite întregi de etape birocratice, dar dacă apartamentul este corect evaluat, iar veniturile cumpărătorului îl califică pentru finanțare, atunci rezolvarea problemei este doar o chestiune de timp. Totuși înainte de alegerea unei bănci, este recomandată o analiză amănunțită a condițiilor de creditare, a dobânzilor și celorlalte aspecte tehnice ale creditului.

Noua Casă, programul care stimulează achiziționarea de locuințe noi

Cabinetul Ponta III vine cu o propunere de modificare a programului de încurajare a achizițiilor de proprietăți imobiliare de către persoane fizice, Prima Casă, cu un nou program care restrânge aria achizițiilor doar la locuințele noi. Astfel, beneficiarii noului program nu vor mai obține finanțări pentru spații rezidențiale vechi, ceea ce ar putea avea efecte negative asupra pieței care a început să dea semne de discrete de revenire.

Programul Prima Casă a fost lansat în 2009, într-o perioadă în care piața imobiliară era blocată, venind la vremea respectivă ca o soluție împotriva paraliziei totale sectorului. Deși băncile au impus restricții severe asupra creditării, prin programul garantat de Guvern, cuplurile tinere, cu venituri peste medie și cu o situație financiară care demonstra stabilitate reușeau cu greu să se califice pentru a lua un credit imobiliar. Deși garantate de stat, creditele se obțineau destul de greu la începutul crizei, dar cel puțin în ultimul an s-a simțit o relaxare ușoară a condițiilor de creditare și un apetit crescut al cumpărătorilor pentru locuințe.

Prima Casă a avut o contribuție majoră în susținerea pieței imobiliare într-o perioadă foarte grea. De la debutul programului până în 31 decembrie 2012 fuseseră acordate 106.256 de garanții pentru finanțări care au ajuns la o valoare totală de 4,009 miliarde de lei.

Dacă programul va fi înlocuit de Noua Casă, proprietarii de locuințe vechi vor avea dificultăți mari în a le vinde, chiar dacă se previzionează o scădere semnificativă a prețului acestora. În schimb vor fi favorizate construcțiile noi care urmează să fie dezvoltate sau se află „pe stocul” dezvoltatorilor, prin direcționarea automată a cumpărătorului către ofertele din construcțiile noi.

Ofertele imobiliare din Brașov au potențial pentru a răspunde unei creșteri a cererii pentru locuințele noi, în care Noua Casă va înlocui soluția actuală, Prima Casă.