Etichetă: tranzactii imobiliare

Ponturi pentru cumpărător: cumpărarea unei case în timpul iernii

Achiziția unei case în timpul ierni s-ar putea să nu fie o idee foarte rea, chiar dacă această perioadă nu este, în mod tradițional, una dintre cele mai aglomerate pe piața imobiliară. Zăpada și frigul pot ascunde unele defecte dar, în același timp le pot și scoate în evidență. De aceea, dacă în această perioadă ai găsit o casă care se potrivește nevoilor și bugetului, ar trebui să acorzi atenție unor aspecte esențiale.

Este un avantaj să nu vezi casa în cea mai bună stare
Nicio casă nu arată foarte bine înconjurată de zăpadă murdară, pe o vreme cenușie. În acest context pot fi sesizate mai bine defectele și aspectele pe care s-ar mai putea negocia. Se poate să observi lipsa luminii naturale sau alte defecte care pot fi ascunse de lumina primăverii, o grădină înflorită și amenajată. De multe ori, lumina primăverii, verii și chiar și a toamnei pot pune în valoare foarte bine o casă, în timp ce iarna, mai austeră în lumină poate scoate în evidență unele aspecte pe care, cu siguranță ai vrea să le cunoști înainte de achiziție.

Nu te lăsa indus în eroare de poze
De obicei, imaginile din anunțul de vânzare sunt făcute să atragă, așa că vor fi cu siguranță din timpul verii sau al primăverii, chiar dacă proprietatea este listată în ianuarie. Este un lucru bun, deoarece vei avea o privire comparativă între look-ul casei iarna dar și în timpul anotimpurilor în care arată cel mai bine.

Atenție la caracteristicile care nu pot fi testate
În cazul în care casa are o piscină, poate că nu ar strica să cazi la un acord cu vânzătorul în privința unei garanții. În cazul în care instalația piscinei nu funcționează, acesta să o repare pe cheltuiala lui. De asemenea, poți folosi acest aspect ca punct de negociere. Dacă nu este posibilă garanția, atunci o reducere de prețul de vânzare este o variantă echitabilă.

Efectele negative ale supraevaluării unei proprietăți

Stabilirea prețului corect pentru o proprietate este determinată de o foarte bună cunoaștere a stării pieței la momentul publicării ofertei. De cele mai multe ori proprietarii au tendința stabilirii unui preț mai mare, ceea ce sperie un cumpărător documentat. Chiar dacă există deschidere la negociere din partea proprietarului, cumpărătorul care vede oferta nu face pasul stabilirii primului contact, din cauza prețului inabordabil. Așadar, trebuie stabilit un preț competitiv încă de la început, ceea ce poate asigura o vânzare avantajoasă și rapidă.

Proprietarul nu ține cont de piață și stabilește un preț subiectiv. Include valoarea sentimentală pe care o are proprietatea, de aceea este esențială consultarea unui agent imobiliar care cunoaște în profunzime piața locală. Agentul poate oferi o perspectivă realistă asupra prețurilor și asupra așteptărilor cumpărătorilor. Agentul imobiliar poate face o evaluare obiectivă a locuinței, astfel încât prețul final să fie unul competitiv care să faciliteze o vânzare rapidă. Cu cât o proprietate este listată mai mult cu atât are șanse mai mari să-i scadă valoarea.

De obicei, o proprietate listată corect și promovată pe canalele adecvate va începe să atragă oferte de cumpărare în primele câteva săptămâni. Așadar stabilește prețul corect și concentrează-te ca prima impresie să fie una pozitivă. Fă ordine înainte să faci pozele care vor ilustra anunțul. Nimeni nu vrea să vadă obiecte aruncate dezordonat sau uscătorul de haine în mijlocul livingului. Prima impresie este esențială.

Un preț subiectiv nu va vinde, așa că proprietatea ar putea rămâne luni de zile pe piață, poate chiar ani, așa că, inevitabil, va interveni o reducere a prețului. De multe ori proprietarul acceptă o reducere a prețului, dar acesta rămâne la un nivel care nu se aliniază la tendințele pieței, ceea ce menține reticența cumpărătorilor potențiali.

O abordare personală a stabilirii prețului va întârzia vânzarea, iar în momentul în care aceasta se va realiza s-ar putea să se întâmple în condiții mai dezavantajoase decât cele care erau la lansarea ofertei.

Ce ar trebui să știi atunci când cumperi direct de la proprietar?

În demersurile de căutare a unei locuințe, apar și oferte publicate direct de către proprietar. Această practică este întâlnită frecvent pe piața din România, mult mai frecvent decât pe piețele din Europa. Preferința pentru neimplicarea agenției imobiliare în procesul de vânzare se datorează faptului că eliminarea unei părți va simplifica demersurile, cele două părți vor bate palma imediat ce se întâlnesc și nu vor trebui să suporte plata comisionului. De cele mai multe ori lucrurile nu stau chiar așa. Mai jos, avem câteva puncte de reflecție pentru atunci când vei vrea să cumperi o locuință direct de la proprietar.

Proprietarul acționează pe mai multe fronturi
Chiar dacă reușești să ajungi direct la proprietar, acesta lucrează, cu siguranță și cu una sau mai multe agenții imobiliare. În aceste condiții se așteaptă să primească mai multe oferte din care să poată alege. Mai mult, ar putea organiza și o licitație ad-hoc între ofertanți. În general, proprietățile promovate direct de către proprietar au un caracter instabil, din perspectiva prețului dar și din cea a înțelegerii cu vânzătorul. Chiar dacă bați palma, nu este sigur că proprietatea va mai fi disponibilă până își rezolvi formalitățile financiare.

Poți găsi o ofertă pe care nu ai cum să o refuzi
Se poate întâmpla să găsești o ofertă rezidențială foarte bună, care se încadrează în criteriile tale. Te înțelegi cu proprietarul bateți palma și tranzacție are toate șansele să se finalizeze cu beneficii pentru ambele părți. Există și astfel de cazuri ideale, așa că, în cazul în care apar, nu lăsa să-ți scape.

Formalitățile legale se aplică
Neimplicarea agenției imobiliare nu înseamnă că tranzacția nu va trebui să se desfășoare conform legilor în vigoare. În plus, taxele legale vor fi aceleași. Singurul lucru care nu se va ușura povara financiară este comisionul agenției.

Atenție la preț
Proprietarii au tendința de a-și supraevalua proprietățile, ceea ce duce la afișarea unor prețuri nerealiste în condițiile de piață date. Documentează-te asupra prețului pieței, iar dacă cel propus nu este în limite, negociază.

Neimplicarea agenției imobiliare crește sarcinile de care vor trebui să se ocupe părțile și ar putea îngreuna finalizarea tranzacției, mai ales în condițiile în care nici cumpărătorul, nici vânzătorul nu cunosc pașii pe care trebuie să-i urmeze după ce au bătut palma.

Băncile susțin dezvoltarea imobiliară

santierImobiliarele sunt din nou pe val, iar băncile se străduiesc să stimuleze dezvoltatorii și cumpărătorii prin aruncarea pe piață a unor finanțări importante. Interesate de stimularea domeniului imobiliar sunt băncile austriece și ungurești. Aceste bănci au susținut, în ultimul an, cele mai mari nouă credite pentru dezvoltări și achiziții imobiliare care depășesc 740 de milioane de euro, conform Capital.ro.

Chiar dacă oportunitățile prezentate de piața imobiliară revenită din amorțeala crizei sunt atractive, băncile oferă cu greu finanțări de peste 30 de milioane de euro, iar pentru a susține proiecte de anvergură se formează consorții bancare pentru distribuirea riscului.

Conform Silvanei Badea, Head of Capital Markets, în cadrul companiei de consultanță imobiliară JLL România, citată de Capital: „Se observă îmbunătățiri ale condițiilor de finanțare pentru achizițiile de proprietăți imobiliare, dar nu câte ne-ar plăcea să vedem. Încă nu există suficient avânt pe creditare pentru a avea o piață lichidă. Îmbucurător este că, în ultima perioadă, chiar şi băncile care nu au sucursale locale, dar care sunt specializate pe imobiliare, se uită şi pun oferte de finanțare în România. O astfel de bancă vrea să intre alături de un partener, pentru că nu are echipă locală şi pentru că vrea să distribuie riscul“.

În 2014, România a fost în topul țărilor din regiune, clasate în funcție de volumul tranzacțiilor imobiliare. Cu un volum al vânzărilor de 1,15 miliarde de euro, țara noastră se poziționează în top imediat după Polonia și Cehia. Dacă anul trecut a fost unul excelent din punctul de vedere al vânzărilor, 2015 a avut un început mai lent, în special pentru segmentul comercial, unde în primul semestru, volumul total al tranzacțiilor a ajuns la 190 de milioane de euro, în scădere față de perioada similară a anului trecut.

Deschiderea către finanțare se manifestă și pe piețe locale. Ofertele de apartamente noi în Brașov sunt în creștere, apar tot mai multe proiecte de dezvoltare din ce în ce mai atractive, iar disponibilitatea cumpărătorilor pentru variante rezidențiale noi, prezintă un potențial interesant.

Greșelile frecvente în cumpărarea unei locuințe

Cumpărarea unei locuințe este un demers complex deoarece poate fi cea mai mare investiție făcută de-a lungul vieții. De cele mai multe ori cumpărătorul nu este foarte pregătit să facă față provocării și riscă să ia decizii pripite care îl pot duce, în final, la o alegere nepotrivită, în neconcordanță cu nevoile sale locative
Emoții vs. Rațiune
O greșeală frecventă a cumpărătorului implicarea emoțională puternică în alegerea unei locuințe. Cumpărătorul neglijează de cele mai multe ori, elementele raționale care ar trebui să determine o alegere obiectivă care să reprezinte un echilibru între nevoile locative și bugetul disponibil. În fața unei achiziții majore, emoțiile sunt absolut normale, dar nu ar trebui să primeze în fața rațiunii.

Depășirea bugetului
Găsirea unei alternative locative care să se încadreze în bugetul disponibil este un aspect important, mai ales dacă locuința este achiziționată cu o finanțare imobiliară. Stabilește un buget, astfel încât rata lunară să nu reprezinte o povară financiară prea mare. Fiecare suplimentare de buget se va traduce într-o rată mai mare. De aceea, ia o decizie obiectivă și nu include în buget elemente care trebuie să satisfacă o nevoie imediată.

Nerăbdarea
„Graba strică treaba”, iar achizițiile imobiliare nu fac excepție de la această regulă. Studiază piața și caută alternativele cele mai potrivite. Nu te grăbi, nu fii nerăbdător, păstrează-ți calmul. Oferta de apartamente de vânzare în Brașov este suficient de variată încât să găsești o ofertă care să reprezinte echilibrul dintre bugetul disponibil și nevoile locative. Chiar dacă descoperirea alternativei rezidențiale durează mi mult, ai răbdare, vei găsi până la urmă locuința potrivită. Dacă e nevoie, ia o pauză de la căutări, odihnește-te, după care ia-o de la capăt.

O locuință este o investiție pe termen lung, așa că gândește-te și la perspectivele pe care le are. Chiar dacă acum îți satisface nevoile locative, o va face și pe termen mediu sau lung?