Evoluția prețurilor în 2019: creșteri în mediul urban, stagnare în mediul rural

Previziunile pentru evoluția pieței imobiliare autohtone vizează două viteze, una pentru mediul urban, iar cealaltă pentru mediul rural. În timp ce dezvoltatorii vor continua investițiile în noi proiecte în zonele urbane, încercând să facă față cererii, în mediul rural, activitatea pe piața imobiliară va fi una mult mai temperată, atât din perspectiva investițiilor, cât și a tranzacțiilor.

Aceste tendințe se vor resimți și în evoluția prețurilor. În timp ce în mediul urban creșterile vor intra pe o tendință temperată, respectiv ritmul de creștere va fi unul mult mai redus în comparație cu anii trecuți, în zonele rurale, lipsa cererii va determina chiar o înghețare atât a prețurilor cât și a tranzacțiilor.

Conform analizei citate de Agerpress, cererea va continua să pună presiune pe ofertă, în București și în marile orașe din țară, ceea ce va fi „motorul” aprecierii temperate a unităților locative. În același timp, în zonele rurale investițiile ar putea fi înghețate, în special în ceea ce privește construcția de locuințe unifamiliale.

Segmentul rezidențial al pieței imobiliare din România se caracterizează încă prin decalajul foarte mare între cerere și ofertă. Deficitul de locuințe consemnat la nivel național este în jurul nivelului de un milion de unități locative. Acest deficit este dat de prețurile accesibile în comparație cu prețurile locuințelor prezentate de țările din regiune, dar și a apetitului românilor pentru statutul de proprietari de locuințe.

Conform analizei firmei de consultanță Farmes, anul în curs va marca menținerea la un nivel ridicat al cererii de locuințe în marile orașe, inclusiv în Brașov. Această tendință ascendentă a cererii va fi o motivație puternică pentru dezvoltatori pentru a se implica în proiecte noi, în special în construcția de blocuri.

Odată cu apariția de proiecte noi, am putea asista și o creștere a calității locuințelor. Chiar dacă cererea depășește capacitatea ofertei, comportamentul cumpărătorului s-a schimbat foarte mult. Cumpărătorul a devenit mai atent la detalii, mai informat și mai exigent în ceea ce privește așteptările pe care le are la achiziția unei locuințe.

Diferențele de curs amenință achizițiile prin programul Prima Casă

Cumpărătorii care au aplicat pentru programul Prima Casă și au fost declarați eligibili la finalul anului trecut riscă să nu-i poată cumpăra locuințele dorite. Devalorizarea leului în ultima perioadă determină diferențe substanțiale la achiziția unui apartament, diferențe cu care cumpărătorii ar trebui să completeze suma împrumutată.

Conform datelor prezentate de Profit.ro și preluate de Money.ro, pentru o locuință de 60.000 de euro s-a ajuns la diferențe de până la 6.000 de lei. În aceste condiții, chiar dacă sunt eligibili pentru finanțare, dar nu au suma disponibilă pentru acoperirea diferenței de curs, cumpărătorii se văd în situația de a renunța la achiziție.

Creditele acordate prin Prima Casă sunt în lei, iar prețurile de referință pentru locuințe sunt exprimate în euro. În condițiile fluctuațiilor semnificative în detrimentul leului, apar, într-un interval foarte scurt, diferențe importante în prețul de achiziție.

Așadar, un cumpărător a cărui dosar a fost declarat eligibil pentru obținerea finanțării maxime prin programul Prima Casă, trebuie să fie pregătit să adauge la suma obținută, respectiv 266.000 de lei, încă 6.000 de lei pentru a putea achiziționa locuința vizată. Cumpărătorul se poate vedea nevoit să renunțe la bugetul pentru renovările minimale ale locuinței pentru a nu bloca achiziția. Eliminarea acestui buget poate duce la întârzieri semnificative până la folosirea propriu-zisă a apartamentului achiziționat.

Cumpărătorul își asumă, vrând-nevrând, diferențele de curs, de cele mai multe ori survenite în defavoarea leului. Pentru eliminarea acestui risc care poate duce la situații neplăcute, ar fi ideal, dacă în momentul pre-contractului s-ar stabili prețul în lei care va rămâne neschimbat până la achitarea locuinței.

În cazul continuării devalorizării leului, diferențele pe care cumpărătorii ar trebui să le acopere ar deveni și mai mari. Conform estimărilor Profit.ro, cumpărătorii de apartamente ar putea ajunge să acopere o diferență de până la 20.000 de lei, în cazul în care un euro ar ajunge la 5 lei. Această diferență ar putea avea un impact negativ major asupra numărului de tranzacții de pe piața imobiliară națională.

2019 debutează cu o schimbare a regulilor de creditare

Achiziția unei locuințe în 2019 s-ar putea să fie mai dificilă decât în anii trecuți. Se preconizează o îngreunare a accesului la credite, inclusiv la cele acordate prin programul Prima Casă. Așadar, dacă te-ai gândit să cumperi în acest an, ar trebui să te pui la curent cu noul context care se manifestă în piață.

Anul care tocmai s-a încheiat a fost unul marcat de stabilitate. Odată cu 1 ianuarie 2019 se schimbă regulile jocului pe piața imobiliară odată cu intrarea în vigoare a noilor reglementări anunțate de Banca Națională a României (BNR) în direcția condițiilor de creditare. Noile norme adopte la finalul anului trecut vizează pragul total de îndatorare. Astfel, cei interesați de un credit imobiliar vor trebui să-și recalculeze situația.

Dacă până la 1 ianuarie era acceptat un grad maxim de îndatorare de până la 60% din venitul net, noile reglementări impun un prag maxim de până la 40%.

În aceste condiții, dacă în 2018 cumpărătorul putea obține un credit pentru o locuință mai mare, conform noilor reguli, în cazul în care nu are o creștere a venitului, va trebui să se reorienteze către o proprietate care se poate încadra în finanțarea pe care poate să o obțină.

Prin măsurile adoptate și intrate în vigoare se urmărește o creștere sănătoasă și sustenabilă a activității de creditare, precum și o simplificare, pe termen mediu și lung, a accesului la credite. Simplificare vizează accesul facil al solicitantului la calcularea sumei pentru care este eligibil, cât și a ratei lunare pe care va trebui să o achite.

În același timp, este vizată protejarea solicitantului de supraîndatorare prin oferirea accesului la o finanțare care îi este accesibilă și nu îi alterează calitatea vieții. În anii trecuți au fost semnalate o serie de cazuri în care beneficiarii de credite au ajuns să nu se mai poată achita de obligații.

Ghidul cumpărătorului: Ce trebuie să urmărești la o vizionare?

Vizionarea unei locuințe este, de cele mai multe ori, pasul decisiv în achiziția unei locuințe. În această etapă se pot identifica unele defecte ale locuinței, invizibile în poze și se poate demara o negociere cu vânzătorul pornind de la viciile identificate. În plus, vizionarea este pasul care spune clar dacă o locuință este sau nu potrivită pentru un anumit cumpărător.

Așadar, dacă ai programată o vizionare, nu o trata cu superficialitate. Acordă atenție următoarelor aspecte:

  • Zona. Este foarte important să te familiarizezi cu zona. Nu ar strica să faci o plimbare prin cartierul respectiv înainte de vizionare. Dacă nu reușești să faci această plimbare, ar fi bine ca în drum spre proprietate să analizezi împrejurimile, să vezi dacă străzile sunt curate, există spațiu suficient pentru pietoni, etc.
  • Aspectul exterior. Acordă atenției stării exteriorului imobilului. Un exterior degradat nu este altceva decât indiciul unui interior cu o serie de vicii mai mult sau mai puțin vizibile. Termoizolația este o calitate importantă a imobilului. De asemenea, uite-te cu atenție după crăpături în tencuială. Acoperișul este un alt aspect important care trebuie avut în vedere.
  • Starea locuinței. Proprietarul s-ar putea să se fi pregătit pentru vânzare. Este posibil să fi făcut și o igienizare, respectiv o zugrăveală proaspătă. Este important să te uiți cu atenție la toate elementele locuinței. O vopsea proaspătă poate ascunde vicii severe.
  • Discuții cu proprietarul. Este foarte important să discuți cu proprietarul să ceri informații suplimentare și detalii în timpul vizionării. Astfel, vei putea să-ți formezi o părere despre proprietar și dacă acesta este sincer sau nu în ceea ce expune.
  • Vecinii. Un aspect important sunt vecinii, mai ales la bloc. Obiceiurile acestora pot provoca un disconfort major. De exemplu, oricât de mult ai aprecia muzica, nu ți-ai dori să stai perete în perete cu un pianist care repetă noaptea. Încearcă să afli de la proprietar detalii despre vecini.

3 mituri despre agenții imobiliari

De multe ori, atât proprietarii, cât și cumpărătorii încearcă să evite intermediarii și să realizeze direct tranzacția. Într-o serie de situați, locuința scoasă la vânzare stă listată pe site-urile de anunțuri imobiliare și nu stârnește interesul. Această lipsă a interesului față de proprietatea scoasă la vânzare poate fi cauzată chiar de lipsa unui profesionist care să gestioneze detaliile legate de anunț și de distribuirea lui.

Obiectivul major pe care îl au agenții imobiliari este să realizeze întâlnirea între cerere și ofertă. Totuși, sunt evitați datorită unor percepții false.

Agentul imobiliar încasează comisionul degeaba

Comisionul este principalul motiv pentru care agenții imobiliari sunt evitați. Acest comision se justifică prin suportul pe care îl aduce agentul vânzării, în toate fazele. Contribuția sa stă stabilirea unui preț realist conform cu piața, la redactarea corectă a anunțului, la ilustrarea cu imagini relevante. În același timp este interfața dintre vânzător și cumpărător și poate media o negociere cu rezultate profitabile pentru ambele părți. Nu în ultimul rând, poate facilita finalizarea rapidă a tranzacției.

Toți agenții imobiliari sunt la fel

Ca în orice meserie, cei care o practică sunt mai mult sau mai puțin profesioniști. De aceea, atunci când alegi să lucrezi cu un agent imobiliar, colectează niște referințe. Un punct important de credibilitate și certificare a profesionalismului stă în reputația agenției imobiliare pentru care lucrează. În timp ce unii agenți pot livra rezultate calitative într-un timp foarte scurt, alții pot oferi o îndrumare greșită. Așadar, alege cu grijă!

Agentul imobiliar este inutil pentru cumpărători

În condițiile în care vrei să achiziționezi o proprietate imobiliară, agentul imobiliar poate juca un rol foarte important. El va tria proprietățile disponibile și ți le va prezenta doar pe cele compatibile nevoilor și bugetului disponibil. Agentul imobiliar poate reduce semnificativ timpul și efortul de căutare al cumpărătorului.

România înregistrează cea mai mare cădere din UE în sectorul construcțiilor

Ultimele date publicate de către Eurostat, biroul de statistică al Uniunii Europene, sectorul construcțiilor din România a înregistrat în luna iulie cea mai mare scădere din spațiul comunitar, față de perioada similară a anului 2017. Tendința de scădere este una accentuată și vine după o perioadă destul de lungă în care construcțiile au înregistrat o creștere fulminantă.

Lucrările de construcții s-au temperat și la nivelul țărilor din zona euro, marcând doar o creștere sensibilă. Astfel, în iulie 2018 comparativ cu iunie 2018, creșterea a fost cu 0,3%. În același timp, în UE 29 creșterea înregistrată în aceeași perioadă a fost de 0,4%.

În ceea ce privește evoluția față de 2017, producția în construcții a crescut cu 2,6% în zona euro, respectiv cu 3,9% în UE 29 în iulie 2018, față de iulie 2017.

Dintre statele membre pentru care sunt disponibile date, cele mai mari creșteri ale producției în construcții au fost înregistrată în Slovenia (+ 7,0%), Ungaria (+ 4,6%) și Slovacia (+ 3,8%). Cele mai mari scăderi au fost înregistrate în România (-9,1%), Franța (-1,8%) și Polonia (-1,0%).

Scăderea considerabilă a sectorului construcțiilor din România se datorează, conform specialiștilor citați de Money.ro, nivelului scăzut al investițiilor publice. O mare parte a scăderii afacerilor din sector este datorată construcției reduse de autostrăzi, spitale, școli, precum și a altor clădiri publice sau lucrări de anvergură în infrastructură.

Chiar dacă segmentul rezidențial privat este singurul care mai reușește să se mențină pe o tendință ascendentă, situația nu este una ideală. Lipsa forței de muncă este principala provocare căreia trebuie să îi facă față dezvoltatorii. O alternativă pentru creșterea sectorului construcțiilor ar fi direcționarea de investiții către obiective publice și pachete salariale atractive pentru forța de muncă specializată din domeniu.

Ce aspecte trebuie să urmărești atunci când cauți un apartament de închiriat în Brașov?

Găsirea unui apartament de închiriat în Brașov este o provocare majoră. Deși, la prima vedere, oferta pare vastă, atunci când începi căutările amănunțite, s-ar putea să dureze până când găsești o locuință care se încadrează în buget și reușește să acopere cea mai mare parte a nevoilor locative.

Odată ce ai găsit locuința care pare potrivită din anunț, în momentul vizionării și discuției cu proprietarul, ar trebui să iei în considerare unele aspecte. Nu ai vrea să te lovești de elemente de disconfort care să te determine să reîncepi căutările pentru un alt apartament de închiriat în Brașov.

1. Descrieri clare

Acordă atenție doar anunțurilor cu descrieri clare care conțin toate detaliile, de la numărul de camere, băi, spații de depozitare, suprafață, până la facilitățile apartamentului în sine, ale imobilului și, nu în ultimul rând ale cartierului. Pe lângă descrierea din anunț, dacă nu cunoști zona, nu ar strica puțină documentare legată de accesul la zone comerciale, la mijloace de transport în comun, instituții de învățământ, etc.

2. Compară facilitățile

Acest capitol ar trebui să te intereseze deoarece poate oferi un plus de valoare important fără un supliment la chiria lunară. De exemplu, unele apartamente au aer condiționat, altele nu au, unele au centrală proprie, altele nu au, unele sunt în blocuri cu izolație termică, în timp ce altele nu au fost izolate. Toate aceste facilități contribuie la calitatea vieții, așa că ar trebui urmărite, alături de altele.

3. Costuri descrise clar

Este important să cunoști costurile pentru a putea să-ți adaptezi bugetul. Pe lângă chiria lunară, ar trebui să cunoști suma perceputa drept garanție, precum și costurile lunare cu utilitățile și serviciile. Se poate întâmpla ca o chirie care pare foarte bună să ascundă niște costuri suplimentare consistente.

Succes în găsirea unui apartament de închiriat în Brașov care să corespundă criteriilor tale!

Cum alegi un agent imobiliar în Brașov?

În condițiile unei piețe dinamice, în momentul în care dorești să cumperi o locuință în oraș, colaborarea cu un agent imobiliar în Brașov este esențială pentru identificarea ofertei potrivite. Cunoașterea pieței locale, a modului în care aceasta funcționează, a pretențiilor vânzătorilor și a zonelor care oferă cel mai bun raport calitate-preț, sunt atuurile agentului care te va ajuta să ajungi la cea mai bună variantă care se încadrează în bugetul disponibil și satisface cea mai mare parte a nevoilor locative.

Mai mult, un agent imobiliar poate să obțină și cel mai bun preț dacă are în bagajul de abilități și tehnici de negociere bine șlefuite.

Așadar, atunci când decizi să colaborezi cu un agent imobiliar în Brașov, ar trebui să-l cunoști. Pentru a face acest lucru ai putea să adopți un proces de selecție simplu, în câteva etape relevante.

Discuție prealabilă și background

Prima impresie contează, așa că din discuția prealabilă ai putea să culegi informații relevante. Din punctul de vedere al backgroundului, reputația agenției imobiliare în care lucrează este un indicator important.

Înțelege-i stilul

Poți pune întrebări despre detaliile procesului de cumpărare, precum și detalii despre particularitățile pieței imobiliare locale. Întreabă-l despre tranzacțiile anterioare, despre cum a reușit să „împace” nevoile cumpărătorului cu pretențiile vânzătorului. Astfel îți vei forma o idee despre stilul său de lucru.

Documentează-te în legătură cu agenția imobiliară

Agenția imobiliară este grantul încrederii, așa că ar trebui să cunoști modul în care este percepută de alți clienți. Cel mai simplu mod este să intri pe pagina de Facebook a agenției și să citești recenziile. Dacă sunt preponderent pozitive, ai toate șansele ca și relația ta să fie una benefică.

Nu în ultimul rând, agentul imobiliar este liantul între cumpărător și vânzător, așa că trebuie să inspire încredere de ambele părți.

Vrei să vinzi un apartament în Brașov? Învață câteva trucuri pentru a face poze reprezentative!

Un element important într-un anunț imobiliar de vânzare a unui apartament în Brașov sunt pozele. Un set de imagini de calitate și reprezentative poate crește considerabil șansele apartamentului de a face o primă impresie pozitivă și facilitează drumul către o vânzare rapidă și în condiții bune.

Imaginile care însoțesc anunțul sunt un instrument de vânzare, așa că străduiește-te să faci un set de calitate. Sunt câteva aspecte care necesită atenție astfel încât imaginile să fie un avantaj, nu un dezavantaj pentru locuință.

Surprinde punctele forte ale locuinței

Dacă te gândești că baia nu ar fi interesantă, ei bine, este o încăpere esențială pe care nu ar trebui să o treci cu vederea. Băile sunt, de obicei, primele încăperi care se renovează într-o locuință nou cumpărată. Dacă baia a fost renovată recent, atunci ai un punct forte important.

Pregătește și pozează fiecare cameră

Este important să oferi o imagine cât mai clară asupra apartamentului, așa că surprinde fiecare cameră. Atenție, înainte să faci poza, pregătește camera. E neplăcut să afișezi imagini cu o cameră în care sunt șosete murdare pe jos, pantofi aruncați, haine împrăștiate, iar patul este nefăcut.

Actualizează pozele în funcție de sezon

Chiar dacă locuința este pe piață de o vreme, nu lăsa aceleași poze cu bradul de crăciun în plină vară. Cumpărătorul potențial își poate forma o idee greșită dacă vede un apartament în Brașov care nu a fost vândut de atât de mult timp. Pot apărea suspiciunile unor probleme ascunse, așa că va trece la următorul anunț.

Surprinde împrejurimile

Dacă de pe geamul apartamentului se poate admira o priveliște care merită menționată, surprinde-o! Este un avantaj important pentru locuință.

Impactul vizual este esențial pentru ca o locuință să fie remarcată pe piața imobiliară actuală. Dacă imaginile nu sunt reușite, șansele de vânzare scad considerabil.

Prețul nu mai este principalul criteriu de selecție a unui apartament în Brașov

Deși rămâne un criteriu important pentru cumpărătorul local, prețul trece pe plan secund în ceea ce privește achiziția unui apartament în Brașov. Cumpărătorul se orientează spre calitate și confort, fiind dispus să plătească mai mult pentru a face o achiziție cât mai apropiată de nevoile și preferințele sale.

Odată cu accesul mai ușor la creditele imobiliare standard ale băncilor, respectiv cele care nu intră în programul Prima Casă, cumpărătorii se orientează către apartamente mai scumpe și fac mai greu compromisuri când vine vorba de calitatea locuinței pe care o achiziționează. Această tendință este foarte pronunțată și în Brașov unde cererea pentru locuințe mai scumpe și, implicit, cu mai multe atuuri, este din ce în ce mai pronunțată.

Cumpărătorul local se orientează, în special către segmentul de apartamente noi. Aici, ansamblurile rezidențiale moderne care oferă o abordare modernă a spațiului locativ, înglobând elementele de design și confort actuale, astfel încât unitățile locative să se plieze cât mai bine pe necesitățile locative actuale.

Prețul mediu pe metru pătrat util în Brașov este puțin peste 1.000 de euro. Cumpărătorul merge și cu câteva sute de euro peste medie pentru a reuși să se mute în cea mai bună locuință pe care și-o poate permite la momentul achiziției.

O categorie de cumpărători care vizează locuințe mai scumpe sunt cei care doresc un upgrade locativ, respectiv vor o locuință mai mare sau cu o poziționare mai bună decât cea în care stau. În unele cazuri este vorba chiar și de cumpărători care au achiziționat un apartament prin Prima Casă, iar acum doresc o locuință care să satisfacă nevoile familiei.

De multe ori, tinerii care au achiziționat un apartament prin Prima Casă în anii trecuți din poziția de tineri căsătoriți, și-au extins familiile, au unul sau doi copii, ceea ce determină și o schimbare a nevoilor locative.