apartamente noi Brasov Arhive - Pagina 3 din 4

Primul semestru din 2014, dominat de scumpiri

Piața imobiliară a demonstrat o revenire alerta după anii grei de criză. Odată cu revitalizarea cererii, stimulată și de Prima Casă, a venit rândul prețurilor să demonstreze că piața este în revenire. Astfel, primul semestru din 2014 a fost marcat de o creștere importantă a prețurilor în cele mai mari centre urbane ale țării. Creșterea prețurilor vine după șase ani consecutivi de ieftiniri masive și de înghețare a cererii. Totuși, nu toate marile centre urbane s-au conformat acestei tendinței, Brașovul manifestând cea mai pregnantă excepție.

Dacă în București și în cele mai mari orașe ale țării, respectiv, Timișoara, Constanța, Cluj-Napoca au înregistrat, în prima jumătate a anului o creștere cuprinsă între 1 și 3 procente, orașul de la poalele Tâmpei a fost singurul în care s-a menținut tendința de scădere a prețurilor. Conform Indicelui Imobiliare.ro, prețul pe metrul pătrat în Brașov se situează la un nivel de 814 euro, cu 1,1% mai mic decât la începutul lunii ianuarie 2014, când se situa la 823 de euro. Piața imobiliară din Brașov a atins punctul maxim în luna aprilie, în special pe segmentul de apartamente noi. În a patra lună a anului în curs, s-a ajuns la 839 de euro pe metrul pătrat dar, în lunile următoare s-a continuat tendința descendentă.

Scăderea prețurilor pe segmentul de apartamente noi în Brașov, transformă acest tip de proprietăți în oportunități de achiziție foarte atractive, mai ales că în oraș există o serie de proiecte rezidențiale finalizate sau în ultimele faze de construcție care oferă condiții locative superioare față de apartamentele în blocurile vechi. Compartimentarea mai eficientă a spațiului și predarea la cheie, sunt doar câteva dintre avantajele care se adăugă la prețurile speciale cu care dezvoltatorii încearcă să-i atragă pe brașoveni către proiectele lor.

Cum alegi cartierul în care vrei să te muți?

Alegerea cartierului este, de multe ori, mai dificilă decât alegerea propriu-zisă a unei locuință. De la alegerea cartierului pleacă, de fapt, alegerea locuinței. Chiar dacă un apartament prezintă cele mai bune condiții raport calitate – preț, detaliile cartierului pot să nu corespundă nevoilor specifice ale cumpărătorului, ceea ce va anula tranzacția. Recomandat este ca, în fazele de documentare, cumpărătorul să-și stabilească unele priorități în ceea ce privește cartierul, după care să demareze căutările specifice pentru un apartament sau o casă.

Pentru a surprinde cât mai bine atmosfera cartierului vizat, nu ar strica să faci o plimbare pentru a-i lua pulsul. De asemena, plimbarea te va ajuta să identifici facilitățile comerciale, instituțiile de învățământ și cele de servicii medicale. Dacă toate aceste elemente se regăsesc în apropierea locuinței în care ai dori să te muți, atunci este foarte posibil să găsești aici mediul potrivit pentru tine și familia ta. Nu ar strica să găsești spații verzi amenajate, poate chiar un parc sau o biserică. Simte atmosfera cartierului, vezi cum sunt oamenii în comunitate, până la urmă s-ar putea să faci parte din această comunitate. Mai ales dacă este vorba de un oraș nou, atenția la comportamentul comunității este esențială.

Chiar dacă ai găsit locuința perfectă în cartierul perfect, ar mai fi niște aspecte practice de luat în considerare, cum ar fi timpul zilnic pe care îl vei petrece pe drumul la și de la serviciu. Dacă ai o infrastructură de drumuri bine pusă la punct, completată de un serviciu fiabil de transport public, accesul către serviciu nu ar trebui să fie foarte dificil, chiar dacă ai ales un cartier rezidențial nou localizat într-o zonă limitrofă a orașului.

Blocurile cu apartamente noi din Brașov sunt localizate, de obicei, în zonele limitrofe ale orașului, dar acest lucru nu este considerat de către cei care se mută în aceste cartiere, un inconvenient major.

Apartament nou vs. apartament în bloc vechi

Cumpărătorul este pus inevitabil în fața acestei alegeri în momentul în care decide să cumpere un apartament. Ambele variante pot întruni până la urmă exigențele de funcționalitate și confort ale cumpărătorului. De asemenea, varietatea ofertelor pentru ambele opțiuni determină și găsirea alternativelor care se încadrează în bugetul disponibil.

Ambele soluții prezintă avantaje și dezavantaje pe care cumpărătorul ar trebui să le cântărească atent înainte să ia o decizie de cumpărare. Apartamentul este un bun destinat unei utilizări îndelungate, pentru achiziția căruia cumpărătorul plătește o sumă considerabilă, ceea ce impune o alegere responsabilă.

Apartamentele noi prezintă avantaje clare din punctul de vedere al organizării spațiului, fiind concepute după principii moderne. Sunt în construcții noi care fac parte, de obicei, din ansambluri rezidențiale, ceea ce înseamnă că și în jurul clădirilor, spațiul a fost organizat, astfel încât să fie cât mai funcțional și complex. Se regăsesc locuri de parcare, spații verzi, locuri de joacă care contribuie decisiv la confortul locuitorilor din cartier. De asemenea, un alt avantaj major este predarea apartamentului la cheie, de multe ori și cu mobila de bucătărie inclusă, ceea ce permite cumpărătorului să se mute imediat după finalizarea tranzacției.

Apartamentele din blocurile vechi prezintă, în primul rând, avantajul prețului, acestea fiind cotate la prețuri sensibil mai mici decât locuințele noi, ceea ce reprezintă un avantaj competitiv important, în special pentru cumpărătorii care apelează la un credit imobiliar. Totuși, avantajul este real doar dacă apartamentul a fost renovat recent. În caz contrar, cumpărătorul va trebui să prevadă o sumă suplimentară, deloc neglijabilă pentru renovare. În plus, apartamentul nu va fi locuibil până la finalizarea lucrărilor.

Dezvoltatorii de apartamente noi din Brașov se orientează pe construcția de alternative locative care se încadrează în plafonul de garanție oferit prin programul Prima Casă, astfel încât să faciliteze accesul cumpărătorilor către aceste alternative.

Scăderea prețurilor proprietăților imobiliare continuă

În prima jumătate a anului 2014 a continuat tendința descendentă a prețurilor la proprietățile imobiliare, în special la apartamente. Scăderea s-a manifestat, cu mici variații, în toată țara. Excepții au fost înregistrate doar la nivel local, în marile centre urbane, în special în București, unde prețurile apartamentelor au un nivel mai ridicat decât în principalele orașe ale țării, ca Brașov, Timișoara, Constanța, Cluj-Napoca sau Iași.

Oferta imobiliară din Brașov a evoluat în avantajul cumpărătorului, adică prin continuarea tendinței de scădere a prețurilor, încadrându-se în valorile medii înregistrate la nivel național. Astfel, apartamentele cu o cameră și garsonierele au scăzut, în medie, cu 6% față de perioada similară din 2013. Comparativ cu primele șase luni ale anului trecut, o scădere similară, de 6%, s-a înregistrat și la apartamentele cu patru camere.

Reduceri de preț mai temperate au marcat apartamentele cu două și trei camere. Aceste proprietăți au afișat prețuri de vânzare mai mici cu până la 5%.

În contextul acestor scăderi, cererea de pe piața imobiliară este din ce în ce mai activă. Cele câteva procente de scădere îmbunătățesc șansele obținerii unui credit, dar și diminuează presiunea financiară pe care rata lunară o pune asupra cumpărătorului. La proprietățile cu două sau trei camere, s-a manifestat o cerere mai activă, ceea ce a determinat și o rată de scădere mai mică.

Cele mai atractive proprietăți în această perioadă sunt apartamentele în clădirile noi. Conceptele moderne de apartamente și facilitățile oferite de ansamblurile rezidențiale atrag cumpărătorii, iar prețurile și ofertele din ce în ce mai atractive ale dezvoltatorilor încearcă să schimbe perspectiva cumpărătorilor de la apartamentele în construcții vechi la cele noi.

Tendințele în ceea ce privește raportul cerere/ofertă pe segmentul de apartamente noi din Brașov se încadrează în cele naționale. Prețurile pentru un apartament cu două camere spațios, într-un complex rezidențial modern, predat la cheie, este în jur de 60.000 de euro. Prețurile pot varia foarte mult în funcție de bloc, zonă și alte elemente prevăzute de dezvoltator.

Apartamentul, de la dorință, la decizie de cumpărare fermă

Achiziția unei locuințe este un proces destul de lung și anevoios care cuprinde o serie de etape care trebuie parcurse. Dorința de achiziție trebuie completată de o situație financiară stabilă și venituri peste medie pentru a deveni eligibil pentru o finanțare, chiar și una venită prin programele de garantare pe care statul le propune pentru a încuraja revenirea pieței imobiliare.

Totuși, achiziția unei locuințe nu este un demers imposibil, mai ales pentru cuplurile tinere care lucrează în companii stabile și au venituri peste medie. Această categorie de cumpărători are cele mai bune șanse de a obține finanțare din partea băncilor, așa că cea mai mare barieră este trecută. Trebuie doar să existe dorința de achiziție și disponibilitatea la o analiză foarte atentă a nevoilor și la atingerea unui raport echilibrat între acestea și bugetul disponibil. Maximizarea avantajelor pe care le prezintă ofertele de piață, astfel încât pentru bugetul disponibil să se obțină oferta cu cel mai bun plus de valoare. Până la urmă acest plus de valoare declanșează mecanismul de luare a deciziei.

Cumpărătorul obișnuit se încadrează în profilul descris mai sus. Astfel de cumpărător se regăsește doar în centrele urbane mari ale țării, atractive din punct de vedere investițional pentru companiile străine, dar și cele autohtone. În aceste centre urbane se și manifestă o oarecare „înviorare” a tranzacțiilor imobiliare. Oferta de apartamente noi din Brașov este obiectul interesului acestui tip de cumpărător, tendința de cumpărare încadrându-se astfel în tendințele naționale.

Apartamentele în construcții noi sunt mai atractive deoarece vin cu o structură modernă, propun o abordare pe placul categoriei de clienți căreia i se adresează și vin complet finisate, la cheie. Sunt o soluție comodă, spre deosebire de apartamentele în blocuri vechi care, odată achiziționate necesită, de obicei, lucrări mari de renovare.

Dorința de cumpărare apare, de obicei, odată cu schimbarea nevoilor locative, punerea în practică este condiționată de finanțare, iar odată ce a fost obținută finanțarea urmează faza luării deciziei finale care, nu este una tocmai ușoară și se poate extinde în timp.

Ieftinire masiva a apartamentelor noi din Brasov

Investițiile în imobiliare rămân încă cele mai avantajoase, iar Brașovul pare să ofere cele mai bune condiții în acest sens. Conform unui studiu Imobiliare.ro, prețurile apartamentelor scoase la vânzare în orașul de la poalele Tâmpei au înregistrat o scădere de 1,3% în luna martie față de luna precedentă. Astfel, prețul mediu pe metrul pătrat a scăzut la 822 de euro în primele trei luni ale lui 2014, în scădere de la 833 de euro pe metrul pătrat, costul mediu aferent perioadei similare a anului trecut.

Luna martie a anului în curs a adus cea mai importantă scădere pe segmentul de apartamente noi din Brașov care au ajuns de la 871 de euro pe metrul pătrat la 820 de euro pe metrul pătrat, ceea ce înseamnă o scădere de 5,9%. Segmentul apartamentelor noi a înregistrat și cea mai mare scădere față de perioada similară a lui 2013, deferența ajungând la 11%.

Tendința descendentă pe care o înregistrează sectorul imobiliarelor din Brașov construiește un context favorabil pentru achiziții. Prețurile în scădere fac proprietățile imobiliare din segmentul rezidențial atractive pentru persoanele fizice în căutarea unei locuințe noi, dar și pentru investitori care au resurse de capital pe care vor să le plaseze în active sigure. Momentul acesta ar trebui exploatat, deoarece tendința de scădere nu se va menține pe termen lung, mai ales că pe majoritatea piețelor imobiliare locale importante din țară, tendința este de creștere. În București, Constanța, Cluj-Napoca sau Timișoara, prețul mediu pe metru pătrat înregistrat în primul trimestru din 2014 este superior celui înregistrat în primele trei luni din 2013.

Înainte de o achiziție imobiliară, este recomandat să vă informați în legătură cu fluctuațiile pieței locale pentru a identifica perioadele de scădere a prețurilor. Odată identificate, aceste perioade pot fi exploatate în vederea unei achiziții cât mai avantajoase.

Construcțiile rezidențiale, în scădere în 2013

Anul trecut a fost unul mai slab din punctul de vedere al construcțiilor rezidențiale finisate. Tendința descrescătoare s-a manifestat la nivelul întregii țări, cu o manifestare mai accentuată în partea de nord-vest a țării, în timp ce zona București-Ilfov a înregistrat o scădere mai redusă. Datele au fost prezentate în cel mai recent raport referitor la sectorul construcțiilor publicat de Institutul Național de Statistică (INS).

În regiunea de dezvoltare Centru, în care se regăsește și Brașovul scăderea a fost una ponderată, având în vedere valorile maxime și minime ale scăderilor înregistrate pe regiuni, la nivel național. În nord-vest, scăderea diferența dintre locuințele finalizate în al patrulea trimestru din 2012 și cele finalizate în ultimele trei luni ale lui 2013 a fost de 900 de locuințe, în timp ce în vest, diferența a fost de doar 61 de locuințe finalizate. Zona centrală s-a situat la o diferență de 208 locuință între cele două perioade.

Un fenomen interesant manifestat la nivel național este tendința de mutare a construcțiilor noi din mediul urban către mediul rural, această tendință manifestându-se mai puternic la sfârșitul anului 2013 decât în perioada similară din 2012. Astfel dacă în 2012 locuințele noi finalizate în mediul rural reprezentau 56,3% din totalul de locuințe terminate, în 2013, proporția a ajuns la 56,8%. Aceste proporții arată o migrație din ce în ce mai pronunțată către mediul rural. Majoritatea celor care vor să-și achiziționeze o locuință caută să scape de agitația urbană și să locuiască într-un mediu în care se pot relaxa cu adevărat odată ce și-au finalizat sarcinile de serviciu.

Oferta de apartamente noi în Brașov este una care ar putea satisface cu ușurință nevoia de liniște. În zonele rurale din apropierea orașului sunt ansambluri rezidențiale care propun condiții optime de confort. Cei care optează pentru astfel de soluție rezidențială vor trebui să facă însă unele compromisuri, în special în ceea ce privește soluțiile de transport până în oraș.

Ce au însemnat șase ani de criză imobiliară?

Piața imobiliară din ultimii ani a oferit condiții dificile pentru încheierea de tranzacții. Deși oferta era mai mult decât generoasă, cererea aproape dispăruse. Băncile au oprit finanțările, iar dezvoltatorii și proprietarii s-au trezit cu locuințe „pe stoc”, locuințe pe care nu le puteau vinde. Dacă în 2008 ar fi existat programul Prima Casă, plafonul maxim de 60.000 de euro ar fi ajuns doar pentru achiziționarea unei garsoniere, acum după șase ani, cu banii respectivi cei interesați de o locuință pot să-și asigure un confort locativ net superior.

Conform unui studiu Imobiliare.ro, acum aproximativ 6 ani, prețul mediu al unei garsoniere în Brașov era de 44.600 de euro, în timp ce un apartament cu 3 camere ajungea la un preț mediu de 83.500 de euro. Chiar dacă oferta de apartamente noi din Brașov de la acea vreme propunea prețuri de vânzare mult peste valoarea reală a locuințelor, cumpărătorii nu aveau o problemă în a contracta un credit imobiliar scump pentru a investi într-o locuință. Acum probabil regretă că s-au pripit și nu s-au uitat mai cu atenție la nivelul artificial al prețurilor. Ignoranța poate fi justificată prin entuziasmul general provocat de sentimentul unei creșteri economice.

Situația s-a schimbat radical, prețurile locuințelor scăzând masiv până la un normal mai accesibil clasei medii. Oferta este bogată în apartamente aflate în blocuri vechi, apartamente a căror prețuri par mult mai atrăgătoare. De exemplu, o garsonieră în zona Noua poate fi cumpărată chiar și cu 15.500 de euro, în timp ce un apartament cu trei camere, cu o suprafață de 70mp, amenajat, în zona Griviței are un preț de 58.000 de euro. Aceste prețuri pot suferi variații în funcție de puterea de negociere a cumpărătorului și rigiditatea vânzătorului în ceea ce privește prețul.

Oferta imobiliară este foarte variată, iar o cercetare atentă a pieței este absolut necesară înaintea achiziției unei locuințe. Prin multitudinea de oferte mai sunt ascunse și acele „chilipiruri” cu un raport calitate preț net superior celor mai optimiste previziuni ale cumpărătorului.

Cauți o locuință? Privește în perspectivă!

Atenția și analiza la rece a tuturor detaliilor sunt esențiale în momentul căutării unei locuințe. Este o investiție majoră, poate cea mai importantă pe care o face cineva de-a lungul vieții, de aceea procesul de luare a deciziei trebuie tratat cu maximă seriozitate. Fiind un bun de valoare mare destinat unei utilizări îndelungate, trebuie privite și o serie de aspecte de perspectivă pentru a vedea dacă locuința în discuție reprezintă o alternativă viabilă pe termen lung.

O greșeală majoră pe care au făcut-o mulți clienți în căutarea unui plus de confort, a fost depășirea cu mult a posibilităților financiare. Pe fondul unei prosperități financiare artificiale generată de perioada de creștere economică, mulți proprietari de apartamente care au avut acces la credite scumpe, dar rapide, au schimbat viața la bloc pe o casă nouă într-un cartier rezidențial proaspăt construit sau într-unul în curs de dezvoltare. Proprietățile pe le-au cumpărat aveau la vremea respectivă prețuri foarte mari, dar acesta nu era un aspect care să-l împiedice pe cumpărător să-și asigure un confort sporit.

Cum nicio minune nu durează mai mult de trei zile, „mirajul prosperității financiare” a dispărut, iar proaspeții proprietari de case s-au trezit într-o situație absolut dramatică: nu mai puteau plăti ratele lunare ale creditului, întreținerea casei devenise aproape imposibil de acoperit, iar valoarea de piața a proprietății scăzuse atât de mult, iar cererea dispăruse cu desăvârșire, astfel că o vânzare nu doar că era complet nerentabilă, dar era imposibilă.

Cea mai frecventă greșeală a cumpărătorilor de locuințe, fie case sau apartamente, este că nu estimează cheltuielile curente, dincolo de prețul de achiziție. Impozitul pe casă, cheltuielile cu utilitățile dar și cele cu mentenanța imobilului. Este foarte important ca cei interesați de achiziționarea unui apartament nou în Brașov sau a unei case, este foarte important să ceară sfatul unui specialist care să le ofere toate detaliile necesare în legătură cu achiziția.

Ca sfat general, dacă locuința este achiziționată prin credit de către un cuplu de tineri căsătoriți este foarte important ca rata lunară să nu depășească nivelul unui salariu, astfel încât familia să-și poată asigura stabilitatea financiară.

Apartamentele noi cu 2 camere în atenția cumpărătorilor pentru 2014

2013 a fost un an în care piața imobiliară a dat semne timide de revenire. Programul Prima Casă a determinat băncile să devină mai flexibile în acordarea creditelor, iar cei cu venituri peste medie au reușit să se califice pentru un credit imobiliar. Tinerii au fost cei mai tentați să renunțe la chirie și să se orienteze către un apartament în condițiile în car rata lunară nu era aproximativ egală cu rata lunară.

Din datele pe care le adunăm de pe piața brașoveană, putem previziona un 2014 în care se va menține tendința de creștere manifestată în sectorul rezidențial, iar cele mai atractive proprietăți vor fi apartamentele cu două camere. Majoritatea cumpărătorilor se vor orienta către locuințele noi, deoarece acestea prezintă suprafețe mai mari și o compartimentare adaptată funcționalității pe care o caută acum cumpărătorul. Apartamentele cu două camere vor continua să fie tentante în condițiile în care prețurile vor urma tendința descendentă din ultimii ani, iar băncile vor deveni din ce în ce mai flexibile în termenii și condițiile de acordare a creditelor imobiliare pentru clienții eligibili pentru programul Prima Casă.

Este posibil să asistăm și la o revitalizare a sectorului comercial și industrial printr-o cerere mult mai vizibilă de astfel de spații. În condițiile în care economia națională va manifesta o creștere stabilă, va fi încurajat antreprenoriatul, iar firmele nou fondate vor constitui o parte semnificativă a cererii de spații comerciale sau industriale. Zona Brașovului este una favorabilă investițiilor în facilități turistice, pensiuni și hoteluri care să răspundă cu o ofertă variată turiștilor români și străini care aleg să-și petreacă vacanțele în zonă.

Sectorul rezidențial din Brașov prezintă o ofertă largă de apartamente de vânzare, atât în ansambluri rezidențiale noi, cât și în blocuri vechi, cu prețuri care le fac accesibile unei categorii mult mai largi de clienți.