Ce roluri are un agent imobiliar?

Achiziția unei locuințe este, de cele mai multe ori, în condițiile unei piețe dinamice, un proces destul de anevoios. De aceea, ajutorul agentului imobiliar este esențial pentru identificarea celei mai bune oferte, în concordanță cu nevoile. Documentarea online este importantă dar, un agent imobiliar face mult mai mult decât să caute proprietăți care respectă cele câteva criterii specificate. Rolurile sale sunt mult mai extinse și mai specializate.

1 Ghid. Înainte să vizitezi prima locuință, agentul imobiliar îți va face un profil al cumpărătorului pentru a identifica setul de criterii de căutare a locuinței adaptate nevoilor tale. Acest lucru va restrânge căutarea și favorizează o identificare rapidă a alternativelor corespunzătoare.

2. Educă. Agentul imobiliar îl va educa pe cumpărător în ceea ce privește particularitățile pieței în care caută oferte, astfel încât acesta să aibă o perspectivă cât se poate de completă asupra alternativelor pe care le are.

3. Moderează negocierea. Agentul imobiliar are ca obiectiv încheierea tranzacției în cel mia scurt timp posibil și în condiții avantajoase pentru ambele părți. El va interveni ca un punct de echilibru între cumpărător și vânzător în timpul negocierilor, concentrându-se pe aducerea de argumente plauzibile pentru care părțile ar trebui să-și facă unele concesii pentru ca tranzacția să se încheie avantajos pentru ambele părți.

4. Consultanță în procesele birocratice. Dacă ești la prima tranzacție imobiliară, vei avea nevoie de consultanță pentru întocmirea actelor și parcurgerea tuturor etapelor birocratice. Agentul imobiliar poate oferi o susținere pertinentă și în procesul de întocmire a dosarului pentru obținerea unui credit imobiliar.

5. Consultanță în alegerea propriu-zisă a locuinței. După ce ai văzut mai multe proprietăți, discută cu agentul imobiliar. Încearcă să identifici împreună cu el aspectele pozitive și cele negative ale proprietăților vizitate până să ajungi la soluția optimă pentru bugetul și nevoile tale.

TVA-ul zero pentru locuințe iese din propunerile de modificare a Codului Fiscal

Proiectul de modificare a Codului Fiscal care viza eliminarea TVA-ului pentru locuințe achiziția de locuințe și a terenului aferent, a fost scos de pe lista de priorități. La anunțarea propunerii, s-a sesizat un moment de ezitare în comportamentul cumpărătorilor. Mulți au decis să aștepte, sperând la o diminuare a prețurilor.

Propunerea viza TVA zero pentru livrarea de locuințe cu terenul aferent către persoane fizice. De asemenea, erau vizate de posibila măsură livrările de clădiri care aveau ca destinație cămine de bătrâni, case de copii, precum și imobile aflate în proprietatea primăriilor, a căror destinație era închirierea către persoane cu venituri reduse. TVA-ul pentru clădirile utilizate în scopuri sociale este la ora actuală, de 5%.

Cauza principală pentru care s-a renunțat la această măsură este o directivă europeană care nu permite statelor membre să aibă mai mult de două cote reduse de TVA. România aplică deja două cote reduse, de 9, respectiv 5%.

TVA-ul 0 ar fi trebuit să intre în vigoare la 1 martie pentru imobilele sub 100.000 de euro.

Chiar dacă s-ar fi eliminat TVA-ul, specialiștii spun că acest lucru nu s-ar fi resimțit în prețurile locuințelor, dezvoltatorii menținându-le la același nivel.

Ce neglijează majoritatea celor care caută o locuință în Brașov?

Găsirea unei locuințe potrivite în Brașov este o provocare datorită cererii care depășește oferta, așa că locuințele se vând destul de repede, mai ales cele care se încadrează în programul Prima Casă. Cumpărătorul trebuie să aibă viteză de reacție și capacitatea de a analiza, a evalua și a lua decizii foarte repede pentru a ajunge să achiziționeze casa sau apartamentul vizat. În mixul criteriilor de evaluare pentru o locuință, este neglijat, de cele mai multe ori, un aspect esențial, respectiv traficul de pe drumul către serviciu.

Chiar dacă ai găsit locuința ideală, dacă aceasta este poziționată la distanță considerabilă față de locul de muncă, drumul zilnic la și de la serviciu s-ar putea să dureze destul de mult și, implicit să fie destul de costisitor, mai ales dacă nu ai acces facil la mijloacele de transport în comun. Este păcat să pierzi în fiecare zi cel puțin o oră cu acest drum zilnic. Așadar, pentru a-ți face o ideea despre cât vei sta în trafic dacă te vei muta în locuința vizată, folosește de opțiunea trafic a aplicației Hărți de la Google. Introdu punctul de plecare și destinația,iar aplicația îți va calcula cu un grad destul de ridicat de precizie, timpul în care vei parcurge traseul.

Chiar dacă timpul pe care îl petreci pe traseul casă-serviciu, nu ți se pare foarte mare și ești dispus la acest sacrificiu, cel puțin o oră petrecută zilnic în mașină poate determina o schimbare radicală a stilului de viață, afectând echilibrul în viața personală și cea profesională. Practic, orice adaos de timp la drumul la și de la serviciu prelungește ziua de muncă și scurtează momentele zilnice de relaxare de acasă. În plus, poate întârzia și treburile casnice. Amâni aprovizionarea, gătitul spălatul hainelor, curățenia,etc., pentru că ajungi prea târziu acasă și nu mai reușești să te organizezi pentru ale face pe toate.

Decizia de achiziție a unei locuințe este una majoră, așa că analizează toate aspectele, chiar și cele care, la o primă vedere, par nesemnificative.

5 probleme ale unei case care pot îndepărta cumpărătorii

Cumpărătorul este din ce în ce mai atent în momentul vizitării unei case de vânzare, uitându-se după eventuale defecte. Chiar dacă poziționarea și facilitățile cartierului se încadrează în criteriile sale de căutare, casa trebuie să treacă „testul” pentru ca tranzacția să se finalizeze. Așadar, în calitate de proprietar care își listează casa pe piață, ar trebui să rezolvi problemele care presupun cel mai ridicat grad de risc pentru finalizarea tranzacției.

Cele mai frecvente probleme, determinante pentru decizia finală a cumpărătorului potențial sunt:

1. Acoperiș vechi, cu țigle lipsă. Un acoperiș prin care se scurge apa este o problemă majoră care indică vicii la nivelul întregii construcții, vicii care vor fi destul de costisitor de eliminat. Așadar, un acoperiș în stare bună poate încheia tranzacția mai repede și în condiții mai bune.

2. Burlane înfundate și deteriorate. Starea burlanelor este, la rândul ei, un criteriu important pentru cumpărător. Burlane sunt sesizate foarte ușor, iar formare unei impresii legate de stare lor poate fi făcută imediat, chiar și de către un ochi nu foarte avizat.

3. Uși și ferestre degradate. Cumpărătorul este atent la starea ușilor și a ferestrelor deoarece acestea sunt un indicator clar al gradului de întreținere al casei. În cazul unei deteriorări excesive, este posibil să apară și o serie de alte vicii la interior. Ferestrele degradate care nu se închid lasă umezeala, frigul, vântul să pătrundă aducând, în timp, daune importante și interiorului.

4. Sistem de încălzire vechi. Este o problemă deoarece înlocuirea lui reprezintă o cheltuială semnificativă pe care cumpărătorul va trebui să o suporte imediat după finalizarea tranzacției, mai ales dacă vrea să se mute în cel mai scurt timp posibil.

5. Crăpături la nivelul fundației. Crăpăturile care apar la nivelul fundației sunt un semnal de alarmă major cu privire la structura construcției, mai ales dacă este vorba de o casă nouă sau una care a fost consolidată și recent.

Capcane în care poți pica atunci când cauți un apartament de închiriat în Brașov

Găsirea unui apartament de închiriat în Brașov nu este un demers atât de ușor cum ar putea părea la prima vedere. După o sondare superficială a pieței este posibil să găsești zeci de oferte tentante și potrivite, dar multe dintre ele pot ascunde capcane care îți pot aduce daune materiale importante. Pentru a te feri de astfel de capcane, demarează căutările astfel încât timpul să-ți fie aliat pentru a putea determina în tihnă care dintre ofertele găsite merită luate în considerare și care sunt doar capcane în care ar fi bine să nu te lași prins.

Costul chiriei

În cazul în care ai găsit o ofertă care pare perfectă și are un preț net inferior prețului pieței, ar trebui să îți ridici niște semne de întrebare. Fie apartamentul nu prezintă avantajele enumerate în anunț, fie oferta nu este reală. Prețul cel mai mic nu este întotdeauna și cel mai bun, așa că nu te lăsa prins în capcana prețului în momentul în care îți alegi apartamentul de închiriat în Brașov.

Garanția

Atenție la garanția solicitată. În cazul în care cuantumul acesteia depășește contravaloarea a 2-3 chirii, ar trebui să acționezi cu precauție. Dacă oferta este prea tentantă pentru a putea fi refuzată, discută cu proprietarul. Este posibil ca un cuantum ridicat al garanției să fie un filtru pentru trierea chiriașilor potențiali.

Anunțurile fără poze

O altă capcană sunt anunțurile fără imagini cu apartamentul de închiriat. În acest caz este posibil să fie vorba de ascunderea unor vicii ale apartamentului. Dacă oferta este una decentă, atunci ai putea să contactezi proprietarul pentru a stabili o vizionare. Totuși, vei avea tendința să sari peste anunțurile fără imagini. Probabil că acestea vor trece neobservate.

Un apartament de închiriat în Brașov care să fie adaptat bugetului și nevoilor tale poate apărea încă de la primul anunț deschis. Pentru a evita mai ușor capcanele pe care le presupune căutarea unei chirii pe cont propriu, apelează la serviciile unui agent imobiliar profesionist.

Riscurile achiziției unei locuințe scoase la licitație

Achiziția unei locuințe scoase la licitație poate fi o opțiune de luat în calcul. De obicei, aceste locuințe pot fi cumpărate cu un preț sub cel al pieței ceea ce le face mai atractive. Totuși o astfel de tranzacție prezintă o serie de riscuri, dar și particularități tehnice și legale. Așadar, în cazul în care iei în calcul și această variantă de achiziție, ar trebui să cunoști foarte bine riscurile la care te supui. Chiar dacă prețul de achiziție este sub cel al pieței, iar locuința este foarte atractivă din acest punct de vedere, acționează cu grijă.

Cel mai mare semn de întrebare este ridicat de faptul că astfel de locuințe nu pot fi vizionate, mai ales dacă proprietarii mai locuiesc în ele. Ajunși în situația în care locuința le-a fost scoasă la licitație, este puțin probabil să permită unui cumpărător potențial să vizioneze locuința. Practic, vei cumpăra locuința orbește, fără să știi la ce te poți aștepta în cazul în care câștigi licitația și ajungi să o cumperi. Deși s-au înregistrat doar cazuri izolate, riscul de a găsi locuința vandalizată este unul real. Locuința ar putea prezenta unele defecțiuni funcționale majore, ceea ce ar presupune și un buget de renovare consistent. De obicei, cumpărătorii care se orientează către astfel de variante de achiziții au în calcul un buget mai mare pentru renovări.

Un alt risc posibil este contestarea de către fostul proprietar a actului de adjudecare emis de către executorul judecătoresc. În cazul în care contestația este acceptată, cumpărătorului i se vor returna toate sumele achitate în vederea achiziției.

Finanțarea este o altă piedică. Băncile acordă credite pentru astfel de achiziții, doar că, din cauza formalităților s-ar putea să nu se încadreze în termenul de 30 de zile de la adjudecarea licitației pentru a vira banii, ceea ce înseamnă că se va anula vânzarea, vei pierde cauțiunea de 10% și se va organiza o altă licitație pornind de la un preț mai mic. Vei fi de asemenea obligat să plătești diferența dintre prețul cu care ai câștigat tu licitația și prețul la care se va vinde ulterior.

Diplomația, un atu important pentru agentul imobiliar

Uneori agenții imobiliari, în momentul în care încep relația de reprezentare cu un proprietar care se așteaptă la o vânzare rapidă și în condiții foarte bune, s-ar putea să facă niște observații dure care reflectă realitatea, dar pe care proprietarul le-ar pute interpreta ca pe niște reproșuri răutăcioase. Așadar, nu ar strica puțină diplomație în situațiile de mai jos cu care, inevitabil, orice agent imobiliar se confruntă.

1. O casă dezordonată. Nu este recomandat ca un agent imobiliar să îi spună proprietarului că are o locuință dezordonată, aglomerată cu o serie de obiecte inutile și că înainte de toate ar trebui să îți facă o curățenie exemplară, ci că o prezentare corespunzătoare a locuinței duce la o vânzare mai rapidă și la un preț mai avantajos. Această sugestie poate fi folosită apoi ca punct de plecare pentru recomandările pentru pregătirea locuinței.

2. O locuință care are nevoie de o renovare. Unele locuințe pătrund pe piață într-o stare deplorabilă, ceea ce le face complet neatractive pentru client, mai ales acum când cumpărătorul este foarte atras de locuințele la cheie. Chiar dacă nu se dorește o renovare majoră, o igienizare este recomandată. Agentul cu spirit diplomatic ar putea sugera o astfel de igienizare, subliniind îmbunătățirile minime care ar putea fi aduse pentru o vânzare mai rapidă și la un preț mai avantajos. Argumentul prețului de vânzare mai mare este cel care are cele mai mari șanse să-l convingă pe proprietar.

3. Agentul imobiliar trebuie să fie flexibil. Niciodată, un agent imobiliar nu ar trebui să-i spună clientului că poate fi contactat doar în timpul orelor de lucru. Intermedierea tranzacției presupune o mulare după programele celor două părți pentru a stabili întâlnirile. De obicei, aceste întâlniri se petrec după orele de serviciu, iar agentul imobiliar trebuie să fie deschis să-și modifice programul pentru a facilita întâlnirea și negociere dintre părți.

Agentul imobiliar ar trebui să fie piesa centrală a unei tranzacții imobiliară, elementul de legătură dintre cerere și ofertă, precum și consultant pentru ambele părți, acționând în favoarea încheierii unei tranzacții mutual profitabile.

Ce ar trebui să știi atunci când cumperi direct de la proprietar?

În demersurile de căutare a unei locuințe, apar și oferte publicate direct de către proprietar. Această practică este întâlnită frecvent pe piața din România, mult mai frecvent decât pe piețele din Europa. Preferința pentru neimplicarea agenției imobiliare în procesul de vânzare se datorează faptului că eliminarea unei părți va simplifica demersurile, cele două părți vor bate palma imediat ce se întâlnesc și nu vor trebui să suporte plata comisionului. De cele mai multe ori lucrurile nu stau chiar așa. Mai jos, avem câteva puncte de reflecție pentru atunci când vei vrea să cumperi o locuință direct de la proprietar.

Proprietarul acționează pe mai multe fronturi
Chiar dacă reușești să ajungi direct la proprietar, acesta lucrează, cu siguranță și cu una sau mai multe agenții imobiliare. În aceste condiții se așteaptă să primească mai multe oferte din care să poată alege. Mai mult, ar putea organiza și o licitație ad-hoc între ofertanți. În general, proprietățile promovate direct de către proprietar au un caracter instabil, din perspectiva prețului dar și din cea a înțelegerii cu vânzătorul. Chiar dacă bați palma, nu este sigur că proprietatea va mai fi disponibilă până își rezolvi formalitățile financiare.

Poți găsi o ofertă pe care nu ai cum să o refuzi
Se poate întâmpla să găsești o ofertă rezidențială foarte bună, care se încadrează în criteriile tale. Te înțelegi cu proprietarul bateți palma și tranzacție are toate șansele să se finalizeze cu beneficii pentru ambele părți. Există și astfel de cazuri ideale, așa că, în cazul în care apar, nu lăsa să-ți scape.

Formalitățile legale se aplică
Neimplicarea agenției imobiliare nu înseamnă că tranzacția nu va trebui să se desfășoare conform legilor în vigoare. În plus, taxele legale vor fi aceleași. Singurul lucru care nu se va ușura povara financiară este comisionul agenției.

Atenție la preț
Proprietarii au tendința de a-și supraevalua proprietățile, ceea ce duce la afișarea unor prețuri nerealiste în condițiile de piață date. Documentează-te asupra prețului pieței, iar dacă cel propus nu este în limite, negociază.

Neimplicarea agenției imobiliare crește sarcinile de care vor trebui să se ocupe părțile și ar putea îngreuna finalizarea tranzacției, mai ales în condițiile în care nici cumpărătorul, nici vânzătorul nu cunosc pașii pe care trebuie să-i urmeze după ce au bătut palma.

Ce cheltuieli trebuie să prevezi când te muți în chirie pentru prima dată?

Ai stabilit un buget pentru chiria lunară, dar aceasta nu va fi singurul cost pe care va trebui să-l suporți odată cu mutarea. Este posibil ca și în demersurile de căutare să ai în vedere cheltuielile potențiale care ar putea apărea sau pe care va trebui să ți le asumi pentru a avea confortul de care ai nevoie.

Utilitățile
În momentul în care închiriezi un apartament trebuie să cunoști toate variabilele, inclusiv cheltuielile lunare. Cere proprietarului facturile din ultimele luni pentru a-ți face o imagine foarte clară asupra bugetului lunar pe care va trebui să-l aloci locuinței. Recomandat ar fi să ceri și facturile din timpul iernii. În multe cazuri, se înregistrează o diferență foarte mare între iarnă și vară din perspectiva facturilor la utilități.

Parcarea
S-ar putea ca, în unele zone parcarea să fie cu plată. De obicei, în zonele centrale ale orașelor se percepe o taxă pentru parcare, așa că, ar trebui să o incluzi în buget dacă ai mașină. Clădirile noi au, de obicei locuri de parcare proprii, așa că, apartamentul închiriat într-o astfel de clădire te-ar putea scăpa de o grijă și de o cheltuială suplimentară.

Costurile de mutare
Mutatul efectiv s-ar putea să ridice niște costuri, mai ales dacă ai de dus în noul apartament piese de mobilier sau electrocasnice. Trece și această cheltuială pe listă, dacă este cazu.

Dotările apartamentului
Se poate ca apartamentul care se potrivește nevoilor tale ca suprafață și poziționare poate să nu fie mobilat și utilat, așa că ar trebui să mai investești în electrocasnice și mobilier. Dacă bugetul tău nu poate cuprinde și aceste cheltuieli importante, ar trebui să cauți alte variante.

Garanția
Proprietarii solicită și o garanție care este, de obicei, suma a două sau trei chirii. Această sumă este obligatorie și trebuie achitată înainte de mutare.

3 ponturi pentru a face proprietarului o ofertă de cumpărare de nerefuzat

Căutările pentru locuința perfectă au luat sfârșit. Ai găsit în cele din urmă exact ceea ce căutai, iar raportul preț-facilități este unul foarte bun. Totuși, nu ești singurul interesat de proprietate respectivă, așa că ar trebui să-l „măgulești” pe proprietar cu o ofertă pe care nu o poate refuza. Trebuie să îi demonstrezi proprietarului că ești cea mai bună alternativă pe care o are la dispoziție pentru o vânzare în condiții mutual avantajoase.

Atenție la abordare!
Înainte să începi să negociezi prețul, consultă-te cu agentul imobiliar pentru a vedea dacă prețul afișat este unul în conformitate cu piața. Pentru a știi cum să pui problema, trebuie să cunoști piața, așa că, nu ar strica să te documentezi foarte bine, astfel încât abordarea ta să fie una ancorată în realitate. Pleacă de la premisa că proprietarul își cunoaște concurența, știe exact valoarea locuinței sale și este foarte posibil să nu fie dispus la compromisuri când vine vorba de preț. Încearcă să adaugi un plus valoare achiziției prin obținerea de alte facilități. Dacă ai banii cash pentru cumpărare, vei avea un avantaj major.

Cântărește bine cheltuielile ulterioare
După achiziție intervin o serie de alte cheltuieli, cum ar fi renovările, în cazul în care alegi o locuință într-o clădire veche. Dacă locuința este foarte deteriorată, chiar dacă proprietarul cere un preț foarte bun, este foarte posibil ca reparațiile și renovările să ajungă la costuri considerabile. Folosește defectele locuinței vizate în avantajul tău pentru a obține un preț mai bun sau alte facilități. În cazul locuințelor noi, poți obține ca beneficii finisajele interioare, amenajarea băii, mobilarea și utilarea bucătăriei sau chiar locul de parcare. Prezintă proprietarului cheltuielile ulterioare pe care le vezi necesare și gândește-ți oferta în funcție de acestea.

Nu te lăsa influențat emoțional
Păstrează-ți sângele rece, luciditatea și rațiune. Nu este recomandat să îi arăți proprietarului că ești extrem de încântat de locuința pe care o oferă. Tratează oferta de cumpărare pe care o faci și tranzacția ca pe niște acțiuni a căror rezultate sunt mutual avantajoase.